第20期：“限降令”促使房价加速下跌

刘杉

刘杉，经济学博士，中华工商时报副总编辑，兼任南开大学国经所教授，北京工商大学经济学院教授，中国人民大学信托与基金研究所研究员，北京师范大学管理学院MBA导师，曾供职于中国人民银行深圳分行，著有《中国再平衡》，《聚焦生活中的经济学》。

价格管制从来都不是好东西，虽然短期可以起到平稳价格作用，但无法从根本上改变供求关系，只能使价格动态平衡过程延长。如果被市场解读为相反信号，甚至可能使市场情况变得更糟。

如同“限涨令”促进了恐慌性住房需求一样，杭州近日推出的房价“限降令”，则会进一步加大购房者的观望气氛，并促使开发商加大促销力度。

据报道，杭州政府规定，自5月23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价15%以上，将被通过技术手段限制网签，此举被市场解读为“限降令”。

尽管杭州市物价局、房管局随后发布消息称，价格管理措施是为了规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序，但无疑确认了“限降令”的存在。

不管政府部门的回复多么冠冕堂皇，其的确利用权力规制了企业定价行为，事实上达到了“价格管制”目的。虽然理论上房企可以对房价重新备案，但这一过程需要时间，并可能在办理过程中遭到政府约谈，从而使房企自主定价行为受到限制，影响了企业经营效率。

显然，在杭州房价下降明显背景下，政府期望利用行政手段抑制房地产滑坡局面。政府行政干预价格调整的意图非常明显，即通过稳定房价来达到经济目的。

政府目的有三。其一，稳定房价，从而稳定住房需求，进而保证税收；其二，稳定房价，确保地价，在保障土地财政同时，避免地方债违约；其三，通过改变市场预期来促进开发投资，从而实现GDP增长目标。

杭州市政府的想法有些一厢情愿。杭州房价下跌是在宏观经济调整大背景下进行的，看似一地的房价下跌，实际反映了中国整个房地产行业长周期的调整趋势。

房价虽然带有区域性特点，但影响房价的真实因素包括众多宏观要件，如货币供应量、利率、宏观经济周期、市场预期等。

此轮房地产调整，是在宏观经济步入调整阶段出现的，其既与经济周期同步，也是带动经济步入深度调整的重要原因。从某种程度看，保持房地产业稳定，是反周期的重要举措。不过，房地产畸形发展已经对宏观经济造成扭曲，如果过度干预，很可能最终引爆无法控制的金融危机，因此中央政府不得不力图实现房地产软着陆。当然，如果房地产在短时间内出现大面积溃败，中央政府也会出手相救，避免因房地产崩盘引发银行系统性危机。

由于货币供给和资金价格不仅影响需求决策，更引导市场预期，可以说，没有宏观政策配合，地方政府的任何措施都不会改变房价调整趋势。而地方政府的不当措施，反过来进一步印证了市场对房价调整的判断，从而使得市场信号更加清晰，促使更多潜在购房者进入观望行列。

杭州市推出的“限降令”很可能搬起石头砸自己的脚，一方面使杭州市的住房需求进一步萎缩，另一方面促使开发商在价格备案时加大降价幅度，以获得市场优势。

由政府“限降令”导致的悲剧是，政府与开发商一同陷入“囚徒困境”，他们无法保持集体理性，各方都追求利益最大化，最终促使开发商拼命降价，政府经济目的也化为泡影。

当然，这种价格管制也会导致寻租行为，一些与政府关系好的房企，可以在备案过程中获得照顾，而一些官员则可以获得租金。

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