第38期：央行重拳后房价怎么走

刘杉

刘杉，经济学博士，中华工商时报副总编辑，兼任南开大学国经所教授，北京工商大学经济学院教授，中国人民大学信托与基金研究所研究员，北京师范大学管理学院MBA导师，曾供职于中国人民银行深圳分行，著有《中国再平衡》，《聚焦生活中的经济学》。

四大行将取消“限贷”政策，这样的结果并不出人意料。如果说前番“限贷”目的是抑制需求，那么此时放开手脚，则是稳定预期和刺激改善型消费。不过政策调整的结果并不能立竿见影，因为，市场已经成熟了。

9月22日晚，有消息人士称，央行已经通知四大行，要求放开“限贷”政策，鼓励首套房贷款，同时对二三套住房贷款利率水平也恢复至基准利率。

这个政策是否意味着对首套房的定义发生了变化，仍待验证。即便政策改为认房不认贷，只要房贷余额结清，再买都算首套房，也不会对市场行为带来颠覆性影响。住房贷款政策回归正常，表明市场供求关系已经发生了微妙变化，从卖方市场到买方市场的转换已经完成，此时要逆转趋势，并不容易。

在市场议论“限贷”政策取消之际，南京市于前一天宣布取消“限购”，这使得“限购”城市只剩下北上广深四个一线城市和珠海、三亚两个宜居城市。这六个城市具有特殊性，考虑到无法估算投资性住房的存量大小，政府无法准确判断这些城市住房的真实供求状况，也就不敢轻易放弃“限购”，这也使其无法带来取消“限贷”的示范效应。由于二三线城市已经出现供大于求局面，除非央行大规模释放货币，单凭取消“限贷”，并不能改变市场现有格局。

笔者保持原有判断，即现阶段任何单纯刺激住房需求的举动，都是在企图阻止房价的下行趋势，不排除个别城市出现短暂热络景象，但在明年住房刺激政策用尽后，房价将持续下跌。

原因有三。

其一，投资风险偏好改变。

投资者认识到经济周期规律，看到货币供给环境变化，以及对房地产税产生预期，市场对住房的投资性需求整体下降。以目前租金房价比看，普遍低于一年期定期存款利率，如果考虑到可能的住房保有成本增加，那么在明确没有货币高速增长条件下，住房投资风险加大。对于理性投资者而言，放弃住房投资标的，是个体理性。放弃的结果有二，一是不购买，二是降价出售。个性理性导致集体不理性，投资性存量房价格快速下跌，就是结果。

其二，改善型消费者谨慎行事。

改善型消费者购买的不是首套房，因而不存在恐惧心理，更善于耐心等待。“限贷”取消或许刺激部分消费者购买欲望，但若没有出现传染性效应，不会导致需求反弹。如果考虑到改善型消费者，特别是国企和金融从业人员存在收入增长缓慢甚至下降预期，而且这些人又集中在一线城市，那么二三线城市的改善型消费仍会以观望为主。由于房价整体下行，且房地产税对免税面积的政策不明，改善型消费仍以驻足观望为上策。

其三，货币政策不会出现大逆转。

这是最为重要的，也是决定投资性和改善型需求的决定性因素。投资者和改善型消费者的购买行为，普遍基于对货币政策的判断。政府已经明确宣示，不再搞大规模货币政策刺激。虽然目前央行不断放水，企图以增加基础货币供给的办法来降低资金价格，刺激资金需求，但实际情况是，资金供求两方均表现出谨慎心理。实体经济结束了补库存周期，对投资趋于谨慎。同时银行也在缩小风险敞口，去杠杆导致货币政策传导能力下降。而央行即便放水，也是偷偷摸摸，不敢大张旗鼓。换一个角度看，在国际收支趋于平衡背景下，央行只不过改变了基础货币供给方式而已。这一切显示，货币供给环境早已改变，即便央行“量化宽松”，也不会出现货币政策大逆转，这是决定住房需求的关键因素。

“限贷”政策取消，也体现政府依旧采取不断进行“微刺激”的调控方式，这不仅达不到量变到质变目的，反而不断弱化政府释放的政策信号。虽然防摔的垫子层层加码，但房价终究会滚到地上，现在只不过是拖延时间而已。

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