巴伦周刊：香港房地产价格将大跌40%？

香港在房价可负担性方面显然名落孙山。一位普通工薪族需要工作17年才能在这座人口密集的城市购买一套普通的公寓。

香港的房价上涨得益于中国快速增长所带动的经济繁荣、中国大陆买家巨大的购房需求，以及过去七年近乎为零的利率水平。在过去12年，房价几乎上涨了四倍。

不过，中国经济的放缓已波及香港，加上美国上调利率的预期和香港政府为抑制房价所采取的措施，香港的房地产市场已有所降温。房价已连续四周下降，从9月的最高点下跌了3.5%。房地产市场的下滑拖累了香港房地产上市公司的股票，过去一周恒生指数地产板块下跌5%。

这或许只是地产市场呈现出更多疲态的开始。德意志银行(Deutsche Bank)分析师Tony Tsang预计香港的房价将下跌30%甚至更多，持这一看法的人不只他一个，并且数量还在逐渐增加。Tsang的观点是基于这样一个事实，即香港银行发放的抵押贷款的供楼负担比率应不超过50%。然而Tsang估计，以一套40-70平方米典型公寓的普通20年期抵押贷款为例，按照当前的住房价格计算，供楼负担比率达到了72%左右。供楼负担比率衡量的是抵押贷款月供额在每月收入中的占比。Tsang指出，要使该比率回到50%这一可持续的水平，房价需要降32%。

而这还是在未考虑美国加息前景的情况下做出的判断。由于就业数据强于预期，美国于12月份加息的可能性加大。在港元与美元挂钩的情况下，美国利率的变化也将反映到香港的利率中。Tsang指出，若加息25个基点，抵押贷款月供就将增加约2.3%，这将使供楼负担比率升至74%；此时若要让该比率回到50%的水平，房价跌幅需达到33%。Tsang还谈道，如果香港的抵押贷款率回到2003年至2007年时的平均水平――若美国加息165个基点，这一幕将成为现实――那么供楼负担比率若要回到50%的水平，房价则需较目前水平下跌40%。

香港房地产开发商和房地产投资信托可能面临的问题不止房价下跌一个。出于业务融资的需要，该行业资产负债表上背负大规模债务，美国利率上行将增加其资金成本，挤压利润率。德意志银行的Tsang预计，同房地产开发商相比，房地产投资信托遭遇的冲击更大，在加息25个基点的情况下，房地产投资信托利润预计下降2%至4%。房地产开发商利润预计减少1%至3%。从资产净值看，房地产投资信托预计缩水4%至14%，远远高于房地产开发商2%至3%的预期降幅。房地产投资信托的资本化率（衡量投资物业回报率的指标）通常会随利率上升，但这一因素的积极影响可能会被更高的融资成本所抵消。

在香港诸多房地产公司之中，鹰君集团有限公司(Great Eagle Holdings Ltd., 0041.HK, 简称∶鹰君集团)、希慎兴业有限公司(Hysan Development Co., 0014.HK, 简称∶希慎兴业)和领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust ,0823.HK, 简称∶领展房产基金)这三家公司的处境可能最为艰难。

通过持有冠君产业信托(Champion Real Estate Investment Trust, 2778.HK)与朗廷酒店投资有限公司(Langham Hospitality Investments, 1270.HK)的多数股权，鹰君集团的收入主要来自于这种地产投资。Tsang说，若加息25个基点的话，鹰君集团2016年的资产净值可能减少14%、利润可能减少4.3%。该公司在香港的酒店业务也受到了大陆游客数量下滑的冲击，造成2015上半年利润比去年同期减少了13%。瑞士信贷(Credit Suisse)分析师Kelvin Tam说，管理层对于下半年的营运状况的看法较为悲观。他给予鹰君集团“弱于大盘”的评级，目标价20.95港元，比该股24.50港元左右的当前水平低14%。

至于身为香港最老牌地产开发商和投资机构之一的希慎兴业，其资产净值可能减少5.6%，不过，2016年利润的降幅估计要小得多，仅为0.5%。亚洲最大的房地产投资信托――领展房产基金的2016年利润可能减少1.9%，资产净值减少5.4%。领展房产基金定于周三发布截至9月底的六个月业绩。瑞信分析师Tam给予该股“弱于大盘”评级，预计将较当前大约44.90港元的股价下跌8%。他还预计，领展房产基金的每基金单位分派为0.96港元，较上年同期增长7%。

本文由华尔街日报译自巴伦周刊