八、利润大厦如何砌成？

2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利润超1200亿元。

“利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。

房地产商徐扬（应被访者要求用化名），2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？

2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。

600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。

项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：

1、地价：80万元/亩。

2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。

3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。

4、设计费15元/平方米（按总建筑面积计）。

5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。

6、几项主要税收：土地增值税按销售额1。5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）。

开发商提供的成本测算如下———

一、项目总建筑面积：180亩（12万平方米）×3（容积率）=36万平方米；绿化面积：180亩（12万平方米）×36%=4。32万平方米；硬化道路：180亩（12万平方米）×29%=3。48万平方米。

二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9。36亿元。

三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1。44亿元。

四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4。68亿元。

此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。

五、各种配套费用如下———

设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4。32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3。48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。

六、营销策划及广告投入：9。36亿元×4%=3700万元。

七、需交的主要税：增值税9。36亿元×1。5%=1404万元；营业税9。36亿元×5%=4680万元；契税1。44亿元（总地价）×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。

八：项目总投入：约7。4亿元。

九：利润（粗算）：9。36亿元-7。4亿元=1。9亿元。

理论利润率：1。9亿÷7．4亿=25%。