九、拿到了地就上了赚钱的大路

开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，他们都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1。4亿元的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可以启动楼盘了。

当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。

他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。

当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万元甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。

他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。

像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。

一些开发商透露，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍土地面积的商品房。

“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”开发商徐扬坦言，“提高楼盘容积率的同时把绿化环境做好，是楼盘既省成本又能卖高价的妙招。”他说：“绿化的成本并不高，大范围铺上草皮，再种上便宜的乔木、灌木，摊下来一平方米也就是100元多一点，但做出来的整体视觉效果很好。人家来看楼时，看到这么大块绿地赏心悦目，每平方米即使多掏个三四百块也愿意。”孙国平（应被采访者要求采用化名），2005年时39岁，在房地产业“打拼”了6年，做了近20万平方米的楼盘，已积累下4000多万元的资产。

他向记者吐露了业界圈地、盖房、卖房中一些不为外人知晓的手法，现实录如下：

———“拿到了地就上了赚钱的大路”时下，在股市低迷、其他行业利润不理想的情况下，不动产投资成了热门。

连小投资者都流行“抢房就是抢钱的说法”。

国家出台的政策鼓励购房按揭，地价不断上扬，房价飙升，谁见了会不动心？商业银行也纷纷抢这碗饭。

眼下房市景气，我们的投资回收很快，看上去是个多赢的结果。

谁都知道，在房地产这个行业要站稳脚跟，必须有雄厚的资本和较好的土地储备。

现在各地做房地产赚得多的，大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地产成功的关键。

现在各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财，有些地方地都卖滥了。

房地产开发商都知道抓住地方领导干部的心理，掌握第一手消息很关键，“招商引资”、“改造”、开发建设政策一出台，土地里就有机可乘。

只要我是一个“有实力”、“有背景”的企业，我就能够用很少的订金，甚至不花钱，而得到协议用地，剩下的地价款先欠着。

要么换个方式，包下一条旧街道的改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不算大，但是可以换得一块或可开发、或可融资、或可出让的土地，甚至还有一批商铺。