房产纠纷：都是“预售”惹的祸

东华金座咨询服务中心主任邢宝军认为，之所以会出现东华金座这样的“烂尾楼”，与现行的商品房预售制度不无关系。“就我了解到的情况，因为有商品房预售制度，购房人几乎变成了房地产开发商的‘提款机’。通常，开发商只投入非常有限的一部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动项目。而真正的建设资金大都是中标的建筑商垫付。开发商唯一要做的，就是取得相关预售许可后，坐等收钱。”

早在1994年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达90%以上。

中国人民大学土地管理系教授林增杰说，商品房预售制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密相关。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式销售的项目，比现售方式销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。另外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，而商品房预售实际上已经成为房地产开发融资的重要手段。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这一制度实施13年来，对促进房地产市场形成良性竞争态势有一定的作用。但目前这一制度所带来的负面效果远大于政策的初始目标。商品房预售制度将开发商的融资和销售合为一体，为开发商非法集资和转嫁市场风险提供了便利，侵害了购房者的权益，开发商自身成为这一制度的最大受益者。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜称，预售款是开发商一个主要的融资渠道。他们用业主的钱盖楼，不用付任何成本。利用商品房预售圈钱，开发商不仅大大减少了一块成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上，出了风险由消费者承担，获得利益则是开发商的。

北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，商品房预售制度实施以来，其引发的潜在问题不容忽视。比如：开发商将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；预售商品房后，开发商席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”；购房者收房时发现商品房面积缩水、装修不合格等。以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多，一些地方甚至还因此引发了群体性事件。目前他们受理的房地产案件，80%至90%与预售制度有关。

具体分析在北京出现的这些“烂尾楼”，北京市建委一位负责人告诉记者，不外乎几种情况：开发商自有资金不足，楼盘销售状况不理想，项目涉及经济纠纷，开发商违法违规导致工程停工。