严管资金链条破解预售困境

面对商品房预售制引发的种种问题，这一制度何去何从，也引起争议。

全国人大代表、中建三局局长洪可柱坚决要求取消预售房制度，规定开发商不能卖期房，只允许卖现房。中国人民银行金融市场司一位负责人也撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。

还有专家认为，预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。因而，大面积商品房预售制度条件还不完全成熟。

林增杰教授认为，商品房预售制度本身并没有问题，而且这一制度牵涉开发商、银行、业主、中介机构等，取消这一制度暂时不太现实。还有人担心，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模可能大幅萎缩，从而引发本来就已经过高的房价再度攀升。

接受采访的许多专家表示，多数“烂尾楼”的出现都是由于资金管理上导致的问题，也就是资金链断裂。商品房预售制的困境在于没有能力约束开发商专款专用。开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，而这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，潜藏巨大的道德风险和资本风险，但惩处的措施非常有限。所以，破解预售制难题的着力点应放在加强预售资金管理上。

据了解，央行、银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新的监管政策。这项政策以设立楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，促使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

记者从北京市建委了解到，北京市在预售资金的管理方面将出台新的措施加强管理。关于监管商品房预售款的政策正在酝酿中，今后房地产开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨这个账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。新政策将从制度上限制开发商随意使用期房的预售款。(胡梅娟孙晓胜)

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