汤臣前史：浦东沉浮

事实上，“汤臣一品”2005年底以“天价”推出，距汤臣集团最初拿地已跨越了12年之久。可以说，“汤臣一品”的前史是浦东房地产开发的一个缩影。

1992年，香港影坛“侠女”徐枫正在北京投资拍电影《霸王别姬》，她丈夫、汤臣集团总裁汤君年去“探班”，之后到上海浦东考察。汤臣集团随即以当时最大的台资企业身份进驻浦东，第一个举动就令人瞩目——投资3000多万美元买下了高尔夫球场和金融大厦的地皮。

徐枫曾回忆当年到浦东察看高尔夫球场时的情景：“我们从饭店到浦东，通过延安路隧道，因为塞车，走了3个多小时。那时，浦东真的是连一条像样的马路都没有。他拨开比我还高的芦苇，告诉我说，这就是我们的高尔夫球场。我是从事电影艺术的，应该说很有想象力，可是当时我一听，腿一软，差点没有跌倒。”

在台湾、香港地区的地产行业上发家之后，汤君年把自己人生的最后一个战场放到了上海浦东。汤君年当年曾满腔豪情地宣称：“我非常看好上海，此地一定是未来世界经济的舞台中心。”汤君年大儿子汤子嘉说，当时正是香港房地产最高峰时候，汤臣把香港世贸大厦卖掉离开，将台湾和香港地区80%的资金转移到上海，很多人觉得不可思议。

汤臣在上海新华路上竖起了上海第一块房地产户外广告牌。台湾和香港市场上通行的预售楼花、依靠银行融资的运作方式也很快被汤君年应用到了上海楼盘开发上。戴德梁行综合住宅服务董事陆剑对记者说，他当时刚入行，上海房地产只有陆家嘴和古北两大阵地，而汤臣则是浦东最大的地产商之一。

20世纪90年代初，浦东仍是荒瘠之地，汤臣集团率先进浦东，围绕其以豪宅等高档物业为主的战略，在浦东建立了一系列配套设施：第一个五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店，第一个涉外的高档商务中心——汤臣商务中心，第一个五星级涉外写字楼——汤臣金融大厦，第一个市区中心地段的高尔夫球场——汤臣国际高尔夫球场。几年下来，汤臣集团在上海的投资金额超过16亿美元，建设项目达20个。1994年，为明确表示自己对浦东未来前景的信心，汤君年夫妇一度将其在香港的上市公司改名为“浦东开发集团有限公司”。

陆剑说，在浦东开发最需资金时候，汤臣第一个来了，于是顺利以“照顾价格”获得了包括外高桥、陆家嘴、汤臣高尔夫球场周围等开发重点区域的大量土地。而随着浦东飞速开发，汤臣手中的地块迅速升值。

就在1995年，汤臣从上海富都世界发展有限公司购买了现“汤臣一品”所在地“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”。当时签订的土地使用权转让合同显示，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。不过，汤臣在此后，遭遇了重大的财务危机，连连难以按照规定时间交付资金，这块地几乎命悬一线。

1996年，汤臣致信给浦东新区工商行政总局，称：“汤臣集团对浦东各项目的实际投入已达5.1亿美元，由于受宏观调控、政策变化等诸多因素的影响，原滚动开发各项目的计划受阻，因此，‘汤臣海景’(‘汤臣一品’的前身)原应于营业执照发后90天内缴清注册资本金25%，其余按照建设进度在3年内交齐，但计划已经受阻，目前无力实现。”此后，项目建设进度以及剩余部分注册资本金相应延迟。

徐枫曾说：“在最艰难的1996年11月，上海市政府授予汤君年‘白玉兰荣誉奖’，鼓励我们渡过难关。法国总统来访，当时分管浦东的赵启正副市长安排我们汤臣的酒店负责接待。因为浦东那时候五星级的高级酒店客人很少，不像现在这样红火。”

1997年，又爆发了亚洲金融风暴，房地产市场迅速滑落，为渡难关，汤臣卖掉了部分土地以套取现款。

浦东房地产经济研究中心主任李战军对记者说，陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地，直到1996年，浦东地区房地产开发陷入困境，浦东新区政府为了招商引资，将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地，日后成为“汤臣一品”的“X4-2地块”也在此列。这直接成就了“汤臣一品”地段的“稀有”。

1999年，上海地产行业跌入最低谷。徐枫后来曾评价：“公司资产一栋栋变卖丢进来，银行又不肯借钱，还差一点被某国营企业收购；全上海的人都知道我们成了中国最大的套牢户，还喊他‘浦东汤’。”

2000年，上海的房地产市场开始复苏。据业内人士说，“当时，汤臣高尔夫推出了1300平方米的大型别墅，四川富豪刘永好第一个买了”。随着上海的房价猛涨，汤臣在几年前以极低成本储备的土地获得了巨大收益，旗下多个豪宅项目——“汤臣豪园”、“汤臣豪庭”、“汤臣怡园”、“汤臣高尔夫别墅”等先后取得不错的销售业绩，凭借后续的销售收入以及“汤臣”豪宅品牌的知名度提高，汤臣进一步扩大在上海的豪宅项目运作，包括着手打造“汤臣一品”。

1999年下半年，汤臣加快了“汤臣一品”项目注册资本金的到位速度。2004年，汤君年的小儿子、汤臣执行董事汤珈铖曾说：“上海的豪宅市场潜力很大，5年前买的半数是外国人，现在却相反，内地买家占了60%至70%。且楼价不断升，最近3个月又涨了15%。”

汤臣集团主席徐枫称：“我们来上海投资房地产14年，陆续投入20亿美元，才仅仅在2006年向香港总部上缴首批约1.7亿元人民币的利润。”汤珈铖也曾公开坦言，“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目”。但随着“天价”的推出，被寄予厚望的“汤臣一品”却脱离了汤臣惯有的路线，成为汤臣集团的“业绩杀手”。