智囊专家抛楼市拐点论遭开发商集体反驳(9)

2010年01月07日 04:36
来源：中国经济网作者：张敏

0人参与0条评论

2009年，房市上演了大逆转，房价从去年底的低谷触底反弹，持续飙升，在一些城市已经超过了2007年的峰值。随着房市泡沫的不断膨胀，“买不起房”再度成为民生焦点。近日，国务院常务会议提出，要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

房价上涨的情势正趋于严峻。作为关乎国计民生的支柱产业，房地产不仅联结着上下游产业的投资与生产，还关乎着居民的需求和消费。过犹不及，快速上涨的房价，已经对生产和消费领域造成伤害。展望2010年，如何把握政策的火候，在保持经济复苏的同时，从根本上扭转房市的失衡格局，将会成为相关政策所面临的艰难挑战。

针对房市走向与政策调整的相关问题，本期本报特别邀请了中国金融40人论坛成员、安信证券首席经济学家高善文，中国金融40人论坛特邀成员、瑞士信贷第一波士顿董事总经理陶冬，华远集团董事长任志强作深入分析，是为21世纪北京圆桌第237期。(曹理达)

房价反弹的驱动力

此轮房价上升主要并不是刚性需求的释放，而是其他力量推动的资产价格泡沫化过程。

《21世纪》：和2006-2007年相比，今年房价上涨的驱动力是什么？刚性需求和投资需求如何影响房价？

高善文：今年房市的局面可以说是上一轮繁荣的“下半场”，和2006、2007年的泡沫有着逻辑上的紧密联系，但是驱动力不完全一样。2006、2007年的泡上半场”期间，资产价格的资金驱动力主要来自贸易盈余，而今年以来的“下半场”中，资金主要来源于银行信用的大量供应。

今年5月份之后，投机性需求开始上升，高档楼盘成交变得非常活跃，价格也开始上升。这显示此轮房价上升主要并不是刚性需求的释放，而是其它力量推动的资产价格泡沫化过程。

此轮资产价格泡沫有两方面背景：一是实体经济产能过剩。这在2005年已经开始出现，2006、2007年从总量上进行解决，方法是将大量的过剩产能转化成出口，形成严重的国际收支失衡。随着出口受到金融危机的影响，产能过剩的老问题又凸显出来。二是出口行业在经历系统性的调整。出口企业的倒闭风潮在今年年初已基本结束，但是出口行业回归正常增长还未实现，可能还需要一段时间的休养生息。这两方面因素使得制造企业不愿扩大产能和投资，从而资金不太容易回流到实体经济。

与此同时，为了刺激经济，银行为企业提供了大量新增贷款，企业的现金流十分充裕。由于产能过剩的消化仍需时日，资金不愿进入实体经济，来源又很充沛，所以很自然地就流入了资产市场，导致房价和股价在资金推动下不断上升，并引发许多投机性活动。

陶冬：流动性泛滥是房市急速进入繁荣最重要的原因。尽管受到了全球金融危机的打击，但中国的银行体系仍很健康，资本金并没有受到重创。中国的银行借贷意愿强烈，宽松货币政策所产生的乘数效应远比欧美国家高。

同时，政府对房地产市场的优惠政策，使开发商和消费者受益。在房市紧缩时期受到压抑的刚性需求，在今年初得到一次性释放。中国消费者的借贷杠杆并不高，当房市转暖时，民间的高储蓄开始流入房地产领域。

人们对于通货膨胀预期也为已经过热的房地产市场火上浇油。泡沫永远是自我繁殖的，在资产升值预期下，越来越多的资金追逐超额利润。