土地储备贷款真相(3)

2010年04月16日 22:57
来源：21世纪经济报道 作者：史进峰

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据一位地产界人士介绍，1000亿土地储备贷款计划中，下分到各个区的情况稍有不同，2009年在市政府“城南计划”推动下，崇文、宣武、丰台、大兴以及房市等区占据先机，去年分到丰台和大兴的土地储备贷款均超过100亿。

据民生银行北京分行一位人士介绍，商业银行或独立授信或组成银团贷款形式参与上述项目，但贷款流向无法做到有效跟踪；因为土地一级开发任务最终落实到当地区政府成立的平台公司身上。

平台公司通过前期土地开发，将生地变为熟地，达到国家相关“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”要求的建设条件(熟地)，便可以通过公开“招、拍、挂”方式进入市场；但拍卖所得收入既不归在区政府专门成立的平台公司、也不归区政府，而是直属市财政。

李伟介绍，“最终由市财政按照一定比例分配土地出让金，这是土地储备贷款的还款来源和保障。

以2009年9月火爆一时的房山区长阳镇为例，据李伟介绍，1000亿元土地储备贷款计划具体落实到房山区的是117亿元，而长阳镇项目便高达70多亿。

在土地市场及整个房地产市场牛市大背景下，市区级政府难掩饰卖地冲动，而在财政收入高增长、高土地出让金的背后，土地储备贷款风险一时被掩盖了。

以房山区为例，光长阳镇三块地最终卖地所得便高达70亿元，其整个区110亿的土地储备贷款根本不值一提；同时，在土地财政推动之下，2009年全区财政收入完成52亿元，为预算的265.7%，增长139.2%其中，土地收益收入27.6亿元，比上年增长4.7倍。

3. 土地储备贷款演变

2009年，信贷投放犹如脱缰野马的商业银行，成堆扎往政府融资平台贷款以及房地产贷款领域。由于贷款对象具有其强烈的政府色彩，土地储备贷款往往被归为政府平台贷款一类。

建行北京分行人士认为，“与政府平台贷款一样，土地储备贷款对象说白了就是政府，其担保方式和最终还款源均依赖地方财政收入的实际情况。

与前几年商业银行谨慎态度相比，2009年多数商业银行都对土地储备贷款表示出热烈欢迎之态。民生银行负责房贷业务人士分析，相比其他政府融资平台项目，土地储备贷款未来有土地出让金做保障，抵押物也是实实在在的，在房地产市场走势向好的大背景下，没有哪家银行愿意舍弃这块肥肉。

同时，上述人士指出，与前些年相比，“土地储备”本身的性质业已发生了很大的改变。“原先土地储备只是单纯的房地产开发性质；现在政府主导的土地储备已经演化成政府市政建设和城市改造的配套工作，比如CBD东扩、金融街西扩、城南行动，带有强烈的政府推动色彩。

“在中国现有投资拉动增长的模式之下，土地储备项目贷款基本可以等同于基础设施项目贷款，是银行最为青睐的业务。”上述人士分析。

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