土地储备贷款真相(4)

2010年04月16日 22:57
来源：21世纪经济报道作者：史进峰

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实际上，以2007年年底《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。

《土地储备管理办法》出台之前，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。

据李伟介绍，2008年之前，北京市土地储备呈现政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存的局面，但北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。

当时，北京流行的是企业主导型模式，即通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

“然而8%的利润，对于企业来说吸引力太小，”一位地产界人士介绍，“而多数企业参与一级开发的目的，不过是希望通过介入土地一级开发而成功竞得土地从而曲线拿地。

当时背景下，央行与银监会曾三令五申，要求商业银行审慎进入土地储备贷款领域。

2004年，银监会下发《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》，提示部分银行在发放此类贷款时，对相关担保主体、承贷主体，以及相关抵押权益可能形成现金流的评估和把握缺少经验，致使部分银行贷款面临较大法律风险、信用风险和市场风险。

2007年，房地产一系列调控政策出台之时，土地储备贷款成为被打压对象。当年9月，央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号)，明令禁止商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；同时，要求对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

但2007年底《土地储备管理办法》出台后，统一规定土地储备将由政府下属事业单位完成，并能够获得银行的金融支持，各地土地储备中心被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。

上述建行人士分析，“由于贷款对象发生了改变，储备部门能够直接获得资金来源，土地储备贷款前后也不可同日而语。

4. 潜藏隐忧

土地储备制度变迁以及背后衍生的一系列变化，让商业银行看到了机会。土地储备贷款，这一香饽饽，也成为众多商业银行抢食的对象，市场主要参与方已不仅限于国开行和建行。