导语万科董事会主席王石指出,中国房地产调控已经进入骑虎难下的境地,此言引发广泛关注。著名经济学家华生在对话凤凰网财经《财•知道》栏目时表示,目前的调控问题很大,调控的思路和方向上都有偏差,注定要走入死胡同。他说,市场经济中,不用经济办法,用行政办法,是注定不行的。【网友评论】

九鼎一言

华生:楼市调控注定走入死胡同 限购是倒行逆施

限购了大城市,购买力就跑到中小城市去了,限购了主城区,购买力就跑到郊区去了,这个逻辑发展的结果就是最后必须在中国所有地方都限购,那就回到计划经济去了。市场经济中,不用经济办法,用行政办法,是注定不行的。更重要的问题,目前的限购是按照户口来划分的。什么是城市化,城市化就是农民,就是外地人进城,现在越是没房子的人越限购,而让城里有房子的人购,这不是倒过来了嘛,是倒行逆施。[详细]

取消招拍挂 普通住宅用地应该坚持公益性和非盈利性

取消土地财政,用成本价供应土地。中国不是没有土地,农民进城其实是节省住宅用地。现在总怕耕地少了,怎么可能会少呢?农民在农村里面,一家占了将近1亩地,而他进城之后就占10平米还不到。住一个高楼只占巴掌大的地。所以土地完全可以按成本价放开供应。现在根本不缺地,完全是土地财政硬给控制住了。 [详细]

>>本期嘉宾

#

华生,经济学家,燕京华侨大学校长。

谈知论道

壹:行政性的限购肯定要走上死胡同

限购了大城市,购买力就跑到中小城市去了,限购了主城区,购买力就跑到郊区去了,这个逻辑发展的结果就是最后必须在中国所有地方都限购,那就回到计划经济去了。市场经济中,不用经济办法,用行政办法,是注定不行的。

叁:购房者承受当前的房价是一种假象

如果过去买房子的人都赚钱,能承受的人就很多,这是一个假象。就如股市6000点的时候,大家都买,说大家能承受6000点,实际能承受吗?所有的人买,不是因为他能承受,是因为他看到囤房子能赚钱。房价一旦下跌,他就承受不了了。

伍:取消土地财政 普通住宅用地要坚持公益性和非盈利性

取消土地财政,用成本价供应土地。中国不是没有土地,农民进城其实是节省住宅用地。现在总怕耕地少了,怎么可能会少呢?农民在农村里面,一家占了将近1亩地,而他进城之后就占10平米还不到。住一个高楼只占巴掌大的地。

贰:行政性的限购是倒行逆施

目前的限购是按照户口来划分的。什么是城市化,城市化就是农民,就是外地人进城,现在越是没房子的人越限购,而让城里有房子的人购,这不是倒过来了嘛,是倒行逆施。

肆:房产税是肯定要征的 但基本住宅除外

房产税是肯定要征的,但基本的住宅部分不能征。住大House的人,不征肯定不行。我估计,如果按照韩国那个征税办法,北京的别墅至少得卖出来2/3,谁也住不起。那地会腾出来多少,得盖出多少房子来,所以关键看怎么调节。

陆:用其他的办法硬调 那就是胡来

用税收,用高额累进的所得税调节,让囤着10套、8套房子的人赚不到钱。投资客、投机客赚不到钱,需求就会大大减少。需求减少,供给增加,任何商品价格都得下跌。不控制需求,不增加供给,而用其他的办法硬调,那就是胡来。

part01行政性的限购是倒行逆施

凤凰网财经:王石认为现在的楼市调控已经骑虎难下,地方政府的压力也比较大。您认为是这样吗?

华生:目前的调控问题肯定是很大,调控的方法从思路和方向上都有偏差,达不到原来的效果。从一开始调控的时候,我就指出来了,用行政性的限购肯定是要走上死胡同的。

限购了大城市,购买力就跑到中小城市去了,限购了主城区,购买力就跑到郊区去了,这个逻辑发展的结果就是最后必须在中国所有地方都限购,那就回到计划经济去了。市场经济中,不用经济办法,用行政办法,是注定不行的。更重要的问题,目前的限购是按照户口来划分的。什么是城市化,城市化就是农民,就是外地人进城,现在越是没房子的人越限购,而让城里有房子的人购,这不是倒过来了嘛,是倒行逆施。

所以问题不是在于调控本身就没有出路,中国经济现在盘子这么大,整体的经济情况还是好的,不是没有回旋的余地,关键是非要用一个错误的办法,当然会走进死胡同。

part02搞土地财政是死路一条 已经到了不改不行的时候了

凤凰网财经:您觉得现在房价问题的根源在什么地方呢?

华生:根源的问题就是两个,供与求。因为任何东西,价格上升就是供求失衡嘛,任何东西价格上升就是因为供不应求。从需求上面来说,我们现在的政策在房地产上面,大家所有人拿了地和房子都赚钱,我们没有经济的办法,没有税收的办法来调节,这样它就加剧了需求,扩张了需求。

因为过去十几年证明了任何时候拿到地和房子都赚钱,这样必然刺激需求。设想,如果股市在过去十几年,进去的人都赚钱,现在可能到了15000点了。这个道理很简单,什么时候买都赚钱,那所有的人就把所有的钱都拿进来,所以在需求上面完全失控,没有一种针对的办法调控。

在供给方面,搞土地财政,搞垄断性的招拍挂,用香港的办法。全世界只有这么一两个地方这么搞,香港是最失败的一个典型。香港只是一个城市没有农村,现在把贫富差距搞得这么大,香港社会都不稳定了。所以中国搞土地招拍挂,搞土地财政是死路一条,现在已经到了不改不行的时候了。

part03购房者能承受当前的房价是一种假象 是需求的泡沫

凤凰网财经:您此前的文章中提到普通住宅用地应该坚持公益性和非盈利性,这样房价会降吗?

华生:房价肯定会大降。土地价格锁定以后,开发商只是在房子上面赚钱,就跟生产冰箱和电视一样,赚不了多少钱。现在开发商主要是靠土地赚钱的。而在日本和韩国,购买者把地款先付了,然后房子一分价钱一分货。我们中国是什么呢?开发商收的土地几年前500块钱一平米收的,现在土地不盖房子,它已经赚了几万了。

凤凰网财经:但是现在的城市,比如北京房价已经这么高了,但还是会有这么多人买房子,似乎很多购房者的经济实力能够承受这个价格?

华生:这个不能说明购房者能承受这个价格。如果过去买房子的人都赚钱,能承受的人就很多,这是一个假象。就如股市6000点的时候,大家都买,说大家能承受6000点,实际能承受吗?所有的人买,不是因为他能承受,是因为他看到囤房子能赚钱。房价一旦下跌,他就承受不了了。

如果在需求上面能用税收调节的话,需求就会大大减少。

凤凰网财经:您认为应该用税是吗?

华生:对。所有国家的权利是征税,不是去卖地,全世界的政府都是靠税收,不是靠当买卖人来过日子的。举个例子,二套房三套房卖了以后,如果像日本、韩国,德国那样,基本上赚不了什么钱,需求就会大幅度减少,刚才你说的这个平衡就破坏了。另外一方面,如果用成本价供应土地,能盖的房子又大量增加了,需求减少,供给增加,房价肯定得大跌。现在这个平衡是在现在这个需求上面平衡了,如果需求减掉一半,供给增加一倍,哪能平衡?绝对平衡不了。

凤凰网财经:您赞同房产税这个方式,是吧?

华生:房产税是肯定要征的,但是对自住房要豁免。基本的住宅部分不能征。住大House的人,不征肯定不行。像北京住一个大别墅1个亿,什么都不交,而在韩国一年可能要交700万。我估计,如果按照韩国那个办法,北京的别墅至少得卖出来2/3,谁也住不起。那地会腾出来多少,得盖出多少房子来,所以关键看怎么调节。

part04楼市调控就是两点:税收调节与废除土地财政

凤凰网财经:对房地产的调控似乎每年都在进行,时而振兴时而打压,您认为中国的楼市到底需不需要调控?

华生:肯定需要调控,关键是整个调控的思路是错的。

在快速城市化的过程中,每年都有上千万的人进城,国家不发挥作用肯定不行,市场解决不了城市的问题,市场不能创造出一个城市来。一年1000万人进城住在哪,市场不能解决这个问题。现在高速城市化的过程当中,政府发挥作用是肯定需要的,问题是我们的方法从根本上错了。政府是要公平的去分配这个问题,而不是首先自己带头从里面挣钱。政府变成了商人,公正性都没了。所以不是调控的不对,而是说整个调控的思路完全错了。

凤凰网财经:如果让你给中国的楼市调控提出几点建议措施,您认为该怎么做?

华生:很简单,就是两点。第一,调节需求。主要用税收,用高额累进的所得税调节,让囤着10套、8套房子的人赚不到钱。投资客、投机客赚不到钱,需求就会大大减少。

第二,取消土地财政,用成本价供应土地。中国不是没有土地,农民进城其实是节省住宅用地。现在总怕耕地少了,怎么可能会少呢?农民在农村里面,一家占了将近1亩地,而他进城之后就占10平米还不到。住一个高楼只占巴掌大的地。所以土地完全可以按成本价放开供应。现在根本不缺地,完全是土地财政硬给控制住了。

需求减少,供给增加,任何商品价格都得下跌。不控制需求,不增加供给,而用其他的办法硬调,那就是胡来。

在市场经济中,不能够肆意挥舞行政的大棒。

凤凰网 财经中心 出品 欢迎收藏
本期策划:马德俊

向左 向右

往期回顾

 

网友留言

凤凰网财经联系方式:010-84458352 all_finance@ifeng.com      策划:马德俊