钟伟：房地产未绑架中国经济 《蜗居》扭曲现实胡说八道(2)

2010年01月19日 10:03
来源：长江商报 作者：张磊

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过去10年越调控房价越高

不难发现，从1999年到现在，越调控，房价越高。因而，在调控政策紧锣密鼓出台之后，有人认为房价反倒会涨得更快更猛。

长江商报：现阶段有一种类似主流的声音，即楼市是“政策市”？

钟伟：其实，我们可以先探讨房地产销售的主要构成。首先，土地出让之后，政府需要形成一定土地出让的收益，这是第一块的成本。

第二块，开发商从购买土地到出资，再到建成，生产周期2-3年，所以资金陷在土地里面，有一个财务成本。

第三块是建安成本；第四块是销售成本；第五块即税费，大概13%-14%，还不包括土地增值税；第六块才是房地产企业所期待的正常的利润。

等到所有这些分完了之后才是整个房价的构成，在房价构成当中直接建安成本的占比，如果在城市非核心地段，仅就占到20%左右，但在城市核心地段却占到了40%以上。

因而，从土地一级开发当中，开发商拿10%，地方政府拿到90%；从二级开发当中，地方政府拿到70%，开发商和建筑商才得以拿到另外的30%。

这就显示出，目前高房价的推手，其实并非开发商。开发商当然希望拿便宜地、卖高价房。不难发现，从1999年到现在，越调控，房价越高。因而，在调控政策紧锣密鼓出台之后，房价反倒涨得更快更猛。

所以，我对过去10年房地产的调控政策用两个字来概括——失败。

长江商报：未来十年，有哪些因素将影响房地产？

钟伟：一定有更多的因素影响房地产的价格，但从政策评价角度来讲，仅有两个因素起到决定作用。第一个是土地供应，第二个就是物业税。过去十年，信贷政策是排第一位的，就目前来讲的话，信贷政策的地位可能会有所下降。我认为，2010年的房地产的资金缺口不会太大。

长江商报：从土地的供需关系来看，“去年央企地王特别多”，您怎么看待这种现象？

钟伟：其实央企是需要被理解的。首先，在次贷危机当中，央企拿到了大量的钱，但他们不可能不去用它。如果要负责任地用这些钱，立即上马工业项目，再形成过剩产量，未来的效益，谁都不能保证。现实情况是，如果拿了钱，又发挥不了作用的话，后果将会很严重。

到现在便能够理解，部分央企才不得已进军或扩张房地产行业，例如中海、华润、中化，房地产本身就是其主要业务之一，其实这也成为他们的一种理性选择。

还有一种情况是值得关注的。2009年地王的大量出现，同2007年的地王频出是不可比的。2007年的房企拿地王大多在远郊地区，体量特别大，且大多数开发商都没有交足够的地价款，所以2007年是典型的圈地运动，夸张点说，是不掏钱的圈地运动。

而在2009年，地王大多发生在各个城市的核心地段，规模都比较小，能有几十万建筑面积的已经是很不错了。与此同时，地块有很多地都是被多次拿出来招拍挂过的，拿地的企业都比较谨慎。

2009年的地王现象，从财务的角度来讲问题不是太严重，以后这些地王的财务基本都能够做平，且还是能够有可观收益的。

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