QE退出的楼市隐忧 美联储缩减购买规模房企资金链承压

QE退出的楼市隐忧 美联储缩减购买规模房企资金链承压

本报记者陈小瑛深圳报道

QE退出的靴子终于落地。

就在市场预期美联储将继续拖延削减第三轮量化宽松政策(QE3)的时候， 12月19日凌晨，美联储宣布从2014年1月份开始，每月债券购买规模将缩减100亿美元，从850亿美元降至750亿美元。

这样的变化传导至房地产市场，无疑意味着，巨量的融资规模缩减将引发房企资金链紧张。统计数据显示，目前，大量资金潜伏在中国房地产业内，今年房企赴境外融资额达到3256亿元，比2012年暴增5倍。北京中原地产研究总监张大伟认为，国际热钱回流美国，香港房地产将受巨大冲击，国内房地产市场也将面临颓势风险。

与此同时，12月24日，住建部部长姜伟新在部署明年全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。

受访的房企均认为，目前QE3缩减规模将增加房企境外融资成本，融资难度会加大，融资规模也将缩小。而在“内忧外患”的夹击下，对2014年中国楼市的走向，房企的不安感明显增加。多位房企高管预判，明年房价涨幅将放缓至个位数。而进入12月，一线城市新房销售已明显放缓。

潜伏的外资

QE3的退出，意味着全球廉价资金时代渐行渐远。

根据国家统计局的数据，2013年前11个月，房地产开发企业到位资金10.9万亿元，资金来源结构中，利用外资475亿元，占比不足0.5%，从表象来看，外资确实微不足道。

但实际上，据记者从银行人士处了解，为了资金利用便利，不少房企通过“外保内贷”方式，将境外银行的授信，直接转化成境内人民币贷款，或通过理财产品和信托，境外资金无需直接汇入到境内，而这部分资金只算贷款或房企自筹资金，并未算入外资。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，房企海外融资总额（包含贷款）合计人民币高达3256亿。同比2012年全年的额度涨幅超过5倍。其中，前11个月，房企包括票据和债券的海外融资也已经突破367.5亿美元，合计人民币2241亿。

“我们统计的也只是根据房企对外公布的数据，还有很多是没有公开无法统计到的。”中原地产研究总监张大伟告诉记者，一旦QE退出，将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。境外资金缩减，境内资金成本也会水涨船高，而且对于国内房地产市场来说，很可能也会有热钱流出，抛售物业。

深圳一龙头房企高管告诉记者，有许多境外资金利用难以辨明，也无法统计到外资里，外资对于房地产投资的整体始终是个未知数，企业也只清楚自己的情况。

华润置地投资部人士向记者透露，公司70%的资金来源是依靠境外，今年在境外融资有100多亿元。

上述龙头房企高管分析认为， QE退出后，美元无疑会走强，可能带动人民币汇率向下走，同时全球利率上升，对于在港上市的内房股，以及在境外融资较多的房企而言，融资成本会上升，相应的企业利润会缩减。

此外，人民币会贬值，原来在境外融资的债务，对应的购买价格会上涨，这不仅影响日后的融资成本，且对过去已融资但尚未兑付的债务，其成本也将增加。

不过冲击还不会来得太快。摩根士丹利一位投资高管对记者称，如果是850亿美元一次性退出，市场会很恐慌，但目前美联储只是象征性地缩减一点，还留有750亿美元，庞大的资金需要寻找投资出路，而美国10年期国债利息只涨了0.2%，美联储亦表示不会加息，中国相对美国利息回报而言，仍然要高很多，所以仍会得到外资青睐。

国信证券房地产分析师方焱认为，从逻辑推理上来看，央行的货币投放，部分是为了对冲外汇占款，如果外汇减少，相应的国内货币投入也会减少，国内流动性会趋紧，银行贷款也会缩紧，从而影响到房地产销售。不过，目前QE3减少数额较少，美元利率也没明显增加，短期内影响有限。

房企隐忧来临

从今年夏初开始的QE3退出传言，一直让全球资本市场神经高度紧绷。而房企更感到暴风雨来临前的不安，部分房企甚至已未雨绸缪。

今年在香港紧急完成上市平台重组后，招商地产在香港的控股子公司招商局置地于12月12日闪电融资5亿美元，该美元债券的期限为5年，票面利率为4.021%，远低于目前国内银行10%左右的贷款利率。

“考虑到QE退出预期增强，以及美元利率上升的趋势，所以我们以最快速度启动了发债。”招商局置地财务总监余志良表示，这也是希望将公司的海外融资功能做实，为长期发展提供稳定的低成本资金。

而近期赴港上市的7家公司中，金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产上市后股价即遭遇破发，仅有五洲国际、毅德国际和龙光地产股价高于招股价，但融资额度已经大不如前，7家总融资仅93.39亿港元，与最初的募资计划相差甚远，只卖出了“白菜价”。

其中，12月20日赶在年前上市的龙光地产，仅融资14.84亿港元。一家在港上市的央企人士认为，一方面是境外资金减少，另一方面也反映出外资对于中小房地产企业安全性的担忧。

华润置地投资部人士对记者表示，虽然公司有境外融资能力，但公司追求稳健，对杠杆利用不高，资金需求不大，负债率控制在50%左右，因此境外融资环境即便缩紧，对评级较高的央企而言，影响也不大，而过于依赖境外融资扩张的企业则另当别论。

“对我们而言是好事，境内外资金都紧张时，我们给房企的利息也会更高。”德信资本房地产金融部合伙人王亚军说，通常选择从私募基金融资的多为中小房企，这对过于借助外力资本激进发展的房企，资金承压会更大。

方焱对记者表示，一个潜在的担忧是，美国自2008年金融海啸以来一直在去杠杆，轻装上阵，经济也在慢慢复苏，而中国却在加杠杆，今年出现的“钱荒”也恰恰说明资金并未进入实体，而是空转，最终很大一部分资金又流向房地产，导致泡沫吹大，房地产风险不断累积。

2014年楼市向下？

经济学家马光远认为，美联储退出QE有可能把中国房地产打回原形，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。

在业内看来，此言过于夸张，而有关中国房地产泡沫何时破灭的争论从未平息，但谁也无法准确预知未来，不过，就短期而言，连一向只唱多的房地产大佬也对2014年楼市持保守态度。

华远董事长任志强已作出判断，2014年国内房价涨幅会降至个位数，这也就意味着明年国内房市热度会降温。

“今年房价涨幅超过20%，将过去3年平稳的房价集中在今年一年补涨了，明年房价涨幅缩至个位数是肯定的。”深圳某龙头房企高管分析称，去年底至今年，房企拿地规模明显增大，相应的明年楼市供给量会增加，12月份开始，一线城市的新盘销售已开始放缓。

尽管今年大部分房企销售业绩都十分亮丽，但值得注意的是，今年房企拿地的步伐也在明显加快，融创、泰禾、恒大等房企拿下的多个高价地，在万科内部一位高管看来太激进，未来潜藏的风险也较大。

“今年房企买地的钱，只要是自己前几年攒起来的就没问题，后期可以从银行贷款开发。”上述摩根士丹利投资高管对记者强调，作为企业，永远都应该担忧资金不够怎么办，这样才能稳健地活下去。

而世联地产董事长陈劲松预判，销售回款质量比较差，在高位加杠杆过于激进的中小房企将面临短期偿付危机，2014年开发商利润和ROE（净资产收益率）趋势将会下滑，高地价和资金成本是利润的最大杀手，2014年是房地产进入下半场的元年。

张大伟认为， 2014年及之后中国房地产市场分化将加剧，调整的趋势将愈加明显，短期看受有效供应不足和需求旺盛的双重影响，一二线发达城市依然会有比较好的表现。三四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力将非常大，一二线也将有可能出现调整。