橡树湾寒冬现间隔性供暖 华润激进扩张留后遗症

业主自挂横幅表达对橡树湾物业的不满

因燃气不通，沈阳华润橡树湾业主王先生只好备了两个气罐过年

中国经济网 北京1月27日讯 过去一年，据公开材料显示，华润置地年度累计实现签约额约663亿元，较2012年同期分别增长27.0%。另外， 2011年至2013年，华润置地自2007年上市后首次出现毛利率连续下降。

对于华润置地毛利率下滑的原因，有观点认为：除整体行业趋势外，最重要的还是与其布局有关。“客观地说，这是华润激进扩张的后遗症。在追求规模和速度的同时，华润自身的房屋质量和物业等问题也都被忽略了。”一位分析人士告诉中国经济网记者。

作为华润置业的高端品牌之一，橡树湾项目就遭到了北京、安徽、武汉、福建等地业主的投诉，也曾因物业、规划等问题屡遭曝光。

就在近日，中国经济网记者收到沈阳华润橡树湾业主王先生的投诉。“东北这边冬天很冷，华润却是间歇性供暖，半夜的时候屋里温度很低。华润的物业对这些问题视而不见，只是一味的托着业主，不给解决”，王先生说，“物业管理太差了，小区还存在很多类似的硬件问题”

记者致电华润置业物业相关人员，对方称“现在领导都不在，等和领导汇报后，会给出答复。”

截至发稿，记者未收到华润方面的相关回复。

间隔性供暖业主称华润擅长游击战

农历新年马上到来，家家户户也都开始清扫屋子准备过年。北方早已进入了供暖期，但是沈阳华润橡树湾业主王先生却发现自己家的暖气好像有问题。

“刚到第二个供暖期，我们的暖气就不是很热了。好像是早八点和晚八点集中供暖，供完之后，到了半夜家里就有点冷了。开发商就为了省钱，压根不管业主的感受。”王先生说。

“我们也找他们很多次了。他们每次到屋里一量，温度就达标。问题是，凌晨到早上八点之前，家里温度很低。我们总不能让他们半夜三更来家里测量温度吧！后来华润的就说，这个跟他们没关系，要找就去找供暖公司。” 王先生告诉中国经济网记者。

据王先生介绍，沈阳华润橡树湾的供暖是一家私人供暖公司提供的。该公司还承担着周围其它楼盘的供暖工作。

王先生说，“这家供暖公司特别有意思。在里面上班的员工就说，一年就能给老板省下来一辆高档汽车。另外，公司对每天的燃煤量也有严格限制，如果员工使用过量了，就会被罚款。”

王先生还表示，在华润一期入主的第一个供暖期，暖气的温度还是很不错的；到了第二那个供暖期，就明显能感觉到暖气没有以前那么热了。

“华润也特别擅长游击战。按说供暖根据当天气温上下调整也是应该的，但是华润现在就成了看天供暖。室外温度稍微高一点，暖气温度就马上下来了，特别灵敏。”王先生调侃道。

橡树湾物业问题频现被指管理混乱

“入住都一年半了，华润置地迟迟不向煤气公司交纳开栓费用，导致连续两个春节业主要用液化气罐过年。由于春节期间液化气罐公司放假，不得不多准备气罐，极不方便，也很不安全。买华润品牌的楼盘，3.2元的物业费，真伤不起！”王先生告诉中国经济网记者。

记者联系到华润物业，对方说，“这个主要是主杠有问题，一时半会通不了。这个要等到管道修好之后，才能通气。”关于具体的通气时间，对方并未给出答复。

“事情并不像物业说的那么简单。主要是因为物业给燃气公司缴费太晚了，就导致我们今年春节也用不上气。另外，他们的阀门漏气很厉害，换完之后依然漏气。燃气公司的人来看了之后，都说问题很严重。”针对物业的说法，王先生解释到。

“我们这边橡树湾的问题多的很，简直让人无语。他们的物业管理太混乱了！”王先生称。

据王先生陈述，橡树湾的安保问题也很严重。“保安根本没有一点责任感，每天就坐在收发室里面。小区基本上可以随便出入，不是本小区的人保安也不怎么管。物业经理也是视而不见，业主反映过很多次，物业经理就说这个是保安的个人问题，和华润关系不大，还说我们这些业主是无理取闹。”

关于房产证的问题，王先生也表达了自己的不满。

本来是早该办好的房产证，可是到现在还是没个影。“由于华润负责这个的职工和公司闹点不愉快离职了，结果办房产证的那些材料被锁到现在。”王先生这样告诉中国经济网记者。

2013年11月底，沈阳华润橡树湾的地下车库还发生了一起火灾。

“当时，地下车库因为电线烧糊引发了一场火灾。当时，物业封闭了地下车库，很多车只能停在外面。关于事情的真相，物业也一直瞒着业主。都过去半个多月了，电梯里还有糊味！”王先生说。

橡树湾这种行为也引起了业主的质疑。合格电线为什么会烧糊起火？消防合格怎么会发生火灾？事后为何不向业主解释原因？地下车库应急灯不工作是怎么通过消防验收的，如不符合消防标准，为何敢让业主使用？另外一位业主冯先生向记者表达了自己的质疑。

诸多问题均未解决物业致电业主忙推托

面对物业存在的诸多问题，业主们也多次找到相关人员协商解决。

“华润的物业想在就觉得我们是在无理取闹，说我们是为了减免物业费，这简直就是胡闹。”王先生很气愤的告诉中国经济网记者。

记者了解到，在业主向物业反馈问题之后，一般也都得不到解决。唯一的回馈就是，业主会不停地收到物业的电话，电话内容多为对相关问题的拖延。

王先生说，“刚开始的时候，我还接他们（华润物业）的电话。后来，他们再打电话我就不接了。结果他们就换着电话的打，很多业主也都收到了物业的电话。”

橡树湾业主刘先生也表示，“我也曾多次收到华润物业的电话，但对方也都没有一点解决问题的态度，这明显就是店大欺客。”

如此之多的问题，难道华润物业的相关负责人就不知道么？

王先生表示，华润物业的中层管理者知道。“我们找过物业多次，物业负责人同意帮我们联系上层领导面谈。我们双方也确实见面谈了一次，但是并没有什么效果。后来才知道，我们被物业的人耍了。那个所谓的领导，只不过是和物业比较熟的另外一个员工而已。”

为此，橡树湾的业主纷纷在自家窗户上挂出了维权的条幅，白底黑字甚是刺眼。

“马上要过年了，很多业主都觉得太不好看，有的也就把条幅给撤了。华润的物业坑华润的业主，现在真的感觉很无奈。”最后，业主王先生告诉中国经济网记者。

在华润集团董事办公室发布的2014年新年献词中，“谣言不能阻挡我们前进，诋毁让我们更加坚强。”对此，有业内人士调侃道，“怪不得华润的态度一般都是不回应，原来这才是他们的制胜法宝。”

多地橡树湾遭投诉武汉地上配电房被拆

记者发现，仅2013年一年，关于华润橡树湾的投诉便多如牛毛。

2013年7月，福州华润橡树湾三期业主投诉称，华润橡树湾涉嫌虚假宣传，销售过程中没有告知业主就在三期规划建设了300多个地面车位和5个垃圾房。

开发商回应称，地面车位和垃圾房均按相关报批文件及销售承诺进行施工建设，车位去留需三分之二以上的业主同意。

另外，据报道，2013年8月，合肥华润橡树湾因原规划的公园变成了墓地遭到业主投诉。一位业主无奈地表示，“别人窗外看风景，我家窗外看墓地。”

擅改规划也仿佛是华润橡树湾的“优良传统”。

据楚天都市报2013年12月18日报道称，武汉华润橡树湾二期的业主发现，规划图上位于地下的配电房，建好时却冒到了地面上，且位于原规划的绿化带上。针对此事，武汉市国土资源和规划局在回应已经认定华润存在违建行为，并已于11月26日出具了处罚公示。

中国经济网在12月26日对此事进行了跟踪报道。记者联系到武汉市国土局，武汉市国土资源和规划局负责人也告诉中国经济网记者，“由于业主反映强烈，目前，我们已经停办橡树湾项目的相关手续。只有华润和业主意见达成一致，才会继续办理。”

“报道过后，武汉市政府相关部门又找了华润几次。目前，天井已经封上了。变电站也已经停工了。”武汉华润橡树湾的业主李女士告诉中国经济网记者，“华润也贴出了相关的公告，说配电房会在2014年2月28日之前拆除完毕。”

激进扩张致毛利连续下滑华润政策调整重回前线

橡树湾系列问题频出，只是华润激进扩张多米诺效应的一个缩影。

1月20日，华润置地公布数据显示，截至12月底，华润置地2013年度累计实现签约额约663亿元，累计实现签约面积578.2万平米，较2012年同期分别增长27.0%和22.3%。如果按照华润2013年年初制定的570亿元全年目标计算，其全年超额完成约16.32%。

此前，申银万国在预测华润的销售前景时则表示，在2013年达到650亿左右的规模后，明后两年仍将保持20%以上的增速，以此推动2015年突破1000亿元大关。由此看来，千亿大关对华润来说并不算是件难事。

尽管华润的业绩和增速看上去都很漂亮，但是在毛利率方面，华润已出现连续下滑。

资料显示，2011年其毛利率为39.5%；2012年，其毛利率为36.9%；到了2013年中期，其毛利率继续下滑至31.4%。三年之内，毛利率下滑幅度超过8个百分点，这也引来了外界的猜测和质疑。

对于华润毛利率下滑的因素，外界的主要观点认为和其布局有关。据不完全统计，在2010年和2011年，华润拿出近400亿在二三线城市大肆拿地。然而，随着一二线城市的全面回暖，三线城市的前景逐渐趋弱，这直接导致华润的资金转换率开始走低。

失利之后，华润开始调整思路重回前线。

新年伊始，华润便以19.3亿元、溢价108%摘得北京门头沟新城MC00-0017-6007等地块，折合楼面价19704元/平方米，这也是时隔多年后，华润再次在北京拿地。

一位分析师认为，主要还是基于毛利率不断下滑的问题，因而才会不断在核心的一二线城市补充具备高附加值的地块。由于涉及结转周期，公司预期2016年毛利率才会大幅好转。

同样，申银万国在早前也曾预计，受制于开发周期，华润的利润率2014年开始将会有小幅回升，但更显著的回升则要等到2015年之后。