《思想互动空间：房价与市场》分论坛实录

思想互动空间：房价与市场

时间：2014年2月13日13：30-15：00

地点：A1榆树厅

主题：房价与市场

刘晓光：咱们这场是地产的讨论主题，来的人主要有任总，还有刘道明，名流置业集团股份有限公司董事长，姜明，天明集团董事长；赵长甲：上海长甲集团董事长；艾路明，武汉当代科技产业集团股份有限公司董事长；徐晓亮，徐总是复星地产的控股总裁。今天会议我来主持，今天三场会，这是第二场。今天的会议讨论这么几个问题，咱们说的题目叫做“房价与市场”，每一个题目大家都说一说，尽量简短一点，表达你的意见就完了，我想把它分成几个题来讨论讨论。

一个题目是三中全会讲到，在资源配制上市场要起到决定性的作用，但是房地产来讲，是政府干预最多的一个产业，怎么能够在房地产领域体验三中全会关于市场改革对于房地产市场的影响，也就是说关于市场配制起到决定性作用在房地产领域怎么体现的问题。我们一个问题一个问题讨论，尽量的简练一点，把问题讨论一下；

第二个问题涉及到房价。先说第一个问题，艾总先说。

艾路明：去年也是在这开会，我当时胆大妄为，做了一个预测，当时说十八大以后，房价会放开，就不会控制了。但是我想呢？今天我觉得似乎看到了这样的希望，就是在三中全会以后，已经很明确的提出来，市场在整个经济领域里面以市场为决定性的因素在起作用，如果是真正要让市场起到决定性作用的话，我觉得所有的监管措施是否有必要就值得怀疑了。更简单的是，我觉得就取消掉监管。政府要做你该做的事情，比方说保障房的事情是你需要做的，土地制度的事情是你需要改革的，这样的问题解决好，房价的问题怎么样是市场自己选择的过程。

刘晓光：你的预言是到什么时间？

艾路明：快到了。

刘晓光：你意思是彻底的放开，现在不是这样。

刘道明：我个人的看法，好也好不到哪去，差也差不到哪去。好不到哪去呢？因为本身过去调控的时候，调一次，涨一次，对于大点的公司来说，不怕调，调是一种保护，某种程度上就是一种保护。如果按照市场正常的无序涨价的话，可能某个时候就会触动一下。调的时候，发生风险的时候，提前采取刹车。我们调是两个在调：一个方面现在是限购，限制购买，限贷，因为税收资金限制供给，你开工量也减少了。其实我们市场的作用有两个原因，一个市场是公平，第二个是系统性的风险。因为房地产对整个金融都影响太大，我们政府调控有哪些因素在调控？限购限贷我觉得是国际上从来没有这种现象的，这个手段不能错。但是金融手段的调控，你说利率，税率。

刘晓光：他们说是没有办法的办法，为什么限购限价呢？这个是特殊时期特殊的行政手段。

刘道明：还有一个，我觉得现在目前我们房价的上涨或者是下调，还有另外一种因素，就是我们看这个房价的构成，地价、资金，原材料，人工和税费。实际上现在目前很多不了解的，以为房地产都是发洋财的，实际房地产的利润已经到了一个非常饱和的程度了，其实并不是开发商投资赚了很多钱。这里面一个地价，地价占了放假的1/3还多，这个是政府拿走的；第二个是税金，万科大家都知道，万科一年是赚几十亿利润，税金可能是几百亿。

刘晓光：税金大概是这样，一百块钱当中，大概交60多块钱税。

刘道明：税金比例大了很多。

刘晓光：我们挣了100块钱大概有61块钱是税金。

刘道明：所以一般同志不知道房价这么高是什么原因，实际上政府的税金占的比例是最大的之后是土地出让金。你把人工成本，资金成本，资金成本金融机构拿走了，我们赚辛苦费，有时候还根本就赚不到钱。我今年卖了50亿，实际上我利润只有几千万，极其薄的利益。但是外面一半的同志不知道这个情况。这样一种情况下，我们都说房价涨了，涨到哪里去了，钱到哪里去了。

刘晓光：那你说应该怎么着，房地产市场，如果说市场来起决定性的作用，应该怎么体现呢？

刘道明：我觉得房价是肯定降不了的。因为地价，一级开发全部是政府的，它不供应土地，自然你的供应量就出不来。再一个，你的人工成本，资金成本全在涨。

刘晓光：现在有一些地方一级土地开发和二级市场还结合得不错，我了解一些情况，像广东，这片让你来开。

刘道明：这个我最有发言权，我在武汉做城市的改造，我现在参与的面积大概有5、6百万平米。

刘晓光：有点意思吗？

刘道明：有意思，但是很麻烦，城中村太多了，弄得头疼，看起来很风光，做起来很骨干。

刘晓光：深圳是百分之百回迁，多给你批一些，容积率增加很大。

刘道明：高容积率有周转的问题，资金成本的问题。我这次在武汉，开发商在武汉最大的一个城中村的改造，300万平米，容积率4.6，农民地价4千，在那个地方的房价达到了1万。

刘晓光：行，刘总你说说还有什么结论没有了，怎么起到决定性的作用，起不到？

刘道明：这几个决定性作用有几个内在的东西，我们局内人不太清楚的情况，第一个就是现在从目前政府供应土地这块，如果说这个市场出现很大的问题的时候，政府的土地不供应出来，它还是控制源头的。尤其是政府的土地，在一级市场的土地储备供应里，它在调控市场。除非今后一级开发政府不管了，土地储备政府不管了。政府现在做土地开发的时候，它在把源头控制了，虽说市场不好，银行把资金一供给。房子买了，我银行不给你供应按揭，就是你的钱拿不回来。

刘晓光：政府这只手太厉害了。

刘道明：现在政府这只手放不下来，因为它已经是绑架了城中村，它有很长的过程。

刘晓光：好的，徐总你说说，就这个题目。

徐晓亮：整个市场，我们的感觉首先是充分竞争的，充分竞争的市场，实际上应该说危跟机都是有的，我们从两个角度，谈一下复星在地产中的谋变和思考。整个市场的原材料地价高位，房价高位，资金成本高位，这三高短时间想降下来，怎么配制，是不现实的。关键是高位，大家如果都往这条路，只是华山一条路的话，地价只要不下来，房价是下不来的。我们吃一桌菜2千块，但是旁边的厨房备这桌菜的原料是2500，那你下桌菜还是2000，这是不现实的，所以原材料在涨，这个是危。如果说居高不下的话，中国这十几年，任总和刘总，很多地产界参与的人都感觉到，现实是这样的，08年调一调，还是上来。中国地产从来没有走过这样的线，哪怕是稍微走得长一点，缓得长一点，是不是永远没有，如果一旦有的话，就是在三高领域，所以说危是肯定存在的，这个是我们判断的危。

那“机”在什么地方呢？还是从经济上来说，诺贝尔经济学的获奖者史蒂格列次，21世纪全球经济看两件事情，第一个是美国的经济数，第二个是中国新型城镇化，这个我们认为是一个机会，整个中国太大了，大城市，超级城市，城市群，城镇群，现在整个这一轮呢也起来了，这样起来的话，也没有什么机会。从复星研究，我们认为还是想做顺势的事情，这个顺势的里面，有5个内容是我们重点要做的：

一个是在健康：

一个是在文化：

一个在金融；

一个在旅游；

还有一个在物流商贸。

这五个是伴随新型城镇化起来，产业升级，消费升级，这些城市功能升级当中的机会。所以我们提出了一个命题，叫“怎么做一个蜂巢城市”，就是产城能够融合的。

刘晓光：你意思是不管政府怎么调控，你从其他地产产业的转型和结构上来对付政府的调控。

徐晓亮：要顺着城市的发展，顺应功能发展，这个时候来谈资产配制，你首先资产配制是在顺势的里面，最后的结论是，原材料是便宜的。

刘晓光：我让你回答市场配制在地产上怎么起作用？

徐晓亮：你做顺势这块，比如说在旅游这块，我们这次在海南拿了1千亩地，这一千亩的资产如果说是充分市场的话，我们认为是全球市场，就不能只在中国市场看这个东西，那就太孤立了。如果说海南我们看，还缺什么，五星级的宾馆是不缺的，但是海南缺一个以海洋为文化的东西，全球一流的东西，这个东西全球在什么地方有呢？迪拜在沙漠里面，每一个项目是削尖脑袋吸引全球的人。迪拜有一个亚特兰帝斯，是全球最大的水上乐园，是孩子跟海豚一起游泳，海豚推着你游泳，这个东西是完全不一样的，我们如果把这个东西放在海南，投100亿，让海南可以体现这样的海洋主题馆，这也是全球资源的配制，但是最后结婚是，原材料能够便宜。第二，未来的客户愿意来买单，这个是我们企业的初步想法。

姜明：房价与市场，是一个改革的方向，也是市场的方向，现在房价与市场有关系，与政策也有关系。

刘晓光：怎么叫市场在房地产行业中起决定性配制性的作用呢？怎么讲呢？

姜明：市场决定性作用，比如说土地市场的，真正是土地进入市场，资金也是这样一个市场开放，资金的成本，一是市场购买者的市场，而不仅是，就像北京，不仅是北京人可以购，全球的人都可以来购房。这样购买的市场是一个开放的市场。现在，实际上你购房者仅仅是一个限制的，比如说就举北京的例子，就是北京人这样一个市场，不是13亿的市场。

刘晓光：也不是北京的，北京人只能买一套。现在有110万人是购买房资金能力的，但是不够条件的，买不了。

姜明：是，所以市场眼下还是起不了决定性作用，但是往这个方向走。眼下我觉得房地产房价，我个人想，任总在这里，我一直很敬重任总的观点，他观点很独道，而且很多想法敢于说。我理解房价，不只是房地产行业的问题，也是一个经济增长的问题，经济消费的问题，也是一个民生的问题，社会的问题，然后政治的问题，中央权威的问题，主要领导对这个事情怎么样看的问题。所以说房价的增长与这样一个下降，就受诸多因素影响。如果单纯是受一个，仅仅是市场化的，那么对房价未来，大家根据供求关系，各种要素，对房价未来会有一个预期。

我个人理解，从长远来看，房价肯定是市场起决定性作用的，就是房价受价值的上下波动，短时间内来说，我觉得房价不可控的因素还是占多数的。

刘晓光：短期内，行政性的措施跟市场性的措施结合起来。最后让赵总来说一说。

赵长甲：我顺着刘总提的话题，我个人认为，房价对市场起决定性作用，还是停留在房价上，有待于进一步的落实，没有具体细的方案。假如说顺着这个说法推测的话，我感觉未来房地产有三条路：一条是商品房市场抉择；另一条由政府来主导，还有一条市场可能交给政府。为什么呢？因为房地产不可能完全是市场的，因为它重要资源一个是土地，一个是货币，这是国家必须要控制的，只不过控制的度或者是控制的方法。

刘晓光：什么叫政府加市场？

赵长甲：那就是说主要是市场，但是市场里面可能在不同的时段，或者不同的方面会有一些控制。

刘晓光：类似政府的限价房。

赵长甲：比如说像税收的调节，包括土地供应的方式方法等等，政府还是要有一定的干预，只不过像以前简单的那种干预的方法，谢谢。

刘晓光：那你的意思，将来是三轨，一轨叫市场房，一轨叫保障房，一轨叫政府加市场，综合以后的价格房。

赵长甲：从理论上讲应该是双轨，实际房地产是牵扯到方方面面的，太重要了，主要还是土地和货币的问题，政府是会有所干预的。

刘晓光：短期内完全实现市场调节，市场可能不行。政府也不太担心让这样的情况继续下去。另外来讲，他认为这是一个政治问题。

任志强：习主席说房地产既是民生又是发展问题，所以一定是两条腿走路，如果要解决住房的建立问题就是民生，也就是说实行市场化之前，先得保证市场房建立问题解决了，现在还没解决。比如说3600万套外加上棚户区改造1000万套这些东西，中央建设没解决，现在说没问题，还没解决完。住房购买，现在提出公有产权制度还没有解决完；公租房和廉租房并轨实行补贴的问题没有解决完。也就是说涉及住房体系，科技民生这一部分刚刚开始，还没有结束呢？还没有出一个标准的文件，或者是机制什么之类的，还没有呢。在这之前是不可能的，人家全会上说的，写的文件是2020年的任务，你们想明年就完成，门都没有。所以这几年，先把钱的问题解决了。

刘晓光：你意思2020年才能解决？

任志强：2020年未必能解决。第二个事就说税，长甲也说税的问题，税三中全会明确说出来了，房地产税立法的税，地方产业的营改增的问题，第三产业涉及到房地产要变成营改增，这个税制的问题还没有解决完，税制问题没有解决完，凭什么要市场配制资源，还没有到时候呢。

第三个问题，就是城镇化建设的基本问题，其中要达到70%到75%，加速在城镇化建设的过程中，也明确提出来了。这个问题也没有解决呢？也得差不多了才行，在这之前也不实现完全的市场化。比如说户籍制度和土地制度是解决城镇化问题的前提，这两个问题现在刚刚开始试点，还没有明确提出来怎么办。那么就必然产生，你如果不释放出大量的宅基地，就不可能释放出更多的耕地。1号文件明确提出来，你一定要保证一定的耕地数，保证80%的粮食自给自足，那这2个问题没有解决之前，那你土地是释放不出来的，至少我们现在看1号文件提出来的是释放不出来的，包括宅基地的问题。

我们大家可以看到的，我们城市现在只有4万平方公里，4万左右平方公里的用地，宅基地有16万平方公里，可是城市住了7亿多人，宅基地16万平方公里只住了6亿多人。在城市化发展的过程中，宅基地不但没有变少，反而是增加了，所以说不解决宅基地你就释放不出来，如果说要释放的话，至少可以释放出2亿多亩的耕地，宅基地要解决的话，可以增加2亿多亩的耕地。这时候你说我的土地充分了，那么18亿亩的红线问题，你再增加4万平方公里的城市，就是在现有的基础上增加一倍，翻一倍的话，那完全够你解决70%到75%的城市化率的问题了，完全够了。这几个前提问题没有解决之前，土地供应量是有限的，在解决土地供应量的时候，一定要优先解决先解决土地保障性，去年北京市完成土地供应计划75%，1月份是400多亿的土地收益，实际上这应该是去年的，也就是说去年土地供应量按计划完成应该是达到2300到2400亿的土地收益，实际的结果呢？商品房用地只完成了50%都不到，保障性住房完成了20%，总的75%都不到。总的土地供应，不能做到一部分保障，一部分发展，那你市场化门都没有。所以保障住房体系的建立，税制改革和城镇化，基本达到要求，这三个完成以后，你才有可能在房地产上实现市场决定资源配制。

刘晓光：那是哪年的事？

任志强：这个之前是不可能的，按照城镇化率完成起码是30年，按照税制是2020年以前，按保障性住房来说，得“十二五”计划之后，“十二五”还有3年，最起码还有这么多问题，按照现有，已经出台文件的时间段来算，还得这么长时间才能解决。换句话说，在这个基础上，你才能考虑用什么办法配制资源，从现在来看，想都别想。因为你既然要承认说保障性住房要政府负责，商品房要市场负责，那政府起码我负责这部分，我得拿一部分土地吧，我拿多你就少，我拿得多，你的少，你的商品房的价格不就高吗；我拿得少，你拿得多，你市场配制部分才可以降价。那起码是保障住房下达的任务得先完成，换句话说，短期之内，一定是保障房所占的用地要比商品房占的用地多，短期之内是这样。可能是4千多万套，3600万加1000万，这个是公布的数据，棚改1000万，4千多万的用地起码是先保障完了，下一步分配的时候，住房低一点，商品房高一点，那还有门，现在门都没有，关着呢。所以你提这个问题和我们的整个三中全会没有什么关系，三中全会房地产没有单独作为一项，也没有单独把它作为完全市场化的一部分，因为它是和保障性住房和政府的责任连在一起的，所以你想在这方面完全脱离，把它变成市场化的不可能。你提的问题，就是挑拨大家对政府的政策不满。

刘晓光：我第一次听见他这么系统的对政府的文件做这种温和的解释，这是第一。第二，他讲的是有道理的，他从税收，保障房，土地供应政策几个方面来分析了能不能完全一步到位的实行市场化调节的理由和原因，所以看来，他说2020年，这可能还真是一个历史的过程。一个说了时间的概念，它是一个过程。第二个具体到哪一个阶段税收上能完成，土地改革政策能完成，都不知道。第三个，我今天说一个观点，我隐约感觉到，政府还可能有新的调控政策。如果说还要有新的调控政策，再加上今年影子银行的治理，地方债务的治理，资金的紧缺，对今年的房地产会是一个大的问题，我们可能要应对挑战了。

第二个问题，再具体化一点。去年2013年的70个大城市总体什么样呢？大家都很清楚了。几个大的城市，除了温州个别的城市下降之外，都是在涨，可能老百姓也有反映，可能道理也是讲不清楚的。但是我们大概能理出一个脉络。一个是政府先后进行了8次调控，而且每次过后的房价都会有一个反弹；第二，人民币的海量发行，96年M2大概有5万亿，到08年是48万亿，到2013年是110万亿，人民币实际上出现了外升内贬的情况，当然房价根据这个也上升了。这个情况下，还有很多土地问题，税收问题等等。

那么三中全会以后，市场关于房地产税等金融财政政策对房价肯定是有影响，那么到底会影响多大？今年的房价的走势或者是局势，到底是一个什么样的趋势，现在两方面的预测：一方面专家说，房价预计下降50%；一方面的专家说房价得上升。我想今天我们下午也讨论讨论。实际上说什么呢？就是根据去年的情况和现在的宏观调控的情况和经济上的一些情况，我们今年2014年到底是一个什么样的状态？是温和的还是有一些起落呢？是上升的概念还是下降的概念？因为有很多比较复杂的因素。刚才我说了一句话我隐隐感觉到可能还会有政策。

艾路明：我也不懂房地产，你要说避孕套还能说说，因为我们是生产避孕套的。我觉得房价要跌可能是很难吧，我的观点是可能还是会微微的会涨一些，但是会有分化，就是大城市，一线城市可能是这样的一个状况，二、三线城市，就我们自己的感觉，我们二、三线开发都卖得不是太好，所以我觉得不一定会好。

刘晓光：哪卖得不好？

艾路明：二、三线城市，武汉还是比较好的。

任志强：武汉就算三线城市了？

艾路明：武汉是二线城市，省会城市。

任志强：只能算省会，要是按全国排，它只能算三线城市。

艾路明：这是不同的看法。

任志强：武汉，中部郑州都得排在三线。是按照数据增长，人口乱七八糟的数据排的，好像中部这几个城市都得排到三线。一线城市大概就是4个吧，二线城市大概只有17个，有17个省会城市可以排到二线，还有独立的，苏州可能算二线，所以不是按省会城市排，这17个城市里面包括，你看江苏吧，超过南京的有2个，江苏只能排第三位，像西安在我们那排不到二位。没有办法制定这个标准，过去是以省会城市都算二线城市，实际上省会城市和二线城市差别太大了，你像银川什么的，你排在里头，排不进去。

嘉宾：要不然加人口规模，要不然加人均收入。

任志强：人均收入这两年上得快，也就是刚上来。

刘晓光：艾总，你还在哪个城市？

艾路明：宜昌。

刘晓光：宜昌就属于四线了吧。

艾路明：我的看法是，如果说武汉只算三线城市的话，那我就不知道四线，五线算什么了，还有没有了，所以我不好往下说了。我自己的感觉，在地市级的城市可能是差一些，经济发展像苏州这样不好比，像省会城市，目前我们自己看，开发的都一直在稳定的上涨，大概是这样的情况。

刘道明：我认为2014年还是上涨比较平稳的一个年头，宏观经济坏不坏到哪去，好也不会太好。刚需没有太大的改变，基本没有太大改变的时候，房价也不会有太多的改变。我们现在目前的，说了是市场调控，但是2014年来说，它也没有出什么不调或者是调，只是说对这块政府出的东西少了，政府说今天说什么政策，明天说什么政策，也就是一个房产税的问题，说了这么多年，我看一时半会也不会出来。影响房价的因素没有太多太明显的东西，所以只能说是差不多。现在任何人说肯定涨，肯定跌，都是那些学者们，专家们坐在屋里面凭想象，他希望房价涨50%，他希望房价涨高一点，有的投资了希望涨高一点，我的房子可以赚钱；有的说这个开发商一下把他们搞破产，跌50%，都回到解放前去，实际上是一个心理问题，不是一个实际的问题。所以有很多东西，现在微信上也有说这个专家说，那个专家说，其实很多东西并不一定真是专家说的，但是它影响着一些不太清楚这个市场本真的一些老百姓的购房需求，老百姓可能想涨我就赶快先买，不涨我就等落价再买，可能是一个理想的期望。除了开发商希望它涨以外，谁都希望它跌价，就买房人都希望跌价，就是已经有房的不一定希望跌，刚才我们何先生说是房价是涨是跌，我手上3套房子，是卖还是买，实际上他关心的是这个？我说你卖也不会吃亏，你不卖也不会吃多少亏。他说房产税会不会出，我说房产税一时半会，我估计2014年出不来，2015年能不能出来，不好说。所以大家把实际情况一分析，它也就只能得出这个结论，谁都说不出来，习近平可以说让它跌，他有办法，他可以不顾一切后果他有办法，其他人任何人都没有办法。

刘道明：那也不知道是谁是真谁是假了。习近平最近触及灵魂的讲话，讲房地产讲得可狠了。

刘道明：实际上你说真正跌房价，开发商是小环节，真正房价跌下来，银行是第一风险，政府是第二风险。

刘晓光：房价跌不跌主要是地价。

刘道明：现在我们买房子，30%的首付，70%是银行的钱，那房价跌50%，全部是跌的银行，亏的银行钱，不是亏开发商的钱，它跌是存量有问题。

徐晓亮：整个中国的楼市还是以住房楼市为核心载体，两个纬度是很清晰的，就像刚才任总说的保障就是保障市场，楼市商品房有商品房的市场，这两个市场是放开来的，放开的结果，保障是由政府，政府债也好，慢慢一系列去实现。但是另外一方面是充分竞争，充分竞争的核心就是刚才说的，土地是大家都要买，土地没地的话，推着房价也没地，但是现在最难受的是什么，是资金成本太高，刚刚刘总上来一针见血，把很多开发企业的话讲出来，开发企业不赚钱，赚的是很小的一部分，这个是真实的事情。这样的市场充分竞争，这样的市场这样再走的话，你说一定能够持续是肯定不能持续的，我认为通过高地价，高房价，高资金这样去推一个市场，全球推不动的。那目的是什么呢？调控的目的是认为不想大起大落，也不要在现在这个时候又20%，30%几往上走，也不是一下子50%，这都是整个中国社会受不了的事情，我想调控目标是不想大起大落，不想大起大落，现在整个这个市场，还是每年哪怕就像去年10%左右，12%左右这样的往前在递增的话，这个危还是在的。一旦说资金成本还是居高不下，一旦房价真正出现问题，就像刚才说的一些政策的出台肯定还是要调控的，这个当中对整个市场肯定是不利的，这是一个方面，这当中有可能特别大的企业，就抗危机能力强一些，特别是中型的企业特别危险，这是我们第一个核心的判断。

第二个是跳开中国看中国，你在中国看中国是一块，你如果站在联合国，不要站在习书记的角度看，站在全球来看，这里面有大量的资金错配和资产错配，中国楼市是一个，但是中国的房地产不是一个光靠楼市，还有靠房市，文化，旅游，物流商贸也是，在这样全球市场当中来看，我们机会很大。这个当中最关键的是什么？你要用全球的资金来配制。昨天复星的郭总讲到，我们葡萄牙的收购，葡萄牙最大的保险公司，管了1300亿资产，它是完全公开的市场，最后一年的回报率2.2，你无法想象，我们现在在全球投资的很多项目的资金非常非常便宜，这种资金如果到中国来，我们说葡萄牙2.2这样一千多亿人民币，放在中国银行也不值这个钱，所以全球角度来说，资金现在来说中国已经是非常高了。

第二个资产，我们在美国收的楼，英国收的楼，这个是事实，美国纽约就在世贸中心旁边，目前有满租的，有回报率不低8%，9%的楼，人民币折下来是2万3，英国我们在英国最好的金融区，拿的楼的话，人民币3万2。

刘晓光：你讲的是办公？

徐晓亮：我讲的是办公，从这个角度来看，全球资产完全不在一个纬度，资金也好，资产也好。第三个，你可以把大量的跟城镇化，有关联的，健康的，旅游的都可以加入进来。我感觉当中就回答刚才刘总说的，原来整个中国基本楼市这一块，新型城镇化发展，用全球的角度来看，机会还是存在的。

姜明：刚才说了2014年，我感觉调控不调控，刚才任总说了，市场的决定性作用还有一段时间，调控不调控，主要看房价走的情况。

刘晓光：随时有调控的机会。一个是一线城市，一个是沿海城市。

姜明：因为调控不调控根据它价格的上涨幅度，那么其实总理说了，有一个区间，在这个区间范围内不会出手，抛开这个区间会有一个调整。我个人的感觉，新一届政府对行政调控会非常的慎重，因为它已经，总理本身是一个坚定的市场化的趋向，放给市场，放给社会，放给企业，不到万不得已的时候，不会轻易的用这样调控的手。

赵长甲：先说价格，这个价格我感觉不正确，我们都是在一线做的。比如说上海，上海别墅价格是在下降的，刚需房大概还上升不到10%。

刘晓光：数字是那么说的。

赵长甲：数字不知道是从哪里来的。苏州无锡这个地方，大面积不涨，小面积是微涨，我不知道数据从哪里来的。因为我们在一线潮州，随便就在上海周边拿上10个项目就比较出来了，我就说还是现在对这个问题的认识，开发商的声音太小，或者是几乎声音就发不出来，就真实的东西反映不出来，你看现在的开发企业究竟是什么样的？另外刚才说老何说买房子，有3套房子是买还是卖？有房子的人都喜欢涨，没有一个人喜欢它降，没有房子或者是要买房子的人就感觉房价高了。买和卖本身就是矛盾的。

任志强：官方统计数据高，官方申报的国务院发展研究中心他们报的不高，他们报了84多，他们报的大概87点几，88。

刘晓光：一般说大家没房，还是改善的问题。

任志强：现在房子有的是没有电，没有水，这个问题比较多。还有一部分是非成套住宅，就像四合院，这样的有很多，公共自来水，公共住房，公共厕所，这样的还占很多。住房算两类，按常住户口统计，住房已经到了92点几，按非户籍数，78%，79%，曾经高过一段，大概高的时候达到83%，五普的时候是这样，六普的时候掉下来了，因为城市人口增加了，基数加大了，还要分户。一户变成两户了，所以说比例降低了，确切的来说不到50。按照现在的人口分析和家庭分裂计算，保障性住房非购买的比例很大，如果按现在算，估计达到20%多，那我们住房降到差不多79，你要把基数加大，人口多了，基数加大，就降下来。美国实际上有一个逼迫你买房的概念，你买房子就是交个人所得税，一个纳税人50万，两个纳税人100万，所以一个家庭至少要买7、8处房子，所以他不断的换房子，大学教授一般都不自己的房子，都在还贷款，因为有手续费，交完了以后个人所得税就不减免了，不一样，德国就没有那么多减免，是不一样的。

赵长甲：说结论的话，就是房价会不会降的问题，我说是不会降，因为它没有任何理由使房价降下来。房价本身的组成要素没有一个降得下来，土地几乎是每一次拍卖都是上升的，劳动用工每一次都在增加，几乎开发企业签的这个用工包装的合同，最后结算的时候还是要增加费用的，那财政也没有降下来。货币的发行在不断的增加，如果说有战争的话，那可能会降下来。

刘晓光：有一招可以降，政府土地拍卖的价格一定的比例拿出来，这就会降了。

赵长甲：我认为早些年，包括现在房价上涨是非常正常的，因为国家的经济是高速增长，我跟任总在一起说这个话，就说现在身高，小孩从5岁涨到15岁，这个时间是一直在涨的，你涨这么快，40岁涨到60岁，20年也没有涨多高。你非要涨这么快，这是个规律的问题，因为政治和经济的发展，它是经济重要发展的组成部分，一定是发展快。但是涨到什么时候呢？特别在一线操作的，在一线做开发企业的，不是像媒体或者是统计数字这样，统计不知道是怎么统计的。另外最近一段时间我感觉，还是在观望，因为开发企业在上海市区的地太贵了，要不是那不起，要不是不敢拿。刚才说二、三线城市的问题，在三、四线城市地可能便宜了，不敢去，为什么呢？不知道城镇化未来是怎么定的，其实大家在纠结，供应方开发企业在纠结，买房子的人也可能在等政策。其实最近没有觉得怎么涨，北京市是什么样不知道，上海周边真的没有怎么涨。有的个别的原因，就是在内环，中环位置好的大平层，或者是平层的小房型涨得高，大面积没有觉得涨。

刘晓光：你认为上海去年没怎么涨？

赵长甲：起码我们在潮州的项目是有这个感觉的，数据从哪里来不知道了。

刘晓光：杭州也没怎么涨？

蒋昌建：涨20以上是厦门，广州。

任志强：一线城市说是平均20，真正超过20的只有2个城市，加起来平均是20，没有那么多。

我觉得看我们的经济是涨还是跌？它分两个，一个叫整体宏观经济，反正我个人觉得今年宏观经济下行的压力加大，宏观经济刘总说的可能有一定道理，坏也坏不到哪去，但是毕竟是坏，它不是好，至少大家现在没有看到，不管你从哪个数据上看说比去年更好，这个没看到。但是你知道下行的压力加大的时候，能坏到哪去，也没有说看到坏到特别多的东西，但是可能会下行。比如说去年7.4，7.7，那今年可能是下行0.2个点。那这就面临货币政策的问题，下行的时候是加货币还是减货币，按照吴敬琏的说法，只要加了货币，房价肯定还得涨，你加货币了；但是如果在可接受的范围之内，我减货币，我不加货币，那可能不涨，这种可能性都有。

第二个就是下行压力加大的时候，是利用房地产还是打压房地产，他说这个只要是下行压力加大，在中国目前来看，没有一次是打压房地产的。你查这么多次，宏观经济形势，只要是经济下行的时候，就是放宽房地产。03年是最典型的，03年因为有非典，在非典之前我们出台所有的政策都是防止投资过热，严控关紧银行和信贷两个闸门，但是非典以后经济掉下去了，121号文件就放掉了，要不然掉下去不行了，所以说这几次都是这样。明年如果说下行压力加大的话，他说可能出台这个政策，那个政策，可能性都非常小。如果是明年说往上走，那就得打压了，防空房地产投资过热，那出台的措施可能就比较多一点了。经济和城市也和价格有关系，也和市场有关系，这是第一个。

第三，二、三线，不管是哪个线，这个很重要就是人口分布的问题，人口转移的速度决定了这个城市的分化。我们今年不敢做太多的判断，因为今年有一个户籍制度改革的问题，现在还没有出台，可能3月5号国务院会议以后，或者是人代会两会以后，才可能类似出台，小城市放开，中等城市适度的放开，大城市适度的控制，特大城市严格控制4个等级，但是你现在没有看到正式文件按照什么样的做法来做，这个可能会对各个城市之间的流动或者是转换城市的供求关系有影响，这可能要两会以后才知道。所以我们现在还不敢说，因为户籍制度出台了以后，我个人感觉是会有一部分的影响，比如说这个县放开，那个县没有放开，突然这个县就跑到那个县了。比如说网上有一个说法，山东的某个县，说公务员要每个人买2套房子，不管这个事是真假，现实是山东的人口在减少。山东90%的人口是在本省流动的，其中10%是外移，移完是不回来了，山东过去作为一个人口大省和高速增长的过程中，它就会出现人口流动而导致需求减少，10%的人口很多，接近1000万人口，那就是1个亿的人口，影响非常大，这对各个城市，特别是城市之间的分化影响是很大的，我们现在不敢做判断，户籍制度改革到底会出台一个什么样的措施，尤其是前两天我们看到国务院会议上又提出关于医保尽可能的并轨，这都可能和户籍制度有关系，因为农村户籍，变成城市户籍以后会有老保和医保的，至少是做一些准备。

第四，土地供应量是前期约束的条件。我前年3月份说去年3月份房价要保暴涨，我当时的依据是10年下半年，11、12是严重的土地负增长，负到20%多，所以到2013年的时候一定是价格暴涨。去年我们看到的时候，9月份接近0，10月份变成了正增长，11月份变成了正的9点几，12月份是连续增，到今年1月份我们也看到是增。假定今年从去年由负转正，到今年土地仍然是持续正增长的情况下，今年的供应要比去年的供求关系缓和很多。差多少呢？大概差了1万公顷。开发商去年我们最高峰是4万多公顷，去年新开工是15亿多，15亿多，今年弄不好，可供应的土地量计算出来的话，要增加很多。

另外是库存在不断增加，去年到去年年底，我们大概有4亿9500多库存，就是没卖出去剩余的房子。库存的压力，如果按照比例计算的话，超过了2008年的最危险时期，库存多，我们的比例计算，库存，开工、销售这几个数字互相比，比完了以后，应该说库存情况显示房地产形势到目前为止比2008年的最低点还差。但资金不是，资金现在仍然是，开发商钱还是很多的，大量的钱，因为钱是1：1.8几，那是将近6万亿的投资，还有2万多亿没有花出去，有都是钱。

刘晓光：这是一个很重要的信号。

任志强：所以说拿2014年跟2013年比，我们认为是增幅会大幅下滑，增幅是两个：一个是房价增幅，一个是减量增幅。去年这个数都是20%多，年初是70%多，到年底仍然是保持20%两位数的增长，或者是更低一点。一位数和两位数的概念，差距可能是成倍的差距，感觉上可能是成倍的差距。去年我们大概12亿平方米，8万多亿的销售额，即使增加10%，量也很大，因为10%就是1亿2了；5%也不少，因为你维持的基数很大，基数很大，总量也很大。12亿平方米相当于多少，相当于全世界的3/4，数字就这么巨大。所以说不用考虑。

我们查了一下，可查的数据上基本上也就是几亿平方米，我们去年开工到现在超过60亿平方米，数量是非常大的。很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。我们认为可能是普遍下降，但是我们不认为是负增长，还是正增长，增幅大幅下滑。你要拿增幅和增幅比，去年是20，今年连10都不到，下降幅度非常大，但是还是增长。

刘晓光：你能不能说一个具体数啊？

任志强：具体数，他们说得最强烈的是7%，我个人连这个数都不敢说，我觉得去年全部平均起来的话，出现过10%几。如果按GDP增长的话，我们比GDP增长略高一点点。

刘晓光：任总是比较权威的人士，他今天的预测很谨慎。

任志强：如果宏观经济政策可能会涉及到有几个变化，这几个变化可能会影响到统计数据，一个是《统计法》的调整，这个可能要跟国际并轨，我们大概3年以前做准备，可能是统一今年实行。《统计法》和国际并轨，以后有GDP的计算方式，包括基数，涉及房子的主要是房屋问题，我们过去计算GDP的房屋计算，他们是按造价计算的，国际上是按市值计算的，这个计算可能影响比较大。房地产去年在经济中的比重，可能我们定到5%到6%，那么这么一调整以后，可能就变成7到8了，房地产在国民经济中的比重是提高了，而不是减少了。因此，你说再打压，可能打压不了，越改比重越大。换句话说，我前面说的，新的班子比旧的班子认识不一样，旧的班子认为是民生，但是新的班子认为它就是一个支柱性产业，所以它既是民生又是发展的问题，如果说考虑房地产发展问题的话，只从民生角度考虑问题是不行的，我感觉这是这一届新的政府有差别的地方，所有文件上都重点突出的是保障，它分开了，各说各的，没有单独把房地产作为某一项，一定要怎么地，特别是房价问题一定要怎么地。

第二个统计变化，就像北京市这块，去年2万，今年5万，大概有7万套的自住房，把自住房价格按住了，就可以把商品房价格放开。1月份批了几个都是8万，9万，10万的房子，去年4万以上的基本上不批，不给按，今年批出8、9万。这个总量并不大，因为总数没有那么多，那边压住了7万套以后，平均数就不一样了。所以要按这个平均数计算的话，北京房价是跌的，去年涨了21%，今年一定跌的，因为这个数量太大了，所以它是9千多，最低的是7400，自住性住房6千多，7千多，到1万1，2万1，到2万2，这中间有各种各样的房子7万套，去年我们一共才卖3万套，50%都是自住性房，就完全商品房土地价格的证，但是它要抽签的，没有家庭限制，不是你收入低才弄的。不是经济适用住房，还要扣除经济适用住房，随便什么人都可以，但是必须只有一套房子，或者是没有住房的可以买，就没有收入限制的，这个7万套，可能就会影响很大，所以你不用担心房价涨。因为我们现在大概是40：1，就40人抽签一套房子，这样28万户都在等这个房子，是不是这个意思？那就是没有多少人刚需到市场上抢房子的，都等这个。他可能等2年以后，该大骂政府了，因为他等不着，40人才摇到一个号，很多人等好几年也没有等着，最后一看房价越涨越高，还不如当时买商品房呢？因为自住房也是往上涨价的，市场房价涨了，它也是涨的。名义上是这样说它比地价都低。所以说我们分析这个变化，你得把这个因素剔除了，如果说不剔除了，把7万套房子往里一扔，房价就掉下来了，你想北京跌了那么多，其实不是，但是可能会造成这样的。今年3月5号你看，也可能把公有产权房作为重要的政策，列入未来政府工作报告里。

公有产权房有两个概念，一个是把原来政府减免税费的部分，变成政府一部分产权，上海就是这么做的。另外一个，我就从地价里给你扣出来了，等于我政府真掏钱了，就是2万块钱，但是地价可能是占了1万块钱老百姓要买的时候我占30%比重，给你扣3千的地价，就算政府出钱买了。至少提案里有这种提案，那么也就是说，公有产权房的问题可能会涉及到房价问题，为什么呢？30%的房价没有计算到里头。所以统计数字就掉下来30%，所以你搞不清楚了。

刘晓光：隐藏在后面了？

任志强：对，隐藏在后面的，因此在这个问题上，我觉得要看下一步政府工作文件出来以后，因为这个是去年我们参加政协、人大常委会的讨论，都提出了公有产权房，住建部已经是明确提出来了，包括住房补贴的问题，都已经提出来了，也可能在这次3月5号国务院的工作会议上会提出一些问题。那么得要看一看，这时候才可以决定房价的指数，因为公有产权房这部分在卖的时候，二次交易的时候才能体现，一次的时候没有这个价格，二次交易的时候才体现价格，多出30%来，因为统计不一样。所以外行很可能很内行之间有一个重大的差距，最后媒体一说，房价跌了，其实它可能没搞清楚。所以这几个未定数据，我们还要等或者说要等3月5号两会政府工作报告里看看，会对这些方面提出一些什么样的看法和做法，或者说预期要做哪几件事情才知道后面会怎么样。

我们中国和世界上所有国家不一样的，美国总统当选以后就是我说了算，上一届总统回家。但中国呢？是上一届总统要先做一个工作总结，替下一届政府说今年你要干嘛？因此，我们这一届政府，真正开始说话的时间是3月5号，3月5号以前都是人家说的。这个习惯如果不改的话，在行政措施上，永远会给大家造成误解。按道理说，你走你走你的，人大闭幕式，换新人大，要新的政府总理做工作报告，开幕式叫总结，闭幕式叫发布我的市政纲领也好，这才行。要不然你老是拧着劲，所以中国政策一般的情况下，一届政府上台以后，得看2年，1年不行，第二年才是他说话算数，才是他干的。真正要预测这个东西，我们可能还得等一等，研究报告可能稍微要往后看，我们只能对发生的问题，已经出现的问题，根据资料总结预判一下。好的，谢谢。

刘晓光：刚才任总说了几个大的信号，一个是库存量增加了；第二来讲，他提出来，总体经济如果不好就算了。

任志强：而且还得在不增加货币的时候。

刘晓光：有个条件。第三个提出了一个大概增长的相对的速度，应该是比较保守，6%，7%。我想这样，今天讨论的问题本来还有一个问题要讨论，比如说我还准备了一些问题，比如说中科院一些专家说，北京的房价要下降，很简单，把地铁线连到河北就行了，就类似这样的说法。

任志强：那只能让河北的房子涨。

刘晓光：由于时间问题，就无法讨论了。现在还有10分钟多一点，主办方要求我们大家有一些什么问题，我想也是一个机会，大家开始问问题，可以直接提出来。

嘉宾：刚才谈了很多，汇率的事，汇率和房价看上去稍微离得远点，有没有关系，汇率涨和跌，因为我们07年以来，人民币基本上上涨，去年是3%对美元，如果说2014年的汇率有比较大的波动，涨或者是跌，对房地产有什么样的影响，我想问这个问题。

任志强：如果说汇率跌得多的话，大家买房子更积极了。因为没有办法贬值，大家更得买房，买黄金跌得一塌糊涂，买股票也是，只能是买房了。

刘晓光：人民币自己贬值，就逼着大家买房，人民币对美元再贬值，更得买了。

任志强：2020年以前，60年，立法准备，促进立法，还不知道呢。

嘉宾：您觉得什么时候？

任志强：我觉得早着呢。

嘉宾：不动产统一登记和农村集体经营用地市场有什么影响吗？

任志强：农村土地再便宜，更远了，地方政府说不给你修路，你不是白搭吗？我想让你入就入，不想让你入就入不了，第一个是符合规划，第二个是符合用途，这个是谁说的，是政府说的，所以说工业用地最有可能，但是城市建设用地很难。工业肯定有自己的污染处理，但是城市的话处理不了。如果说这些政府市政不配套的话，很难用于城市，除非是政府想干。

嘉宾：去年10月份任总在上海，参加招行的活动鼓励大家买房，你说10年了，再不买就没有机会了，那个话到现在还有效吗？

任志强：这都是傻子的问题，我说了10年都有效了，你还问我今年有没有效。10年以前你当时要买房，今年得发多大？2005年那时候，那时候我说大家赶紧买，你说从那时候算起，到现在翻几番了。

嘉宾：他们说如果人民币对外币贬值，出现这个预期，有可能第一原来的热钱不会进来了。不管是什么钱，第二中国的一些钱会换出去，因为他感觉要贬了，我换成美金。就阿根廷这两天发生的事，就是通过各种各样的渠道。

任志强：各种渠道的人也不买房，他好几套。你别担心那个。

徐晓亮：刚需的谁管你跌不跌。

嘉宾：刚需的不会有影响，就是投资性质的有影响。

嘉宾：怎么看待李嘉诚抛售国有物业？

任志强：只要不把东方广场卖了就不叫抛售，好的不叫卖，就是把烂的卖了。

嘉宾：怎么看待李嘉诚抛售的问题？

任志强：他有1000亿，卖这点东西连100亿都不到，你们不要看表象，要看数量。比如说刚才说外资输入的问题，房地产里面外资很少，最高大概在2006、2007年的时候，我们大概有60多宗境外交易，600万平米，现在12亿平方米的销售量，李嘉诚卖那点房子才多少平米，狗屁都不能算。你要看数量，这个数还上中央电视台了，我感觉中央电视台最没准，一共240套房子，当年上海卖32万套房子，你想240套房子和32万套怎么比，根本就比都不能比，连小手指头都算不上，那么点数量，就被新闻媒体吵吵，所以从数量上分析，我感觉没有什么。

嘉宾：您预测这么准确，是有大数据吗？

任志强：我后面有一个巨大的班子，36个博士。我说这个数是有谱的数。

嘉宾：您是基于数据做结论的？

任志强：我们是常年数据累积起来的，我们的报告电视部他们天天都管我们要。

刘晓光：好的，谢谢大家。

——结束——