分类调控：一线城市不“松绑”

□本版撰文信息时报记者田桂丹实习生张天琦

日前，国务院总理李克强作政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。昨日，全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”作出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。

对此，广州是否会将此前提过的根据区域、人群和套型结构特点研究差别化限购政策的调控思路，重新提上日程呢？记者昨日就种种调控新猜想，采访了广州市房地产业界人士。

名词解释

限购

广州限购会否差别化放松？

2012年初，广州曾透露在研究当年房地产调控思路中，建议适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易。

这种差别化限购是否会再次提到广州房地产调控计划表中？昨日，不少房地产专家认为，广州不会松绑现有的限购政策，但也不会进行加码。

合富辉煌首席分析师黎文江表示，在房价上涨压力不大的非一线城市，有可能会松绑限购政策，但广州作为一线城市，只有可能被列入严控不可能会放松。

广州市房地产专家吴定金认为，增城、从化应该不会纳入限购范围，去年底青岛也出现行政区划调整，但原先不限购的区域仍不执行限购政策，中央政府并未要求其进行限购。那么广州也应该是按照区域分类限购，保持目前的限购政策不动，也不会再具体到某几个老城区去规定是否限购。除非是房价突然大涨，增城从化才有可能被要求限购。

佛山可能松绑吸引广州客？

目前，广州不少购房者跑到广佛交界的金沙洲等地去购房，却又受阻于佛山的限购政策。那么，佛山是否有可能会松绑限购去吸引广州客呢？

2011年10月，佛山也表示要松绑该市限购，但后来仍继续执行被业界人士认为不太适合佛山实际的严控限购政策。此后，不少广州购房者只能是采取补缴社保等方式，到佛山进行购房，加大了金钱成本和时间成本。

有专家认为，广佛两地的现有限购政策变化的可能性都不太大。中原地产项目部经理黄韬表示，佛山也会继续执行其现有限购政策，只有在部分已经出现了市场较大调整的三四线城市，才有可能会实行楼市“双向调控”中的“托底”政策。但像广佛这样的一二线城市，目前楼市正处于微妙时期，更大可能只有是让市场自行调整，不会突然出台松绑或者是加严的政策。

限价限签限售

政府“自选动作”或会取消？

黎文江认为，目前楼市调控难放松，仍需持续控制房价。限购限贷等政策依旧，调控将会呈现表面松实质紧。

黎文江分析，针对市场情况进行分类调控，广州应该会取消限价、限签、限售政策，这“三限”政策都是与房价控制目标有关的、地方政府自行制定的政策。受“三限”政策影响，目前广州楼市有很多认购房价较高的楼盘现在还没有正式签约，时间拖得太久可能会出现问题。

市房协楼市蓝皮书表示，房地产调控措施如限购、限贷和提高非户籍购买门槛等均在需求端上进行加压，而房地产开发企业通过控制商品住房的新开工量和竣工量对供给端进行调整，使得市场的供求出现暂时的平衡。但一旦房地产调控措施有所放松，需求立马被释放，在收入预期明显增加的情况下房价有可能再次暴涨。这也是当前调控政策不可放松的主要原因，因此预计未来一段时间内房地产调控与房地产开发企业之间的博弈依然存在。

增加中小套型商品房

限价房是否会重新入市？

广州房地产专家吴定金认为，广州可能会在中小套型商品房上有动作，可能会是在土地出让时定好规则，与土地供应结合起来。过往广州住宅土地供应也有70/90户型比例要求，但后来也慢慢淡化了。

值得关注的是，北京增加中小套型商品房中提出了“自住型商品房”概念，自住型商品房与此前广州曾推出的限价房有相似之处。但业界人士认为，过往由房企建设限价房的效果并不理想，一旦遇到楼市调整房价回落，这种房源就面临滞销，而当房价快速上涨，这种房源又需求激增供应不求。

目前，广州市政府在建的保障房项目有一定量的限价房房源量，只是先在满足拆迁安置需求后才能推出，至今尚未有政府建设的限价房房源推出，希望今年政府可以根据楼市情况择机推出。

共有产权

共有产权房推进规模多大？

吴定金称，目前对于共有产权没有具体指引，还需要继续跟进政策变化。

吴定金表示，现在的经适房和限价房跟共有产权还是有区别的，前两者是有限产权，但并非与政府共有产权。通过共有产权的模式，可能是堵住特殊房产上市的渠道，让这批房子只能自住不能上市流通，或者是只能租，但租金收益要与政府共享。这样的房产可能更适合的是在城镇化进程中到广州的外地人群，本地人群应该还是以改善型为主，不会选择这类房子。

吴定金表示，如果是推进的话，关键是要看规模多大，才能预计其对楼市的影响程度。吴定金称，感觉不会规模很大，主要是广州土地供应有限，在土地总供应一定的情况下，将商品房用地拿去做共有产权房用地，那么商品房用地供应量就会减少，进而影响到楼市供应量减少，与减少的部分购房需求相匹配，楼市总的供需关系可能改变并不大。