房产税试点当休矣

去年年中，房地产领域最吸引眼球的话题还是房产税全面扩容条件是否具备，试点扩围城市有哪些，是否会对存量房征税。而近日，来自全国“两会”的数次官方表态显示，比起房产税试点城市扩围，加快房地产税立法是更迫切也更根本的问题。现行房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》，是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入作为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2011年1月28日，地产调控“国八条”实施，配合着当时的调控形势，上海、重庆宣布开始试点房产税，上海只针对增量，征收对象为上海市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率0.6%；重庆则涉及存量与增量，征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。这两处房产税试点，被不客气地批评为“不给宪法留面子”。虽然缺乏上位法支撑，但房产税试点还是顺利推行了三年，遗憾的是，它并没有向公众展示出优越经验，调控三年后，2013年全年，上海新建商品住宅价格上涨了22%，上海的卖地收入近2262亿元，全国居首，其全年房产税收入为26.9亿元，仅为土地出让收入的约百分之一，用它来支撑保障房建设显然是杯水车薪。依靠房产税试点调控房地产的想法完全落空了。

而房产税实际上应该承担什么作用呢？在上海和重庆的房产税试点暂行办法中为房产税赋予了三项功能，分别是“合理调节居民收入分配”、“正确引导住房消费”、“有效配置房地产资源”。执行效果两地政府并没有总结，不过从高企的房价和众多的地王中我们看不到住房消费被正确引导，房地产资源被有效配置的迹象。

对中国而言，房产税起码有三个地方先天不足，一是缺乏法律依据——《立法法》规定，对非国有财产的征收，只能制定法律；二是与上位法相抵触——《中华人民共和国房产税暂行条例》针对的是营业性房产，对《房产税暂行条例》不能用解释的方式使其成为实质上的物业税；三是绕不开的70年产权问题，一些国家征收房产税，是因为土地私有，但中国土地是国有的，老百姓买房只是拥有70年租期。所以问题就是，房价很大程度是源于土地出让金的推高，房产的增值也是因为地块增值，建筑物反而会因为折旧而不断贬值。怎么把土地和建筑物的价值分开，这是一个世界性难题，并且，城镇土地使用税已经缴纳，再征房产税，有重复征税之嫌。这三点没有厘清，连个像样的出生证明都没有，中国的房产税试点还是风风火火展开了，难怪最后只能收获失望。

也正因为房产税有着这么多难解的问题，今年两会上传出的声音才更显得可贵。今年两会上，人大新闻发言人傅莹以及财政部部长楼继伟相继强调，今年将推进房地产税立法。从与会的委员和代表口中，我们已经很难听到“房产税试点”或者“试点扩容”这样的字眼了。这一变化在政府工作报告中可以得到印证，李克强总理提及的分类调控的思路是，能局部调就不整体调，能用经济手段就不用行政手段；能由城市调就不要由中央政府调。在这种思路下，房产税显然不会被用作打压房价的调控手段仓促铺开。

我们乐见房产税不再充当调控房价的杀手锏，现在既然提出房产税要立法，那就必须从法律的源头厘清程序，遵循税收法定原则，才有可能形成长期的制度安排。