代表：新型城镇化将使三四线楼市供求达到平衡

当所有关注的焦点都集中在今年房地产政策的方向定调时，住建部部长姜伟新仅给出了简单的四个字——双向调控。

一时间，各种揣测的声音频频，究竟调控两端会触及哪里？究竟是供需层面的“双向”，长短期调控的“双向”，还是不同城市之间的“双向”？

在接受《每日经济新闻》记者采访时，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开商品房市场，两者平衡推进，是他理解的“双向调控”。

谈及三、四线城市目前的发展现状，黄其森指出，“现在业内人士在全国房地产未来走向上意见大相径庭，‘崩盘论’此起彼伏。虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但我并不认为三、四线城市会出现恐慌性抛盘。”

在黄其森看来，随着新型城镇化的推进，以及户籍制度改革的逐步推进，人口的进入必然带来需求的增长，从而使三、四线城市达到供需平衡。

三四线机遇风险并存

杭州、常州个别楼盘降价亮起的红灯，提醒着未来二、三线城市楼市存在的风险。

“房地产有涨有跌，杭州楼盘作一些调整，有利于整个市场健康发展，这是给房地产市场提个醒。”黄其森认为，房地产“崩盘论”是危言耸听。

事实上，在泰禾的发展布局中，也涉及不少三、四线城市。对此，黄其森表示，只会去经济发达的地方。

“我们在福建也进入了很多三、四线城市，虽然有些只是县区，但经济实力超过很多省会城市，这样集中在一起，也很容易形成规模效应”黄其森说，目前泰禾布局在北京、福建、长三角以及珠三角，“项目规模最多不超过200亩，这样可以实现快速周转和去化。我们也放弃了很多新的机会，在我看来，如何能够对自己的战略目标有一个坚定不移的执行和把握，便是有所为有所不为。”

在黄其森看来，相比住宅，更应该警惕三、四线城市商业地产的风险。“商业地产不同于住宅，难点是后续的招商运营，但现在很多企业并不具备这些能力。”

三、四线城市的降温越发明显，中原地产研究部统计数据显示，2013年全年，15家标杆房企在一线城市合计销售额为2304亿元，在二线城市销售额为4446亿元，在三、四线城市合计销售额为678亿元。

国家统计局上月发布的报告也显示，全国房价环比下调的城市达6个，其中大部分是三、四线城市。

黄其森表示，随着新型城镇化的推进，如果户籍制度改革可以跟上，人口的进入必然带来需求的增长，三、四线城市还是可以逐渐达到供需平衡。

“虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但这并非是不能解决的问题。”黄其森说，在一线城市进入后城市化时代时，三、四线的城市化正要开始加速。同时，三、四线城市也需要发展产业，改善城市商业与市政配套，以吸引人口的流入。

“新的市场刚刚开始”

伴随着调控范围的扩大，周期的拉长，“房地产黄金十年已经过去”的言论不绝于耳。但在黄其森看来，在经历了市场的洗牌后，新的市场刚刚开始。

“之前可以说是全民都在做，大家也感觉过去房地产行业有钱就行，不需要专业，但现在会越来越需要专业化”黄其森表示。

去年，泰禾以“黑马”的姿态冲入北京市场，并迅速拿下了几宗热门地块，一时间成为业内关注的焦点。

对此，黄其森告诉《每日经济新闻》记者，融资成本的高低取决于与金融机构怎样谈判对接，“泰禾到了一定规模后，议价能力相对较强，基本上一个项目都会有三五家金融机构来对接融资，最少也有两家。”

黄其森透露，泰禾今年的销售目标预计是250亿元，其中北京市场是发展重点。

在其今年的提案中，黄其森建议，北京的自住房政策应该在房价高昂的特大城市推广。而对于市场调节的部分，政府应放开预售许可证管理。

“除保障房与自住型商品房等特殊房产用来解决中低收入人群的住房难题，属于政府干预行为，其他方面完全可以让房地产更多地回归市场调节中去，让各类人自主选择。”黄其森说。

◎黄其森：

一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开商品房市场，两者平衡推进，是我理解的“双向调控”。

现在业内人士在全国房地产未来走向上意见大相径庭，“崩盘论”此起彼伏。虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但我并不认为三、四线城市会出现恐慌性抛盘。

杭州楼盘作一些调整，有利于整个市场健康发展，这是给房地产市场提个醒。