南昌市长郭安：解读棚改“南昌速度”

2014年政府工作报告提出了“三个1亿人”的目标：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

业内专家认为，这一提法突出了新型城镇化的本质，即人的城镇化，找准了未来工作的着力点，有助于提升城镇化质量。

在过去的3年里，南昌市改造了近7万户家庭的棚户住宅；在未来3年，结合老城改造，南昌还将连线成片改造面积约1000万平方米的城市棚户区（含城中村）。被外界称为棚改的“南昌速度”。

棚户区改造到底能够为居住在这个城市的居民带来什么变化，又会给政府职能部门带来什么挑战，南昌市市长郭安就此接受了21世纪经济报道的专访。

棚户改造“三个自由选择”

《21世纪》：近两年南昌市棚户区改造进展迅速，改造工作的突破点是什么？

郭安：棚户区改造确实很难，各有各的困难、各有各的诉求。主要是征收范围广、人口密度大、改制企业多、资金缺口大、房屋成分杂、认定难度大、居住人员乱、弱势群体多、补偿期望高、群众诉求多等十大难题。其实，棚户区改造的难题又岂止是这“十难”，可以说是千难、万难。

因此，南昌在启动任何一块棚户区改造之前，都会进行广泛的问卷调查，并组织街道社区或村组的干部挨家挨户与居民谈心，征求他们对棚户区改造的想法。只有基本达到了住户的期望和诉求，他们才会从心底深处愿意棚改、支持棚改。

借鉴国内外进行社区重建的模式，我们提出了“三个自由选择”。

一是自由选择评估机构，比如十字街拆迁时，可供选择的房屋评估机构就多达10家；二是自由选择安置方式，拆迁户可以自由选择货币补偿或房屋安置；三是自由选择安置地点，既可以选择就地安置，也可以选择异地安置，对于异地安置还给予特殊优惠，按照“用地段区位换住房面积”的办法。

正因为如此，南昌市最大限度地赢得了群众的理解支持与全面参与，使棚户区改造得以顺利推进。

棚改资金“市级统筹”

《21世纪》：据了解南昌市十字街的拆迁经过多次启动，搁置，再启动，再搁置的局面，其中最重要的原因是资金缺口，2013年南昌市再次启动棚户区改造的时候，资金缺口是如何破解的？

郭安：原先南昌市棚改项目，都由各城区各自筹集资金运作，并且资金运作方式多为单个项目自求平衡，这也就意味着如果单个地块棚改所拆除的土地出让收益低于改造成本的话，该项目就得被搁置。

十字街棚改项目测算改造资金约需35亿元左右，预计可出让土地回报不到20亿元，资金缺口达15亿元左右。青云谱区2013年地方公共财政预算收入为8.14亿元。

这就意味着要完成十字街一个棚改项目，如果仅仅依靠青云谱区级财力，要2年不吃不喝才能填补资金缺口。

为了破解这一资金难题，强化资金保障能力，在本轮的棚户区改造中，创造性地采取了“市级统筹、综合平衡”的方法。

具体来说，就是由市里统筹整个棚改资金，市土地储备中心设立一个市级专户，专户下面设立城区分户。所有棚改资金先进市级专户，并统一由市级专户拨付给各区专户供所属棚改项目专款专用。

当某个城区的某个地块的改造成本大于土地出让收益时，先从该城区的另外的收大于支的地块拿钱进行填补；若某个城区整体改造项目都不能平衡的话，则再从其他有结余的城区专户里拿钱来进行补充，最终达到整体平衡。当整体都还平衡不了的话，就依靠棚改地块改造后上面建起来的商业、旅游等带来的后期收益来进行动态平衡和远期平衡。

通过这个办法，南昌彻底解决了像十字街这样因单个地块资金不能平衡而影响项目实施的问题。

“1+6+X”融资模式

《21世纪》：南昌市的棚户区改造中提出“1+6+X”的模式是如何运作的？

郭安：“1+6+X”的运作模式是南昌为了破解棚户区改造资金难题进行的一种融资模式创新。

“1”就是由市土地储备中心筹措资金负责政府主导的棚改项目。即由政府出资拆迁完成后，不设置与竞买人有关的任何条件，净地挂牌出让。

由土地竞得者按规划要求进行开发建设。棚户区改造地块的土地净收益全额进入市土地储备中心，封闭运行，统一支付用于棚户区改造，力求各区自主平衡，对于不能资金平衡，但又确需实施改造的项目由市土地储备中心对改造资金进行兜底。

“6”就是由市政控股集团、市城投公司、昌工控股公司、轨道公司、旅游集团、市水投公司6家市属国有投融资平台筹措资金负责棚改项目。

具体操作方式是，由市政府统筹明确相应平台负责项目融资并支付征迁成本，在被征迁户签订征收补偿协议后，采取公开挂牌方式进行出让。

“X”就是由社会资本投入资金参与的棚改项目。主要是对地块改造资金能够平衡的项目，通过相应的程序和机制引进实力强、信誉优、有棚改经验的房地产企业或大型企业参与棚改。

截至目前，南昌通过“1+6+X”运作模式已落实融资约200亿元，有效破解了融资难题。