引入民营资本 解决万亿棚户区改造难题

“单单依靠当地政府是解决不了（资金）的。”提起包头的北梁棚户区改造项目，全国人大代表胡瑞峰就有很多话说。

据介绍，该区域住着12万户居民，平均约900人才有一个厕所。但很多人在这里一住就是几十年，甚至有家庭几代人只住一间房。

2012年2月，国务院总理李克强曾到这里进行考察。此后，包头市加紧了棚户区改造步伐。

当地预计3年内投资200亿元对这里实施改造。其中，仅仅市政基础设施配套建设资金就需要约48.5亿元，利息等融资成本约41.5亿元，而当地2013年地方财政收入也才345亿元。

无疑，棚户区改造的成本是巨大的。

国务院总理李克强在2014年政府工作报告中指出，今后一个时期，要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这1亿人涉及到约3000万套住房，以每户最少建筑安装费用为10万计算，也需要3万亿。

对此，中国社科院农村所宏观室主任党国英认为，这3000万套住房，以5年计算，每年需要解决600万套，以每户补贴约5万计，则需要每年2000-3000亿。

党国英认为，这3000亿，中央可以拿1000亿，因为去年国家减少行政开支节约了大量的资金。“当然这个补贴不只是中央，还有地方的，棚户区改造应该采取市场化招标的模式，加快推进。”他说。

棚户区改造需数万亿投资

21世纪经济报道获悉，实施棚户区改造耗资非常巨大，且因为不涉及商品房销售，这部分主要是政府支出为主。

以包头北梁棚户区为例。该区为内蒙古最大棚户区，占地13平方公里，涉及11个行政村和15个社区，居民4.7万户，12.4万人，90%以上房屋为建国前后建成，70%以上居民无固定收入。

该区改造领导小组常务副组长高志勇称，经前期测算，北梁棚户区搬迁改造计划总投资约200亿元，包括安置房回购、建设资金约77亿元。按此每户一套住房计算，则每套住房的安置房回购、建设成本约为16万。

实际成本则更高。因为上述计算未包括征收补偿费约33亿元，市政基础设施配套建设资金约48.5亿元、融资成本约41.5亿元等。

除了资金量大外，棚户区改造还有个难题是居民大都希望就地改造。全国人大代表胡瑞峰说：“当地居民希望留在本地，但当地再造的工期长，难度大。”

持类似观点的还有全国人大代表、神华乌海能源公司的技术员伊永春。

她今年的议案是，因为乌海市处于地震带，建设房屋质量要提高级别，加上矿区难以就地建房，煤矿空采区也要环境恢复费用，所以棚户区改造建设资金数额特别巨大。

而如果全国解决1亿人的住房，按照3口人一家计算，需要3000万套住房，再以最少的每套房10万计算，也需要3万亿。如果分5年计算，则需要每年6000亿元。

根据今年的政府工作报告，2014年国家将新开工700万套以上保障性住房，其中各类棚户区470万套以上。这比2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套的目标要大。

21世纪经济报道获悉，为推进棚户区改造，近年来中央补贴的资金也在加大。

数字显示，2013年中央财政共下达棚户区改造及配套基础设施建设资金约723亿元，比2012年增加59亿元，增长8.8%。

对于每户的补贴也在增加。比如，2013年城市棚户区改造户均补助19202元，比2012年增加3472元，增长22%；国有工矿、林区、垦区及煤矿棚户区配套基础设施建设户均补助30418元，比2012年增加14237元，增长88%。

引入民间资本

中国社科院农村所宏观室主任党国英认为，就棚户区改造，中央去年补贴700亿，今年补贴到1000亿问题不大。

千亿补贴对于耗资万亿的棚户区改造来说，显然是杯水车薪。“政府投入的资金应该是引导性的，棚户区改造更多应该采取市场化方式招标。”党国英提议，国家可以出台政策，通过降低贷款利率等方式鼓励民间资本以直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造，从而拓宽棚户区改造的资金渠道。

中国房地产学会秘书长顾云昌也认为，完全可以采取市场化的办法来解决棚户区改造资金短缺问题。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，如果棚户区在核心区，尽管投资巨大，但是资金可以从土地价值来获取。

“因为核心的部分是土地价值，建筑安装的成本一线城市也就是2000-3000元一平米，一套六七十平米的房子也就是十几万，而一亩几百万的地价在一二线城市是很正常的。”张大伟分析说，保障房大部分是新增土地，位置差，企业积极性不高，但一些棚户区的位置是非常好的，企业很有兴趣。

他认为，今年政府改造470万套棚户区难度应该说比较小。“政府主要做土地置换，从易到难。比如说，东北三省的产矿区政府就会先投入一部分资金，从土地有价值的区域开始改造。”