张泓铭：房地产调控应当“长效与短效”相结合

每年房地产调控都会是全国两会重点讨论的议题，相对而言，今年房地产话题似乎不如往年那样火热。

3月5日的政府工作报告中，10年以来报告中首次没有强调“房地产调控”，而第一次提及了分类调控。对此，全国政协委员、住建部副部长仇保兴进一步表示，就分类调控的手段而已，能局部调控就不要整体调控；能用经济手段调控就不用行政手段；能由城市调控就不要由中央政府调。全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭亦认为：“过去十年房地产调控的作用有限，主要是因为正面作用的阶段化和短期化。正面作用大体只能维持两年左右，没有持久地解决市场供求的平衡问题。”

“房地产调控的问题主要表现在5个方面：需求管理粗略不精细、供给管理粗疏不到位、税收调节单打独斗、金融调节互相矛盾、全国”一刀切“不重视区域特点。未来的房地产调控应当有长效和短效相结合的思路。”

十年调控得失

《21世纪》：上一届政府任期内，房地产市场高速发展，也是房地产调控最严厉的十年，有一种观点认为十年调控是“空调”，对此你怎么看？

张泓铭：此前十年房地产调控，效果是有的，但是不够理想，不够理想有三方面原因，首先是“十年调控”的客观基础不好，这十年房地产市场飞速发展，房价高涨；其次是政府调控政策设计欠周密、一刀切且各项政策并不配套，并与改革的大脉络基本脱节。

对于宏观调控较为艰难的是，在住房领域，市场的需求有天生的灵敏性，但是市场的供给是呆滞性的，这个矛盾长期存在，是调控很难逾越的鸿沟。

所以总结“十年调控”的成败得失，不仅关系前两届政府的功过，对新一届政府的房地产调控也具有新的参考意义。评价不能凭印象、感觉和情感，也不能简单粗略，要用事实说话，要深入细致。

调控过程中，从需求入手这个角度是对的，但是施行的比较粗略。强调从供给的角度进行调控也是对的，但是还是不够细致。

此前的房地产调控，也采用了税收的手段进行的调控，但是缺陷是整体性不强，是对部分区域的试点与部分环节的增减，没有建立长效的整体机制；之前的调控方式之中，采用金融的方式介入也是有必要的，但是我们也遭遇了宏观金融基础不好的影响。

保障房建设也是房地产调控之中重要的一个环节，但是按目前的形势来看，保障房的建设还是相对滞后的；最后我们也认为，十年的房地产调控之中，经济手段先对是领先的，而刑侦手段是殿后。

《21世纪》：对于新一届政府对于房地产市场的调控与管理方式，你们有什么思路建议？

张泓铭：在总结了此前十年中央对于房地产工作的经验教训后，有些好的做法我们可以延续下来，也可以在新的角度进行探索。

我们提议新政府对于房地产调控能从需求出发去解决，房地产的需求我们认为可以分成三类区别对待。对于住房自住需求，调控的基本思路应为鼓励；而对于住房他住需求，也可称为积极的投资需求，调控的基本思路应为允许；对于住房无住需求，例如消极的投资行为，调控的基本思路应为抑制。

而在供给的环节，可以有区别地适度扩大供给，对普通型中小套型住房供给要实行鼓励，而对于改善型中大套型住房，政府的供给要实行允许、豪华型大套型住房供应要实行抑制的方式进行管理。

新一届政府在调控的手段上，可以比之前更加灵活一点，对于市场行为，房地产调控还是需要以经济手段为主，这里面就包括稳定的税收、灵活的信贷，而后让行政手段为辅殿后，要以房价控制为核心展开。

不再实施全国统一的房地产调控举措

《21世纪》：具体操作层面上，中央与地方对于房地产的理解其实是不同的，区域市场与全国市场都有差异性，这也是总理提出分类调控的背景，所以这个管理过程之中，央地关系应该如何梳理？

张泓铭：在房地产调控理论确立以后，在实施中也应当把握一些主要的实施策略问题，具体的操作层面，也是需要有一定的灵活性。

现在大家都在谈及要建立房地产政策的长效机制，事实上，长效机制要和短效机制的结合来运用。一方面抓紧长效机制的研究、制定、试验和推广，另一方面根据现实需要，对住房市场严重的趋势性问题，采取或加强临时性措施。这才是两全之计。

第二，中央和地方的关系需要进行梳理，尤其在分工的问题上，中央政府只提出调控的目标，并提供调控条件，不喊调控口令；而在地方政府实施调控行动之中，具体去落实中央规定的要求。

像过去10年的房地产调控，政府喊一个口令，全国齐步走；现在是有变化了，是分类调控。市场过热的地区，温度要降低，市场过冷的地方，保持稳定，不是全国一个齐步走、统一的一个做法。

除此之外，中央对于地方权力，应明确规定允许地方政府在特殊条件下采取行政手段等方式，以及地方政府主动调控住房市场的权限。

除了严重的全国性房地产普遍问题，中央政府应不再实施全国统一的房地产调控举措。简言之，中央只提出房地产市场调控目标，并提供调控条件，但不喊调控口令。至多，在需要时向特定的地方发出调控行动的提醒或提示。