张玉良：中国房地产5-8年间还会像今天天气一样好

上海绿地集团董事长总裁张玉良

凤凰财经讯 “中国发展高层论坛2014——经济峰会”3月22日上午在钓鱼台国宾馆召开。上海绿地集团董事长总裁张玉良在会上表示，未来的中国房地产在5年、8年之间至少还会像北京今天的天气，非常好。

张玉良分析称，我们的一线所谓的城市，比如北京、上海、广东的广州、深圳等，目前这些城市的人口聚集度，产业跟各种资源的积聚仍然没有减弱，有的还在加强。这个我想我们所有的人都会很亲身感受到这些体会，无论各方面，你都会感受到。这样一种背景下，人口继续快速积聚，而我们的供应有限，还有供应结构方面，这样的背景下，这些城市继续还会，有可能还要小幅上升。

张玉良谈到，三四线的城市，特别是产业发展不够健康，人口进流出比较大，你再增加供应，它的问题会更多，不仅在这个行业，还会波及到我们国家担心的地方政府的负债，担心到我们的影子银行等等这些问题。这些城市，这些城市的市场特点会发生分化。

以下是发言实录：

张玉良：各位来宾上午好，我对今天的题目特别感兴趣。当前在中国对这个行业有一些不同的声音，比如说有的专家包括行业的从业者，是不是今天的中国房地产有一些管点，有一些转折点，有的还说要马上崩盘了。对这些问题，我们的媒体也有自己的不少看法，也有不少评论。我的答案是不会的，我看今天北京天气很好，未来的中国房地产在5年、8年之间至少还会像北京今天的天气，非常好。

也有一些问题，不能忽视。对这个问题我主要是从三个方面思考：

第一，我们今天有这么多问题提出来是什么原因？我觉得当今的中国地产行业总体基本面没有变化，总体市场是好的。提出这些问题，因为有一些新的情况，新的特点，这些特点和情况，你不看到也是不对的。比如我们少数城市，我们少数的房企出现不少问题，这些问题你说存在吧，存在的。比如城市当中来看存在的问题，你的一线城市，仍然房价比较高，供求矛盾比较突出，有的人认为，它会平稳，有的人认为还会继续上涨。经济发展不太好，产业经济比较低，人口进留出比较快的城市迅速下降，还有供求量段时期内特别大的城市出现下滑，少数企业由于各方面的原因要倒闭，要关联其他影响一片，这样的一些情况，确实是存在的。

对于这些问题我觉得也要去看到，当前的市场总体来看，有几个特点。一个新特点就是我们的一线所谓的城市，比如北京、上海、广东的广州、深圳等，目前这些城市的人口聚集度，产业跟各种资源的积聚仍然没有减弱，有的还在加强。这个我想我们所有的人都会很亲身感受到这些体会，无论各方面，你都会感受到。

这样一种背景下，人口继续快速积聚，而我们的供应有限，还有供应结构方面，这样的背景下，这些城市继续还会，有可能还要小幅上升。

第二，我们三四线的城市，特别是产业发展不够健康，人口进流出比较大，你再增加供应，它的问题会更多，不仅在这个行业，还会波及到我们国家担心的地方政府的负债，担心到我们的影子银行等等这些问题。这些城市，这些城市的市场特点会发生分化，不是一样的。

第二个新特点是什么，产品会分化。比如说我们住宅地产增长速度放缓，就全国来讲放缓，有些城市放缓的更快，产业地产增长很快，这是各方面因素形成的，也是进一步表现。比如养老地产，养老地产现在一些大城市成长非常快。我们需要土地政策税收政策跟进去可能成长会更快，还有其他一些城市经济结构调整，以现代服务业第三产业为主体的商业地产，成长非常快。我们集团来看，我们去年光在商业地产的成长增长率，就达到80%，你说这些市场不去做，不去适应它，显然是不对的。

第三，随着人们收入差异性，收入高的人拥有的住房资源比较多，有钱的人买房很轻松。有人认为房价贵，有人认为不贵，可能半年工资就买一套房，人均不同占有的住房差异性比较大。这些特点都是出现了新的情况，形成了我们今天的特点。

我们今天整个房地产行业，以我们的宏观经济紧密度非常高。不仅在中国，其实在世界也是一样的，在中国当今的情况下，紧密度也是非常高。有一个研究统计，我们有三个60%跟我们的宏观经济非常紧密，与实体经济关联度60%，我们的房地产与金融的负债60不能，普通老百姓的家庭资产与我们的房地产60%，三个60%说明我们产业以社会，以中国当前经济关联度特别高。

关联度特别高的情况下，我们的社会，我们的宏观基本面不变的情况下，向好的情况下，说它转折，我想也不现实我们还采取了，中国政府一些积极的双向调控，不一刀切的调控，差别调控按市场需求，市场规律调控的政策，如果能做的好也不存在。您的意思是不是房地产绑架了社会，绑架了经济，我只是说关联度特别高，这是全世界的现象，中国当今的现象依旧，你要说改变它也不成立。

第三，当今包括，为的5-8年中国地产业依旧很好，有一些专家讲了一些悲观，他可能讲的是一面，不是全部。基本面依旧很好，我的看法主要是三个方面不能忽视。

整个市场，市场发展的机遇，中国的三中全会做的决定，让市场在经济资源配置当中要起决定性作用，这个政策对于房地产的意义是什么？过去过多的行政调控有些违背了市场国内的调控，在改革的深化下面，它会刺激市场，在刺激调整完善当中，让市场更释放，只是释放的地区，释放的产品，释放市场的空间有差异，但整体上都有空间。做企业的要适应这个调控，适应这个市场变化的需要，来调整自己，创新自己。

第二，城镇化。城镇化最近刚刚公布了城镇化规划，我个人理解第一，城市人口新增继续会较快成长，不是所有城市。第二，在城中的二元改造量非常大，旧房要改造。第三已经在城市，现在还没有享受城市应有待遇的这些人口，它的住房也急需改进。另外城市经济继续转型，以现代服务业为主体的这些房地产，包括我们提到老年地产，全方位成长空间巨大，还有家庭人口小型化。

这些都是非常大的空间，中国市场向海外延伸，海外市场也给这个市场带来很大的空间。你别以为海外市场、国内市场没关联，我认为有关联，是中国市场的延伸，总之我认为当前的市场在未来5-8年依旧很健康，会发展，问题也应该注意，谢谢大家！