中弘股份30亿再融资海南如意岛能否如意？

4月2日，上海大名城企业股份有限公司发布公告称，该公司再融资30亿用于一旅游地产项目的方案，经中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核后已获得通过。

至此，大名城成为继北京城建、中茵股份、天保基建等多家A股上市房企再融资方案获证监会放行后的又一例。

对于同在A股上市的中弘股份有限公司来说，这无疑是个利好消息。此前3月29日，中弘股份也已公布了其再融资方案的修订版，公司拟募集资金30亿以发展其位于海南海口市的如意岛旅游地产项目。

虽然中弘股份董秘金洁对观点地产新媒体称，方案是否获批不好判断。但大名城此次审核通过的方案，在资金数额以及用途方面都与中弘股份极其相似，两家公司亦同属于中小房企阵营，因此市场预期通过慨率较高。

相关分析人士指出，虽然之前市场预期是规模较大的开发商比较容易通过，但从目前的结果来看，获批的以中小型开发商为主。资金投向的产品分布也很广泛，涉及保障房、商品房、园区、旅游地产等等，因此存在较多不确定性。

海南如意岛项目

据中弘股份透露，海南如意岛是一个拟填海人工造岛进行旅游度假开发的项目，填海面积6.12平方公里，包括销售物业及商业配套等物业类型。

项目分三期滚动开发建设，初步估算一期开发面积约为194万平米，预计总销售收入能达到224.63亿，总投资128.94亿，税前利润76.02亿，净利润57.02亿，项目销售毛利率33.84%，净利率25.38%。

旅游地产业内人士胡晓鹰在接受观点地产新媒体采访时表示，海南旅游市场经历了2013年一轮“以价跑量”的理性回归，目前整体销量都呈较好态势。更为重要的是，海南旅游地产遍地开花，不止吸引了大型开发商，中小型开发商亦能在此掘金。

她认为，目前海南的旅游地产，风险相对较小的是在海口做。“三亚是纯投资市场，主要是2居或者3居产品，海口则是省会城市，可以做1.5居产品。”

而中弘提出的打造综合型旅游目的地，以满足客户在旅游度假区进行度假、旅游、休闲、娱乐、会议、居住、投资等综合性需求，则符合胡晓鹰所提及的“复合型产品更受青睐”的市场行情。

值得注意的是，复合型旅游地产本身跨界很多，涉及到酒店、温泉、高尔夫、度假物业的运营，“一家开发商很难具备所有的资历和条件，所以对于复合型的旅游地产一定要选很多的平台来合作。”

而中弘股份董秘金洁则坦诚运营管理方面确实是中弘必须要面对的一个挑战。“因此我们会委托专业的运营公司，中弘只是作为投资发展商。”

不过，胡晓鹰指出，现在最怕开发商卖的是规划，而不是实际落地的产品。她解释称，围海造田的项目，因为土地是填海造出来的，一些项目是不可能落地的，“比如这种土地上，很多植物是无法种植的。”

旅游地产资金难点

比起项目开发以及运营中可能存在的问题，能否获得足够的资金来撬动项目的实施对于开发商而言则显得更加迫在眉睫。

据了解，在现在中弘再融资方案修订版之前，中弘曾于去年9月份发布过一版再融资计划，前后的差距在于，发行底价由3.95元/股变动为3.13元/股，在募集资金数额不变的情况下，发行数量亦相应增加至约9.60亿股。

对此金洁回应称，“第一次方案定价点位比较高，如果价格不调整，即使证监会通过也发不出去，因为现在的股价和当时的股价还是有比较大的差距，从发行的角度来考虑，现在的股价比较容易发过去。”

而对于方案获批前景，中投顾问项目总监朱文嘉认为，中弘股份股价在4月3日已经跌破3.5元，在公司业绩预降、地产政策不稳的情况下，公司的融资成本会有所攀升，获批难度或将增加。

一个严峻的事实是，30亿的再融资方案即使通过并成功募集，相对于如意岛项目128.94亿的一期投资额亦是杯水车薪。而公司扩张的步伐丝毫没有停滞的迹象，下属公司进来多处拍地，资金需求量大幅攀升。

据了解，中弘股份目前有8个旅游度假综合体项目，分别位于北京平谷、山东济宁、吉林长白山、湖北宜昌、云南西双版纳及海南三亚等，其中处在开工中的项目有2个。所有旅游地产项目涉及资金600多亿。

目前，中弘股份显然也意识到问题的所在，也在探寻其他资金来源，“包括寻找合作伙伴、银行贷款、其他项目的销售回款支持等等都在进行当中，如果再融资做不了，就用其他方案来补充。”

据金洁透露，公司2014年可售货值在100亿左右，去化则要看市场的接受程度以及整体市场环境。而按照公司过往的平均去化率60%-70%来算，今年销售大概能达到60亿左右。

相关分析人士指出，虽然30亿的募集资金只占如意岛项目一期投资额的四分之一，但在目前国内融资趋紧的环境下，“获得启动资金，纾解部分压力，对于中弘股份来说意义蛮大。”

而中投顾问项目总监朱文嘉强调，旅游地产项目所需资金量巨大，股权融资并非长久之计，银行贷款政策若不能及时松动，中弘股份后续现金流不容乐观。