新一轮城镇化：谁将在竞争中突围

机器的轰鸣声响彻中国大地。在中国，有30多个省会城市，290多个地级市，300多个县级市，每座城市都在盖自己的房子。

4月9日，在聚焦梅溪湖·新型城镇化（长沙）高峰论坛上，北大光华管理学院应用经济系教授、北京大学经济政策研究所所长陈玉宇打开他的PPT，上面展示出中国的经济地图。每座城市对应一座山峰，山峰的高度代表着每平方公里上有多少GDP，GDP越高，意味着该地集中了越多的生产活动。集中了越多的人口，则生产效率越高。

中国主要生产活动集中在南部沿海、长三角、环渤海、西安、成都、重庆。关注中国城镇化路径非常重要的战略思考是，“我们再也不允许代表上海、北京的山峰更高了，大城市正在变得越来越可怕。”陈玉宇说。他认为，未来中国600多个城市中，只有100个城市能集聚资源，形成新的“山峰”。

新一轮城镇化浪潮中，城市间的竞争会变得更加激烈，谁将踏上飞驰的“列车”？

二线城市长沙的机遇

与中部城市武汉和郑州等城市相比，长沙需要加速。

2012年中国指数研究院曾从经济发展水平、商业发展水平、城市化发展程度、商业地产成熟度、城市交通状况等五大维度出发，通过26个分项指标全面评价各城市商业繁荣程度。研究结果显示，武汉当选中部城市商业繁荣度排行榜首位，长沙和郑州实力相近，排名第二、三位。但在长沙市委常委、大河西先导区管委会党工委书记、管委会主任赵文彬看来，长沙的第三产业发展程度不如郑州。

从研究者的角度出发，赵文彬认为，长沙已走到一个关键时期，短时间内或将面临质的飞越。

据赵文彬分析，2013年湖南省的城镇化率为48%，按照国务院公布的城镇化发展规划，湖南作为一个中等发达的省会，城市化率2020年预计达到60%的全国平均值。这意味着湖南省城镇常住人口可以达到4100万。按照世界城市聚集的规律，长沙作为湖南的单一中心城市，保守估计聚集15%的人口，其城市人口规模可达到650万。2013年，长沙常住人口为310万。也就是说，未来将增加340万人口，等于再造一个长沙。从人口净流入的角度来看，长沙存在着巨大的市场需求。赵文彬认为，尽管长沙房地产市场短期内会出现波动，但是长期看好。

从产业发展角度来看，按照国际通行的标准，湖南工业发育的水平是完全可以支撑起湖南60%的城镇化率。长沙2013年的工业增加值是3950亿，第三产业的增加值比工业增加值少了1000多亿，武汉的第二产业增加值是4400亿，第三产业的增加值只比其第二产业增加值少8亿，郑州第二产业的增加值是3500亿，其第三产业的增加值只比第二产业少90亿。随着城镇化的推进，长沙的第三产业将面临重大发展。与此同时，也将催生房地产需求。

长沙市统计局数据显示，2013年长沙三次产业结构为4.1∶55.1∶40.8，非农产业占GDP的比重由2005年的93.6%提升至2013年的95.9%；2013年，除望城（GDP全省排名第14位）外，长沙其余区县（市）GDP总量位居全省前十，且望城、浏阳、宁乡GDP增速位列全省前四。

方兴地产副总裁张志超并不担心长沙的新城建设会出现产业空洞化的问题，相反，他认为长沙的城市建设远远落后其城镇化水平和工业化水平。作为新的城市中心，长沙大河西先导区，尤其是梅溪湖新城有城市依托。它并不独立于城市之外，而是一个临江且南侧有大学城，北侧有高新技术产业区的新区，具有产业和智力支持。这亦是方兴选择作为一级开发商深度参与长沙梅溪湖新城建设的重要原因之一。

国家新政学院、新型城镇化研究中心副主任、研究员黄锟也认为，未来长沙、株洲、湘潭城市群发展必然提速。陈玉宇表示，长沙也是未来100个有竞争力的城市之一。

打造有吸引力的城市

无论从宏观还是微观角度分析，在专家眼里，长沙都是一个具有潜力的城市。然而，城市是市场力量自然选择的结果，如何让城市变得更有吸引力，如何让更多的人来居住？

梅溪湖投资（长沙）有限公司董事长彭心旷表示，就位于长沙先导新区的梅溪湖新城而言，“我们坚持环境的规划，环境的打造放在优先位置。”

湖南长沙梅溪湖位于湘江支流龙王港畔，过去曾是行洪区，居民长期受到洪涝灾害的威胁。2009年开始，32平方公里的梅溪湖国际新城启动大规模的开发建设，新城定位为两型示范区、国际服务区和科技新城，修筑了3000亩的湖面，全面整治了龙王港河道。4年来，已完成总投资超过400亿元，获批首批“全国绿色生态示范城区”和“国家智慧城市创建试点城区”，水患变成了水利。这是长沙大河西先导区开发建设的缩影。先导区成立5年来，核心区完成政府投资600多亿元，带动全社会固定资产投资2000亿元，新增城市面积40平方公里，城市人口40多万，要素的快速聚集使新城规模和品质得到倍升。

据介绍，大河西先导区坚持整体规划、成片开发、全面推进，从2009年开始，同步启动14.8平方公里的梅溪湖国际新城一期、7.8平方公里的滨江商务新城和19.2平方公里的洋湖生态新城的开发建设，按照第一年完成征地拆迁和规划设计，第二年完成基础设施建设，第三年开始产业项目和引领性项目建设的步骤，实现城市面貌的变化。从2011开始，先导区实施南拓西进战略，18平方公里的梅溪湖国际新城二期和39平方公里的大王山旅游度假区同步启动征地拆迁、基础设施和产业项目建设。四年内先导区共铺排了近100平方公里的新城功能片区开发，完成投资近800亿元，以大额投入、集中投入、快速成投入，使新城迅速见到形象，形成市场热点。

先导区坚持科学定位和高起点规划，以“规划服务定位”、“规划对接市场”的原则，邀请KPF、阿特金斯、汉斯霍兰因、京琦新等国际顶级的规划设计团队编制了空间发展战略规划、各项总体规划、专项规划、重点片区控制规划和项目设计。

彭心旷介绍说，梅溪湖新城尤其强调步行体系的建设，并同步进行高标准的配套建设。张志超认为，促成真正的居住氛围，教育、医疗、交通的配套缺一不可。

据了解，梅溪湖东片区和西片区一共规划了17所学校，目前已经建成2所学校，今年9月份还要建成、开学4所学校。“这些学校都是湖南最好的学校。”张志超说。另外，已开建一所三甲，正在引进第二所三甲医院。

从记者几天的体验来看，河东与河西的交通相当顺畅。梅溪湖新城的地铁去年已建成，即将正式开通。

对于一个新城来说，产业的重要性更是不言而喻。中央党校研究室巡视员曾业松研究员认为，新城必须要由产业支撑，梅溪湖未来应该坚持发展高端服务业，并从区域上整体布局。另外，梅溪湖新城建设中，政府和市场的关系如何定位，如何形成合作开发的格局，经验仍需进一步总结。曾业松进一步表示，政府要开明，企业家要发挥重大的主体作用。（编辑袁一泓徐炜旋）