合生创展深陷囤地恶循环

刊发于总2062期《中国经营报》[房地产]版 0条评论 被次查看收藏

合生创展在商业地产领域依然保持着这家老牌企业惯有的“慢风格”。2006年，作为进入北京的重要一步，合生创展拿下了位于北京北二环商业地产项目合生德胜大厦，然而直到8年后的今天，这个项目均未开业运营。对此，《中国经营报》记者联系了合生创展的相关负责人，但颇为遗憾的是，截至发稿日对方就相关问题并未给予回复。

对此，业内人士表示，一直以来，合生创展坚持着“高溢价”“多囤地”“慢周转”的开发模式，以获取土地溢价带来的巨大收益，在商业领域也是如此。而随着土地价格不断的上涨，企业拿地的成本也越来越高，每年的高额负债所导致的利息支出会吞噬企业大部分净利润，最终导致企业陷入土地越多，发展越慢的恶性循环。

多个项目常年未营业

北京北二环德胜门外大街与新康路交界处，一栋16层高的联体建筑矗立着，白色的玻璃外墙在太阳下闪闪发光，墙上的招租红色电话从很远处就能看得见。

从2008年开始，这个建筑一直处于施工状态，不同的施工队轮番进入，挖坑、打地基，不一而足。2010年，建筑主体完工，此后一停就是两年，2012年才开始装修，到现在，这个建筑的内部装修也没有完成。

这便是合生创展在北京北二环商圈的标志性商业地产项目——合生德胜大厦。该项目占地面积9459平方米，总建筑面积58182平方米，包括商业和办公楼，地上16层，并设有一个三层高的地下室。

北京市住建委官网信息显示，该项目于2009年1月22日获得[2009]施建字0075号施工许可证，合同开工日期为2008年11月20日，竣工日期为2010年12月30日，建设单位为北京合生兴业房地产开发有限公司，施工单位为北京北国建筑工程有限责任公司。

实际上，合生创展2006年便取得了该项目，但是8年过去了仍未开业运营。“集团在经营模式上有些犹豫，一直拿不定是出售还是自持，现在决定自持，所以项目就加快了。”合生德胜大厦的一位招商员工这样向记者解释。

在该项目内部可以看到，整个项目的内部装修还在进行中，大厅的脚手架没有拆除，电梯也只有一部货梯处于半运行状态，号称要精装修交付的办公空间，只有几个样板间进行了吊顶和铺地的简单装修。

据上述招商的工作人员介绍，从5月1日开始，该项目已经对外招商，预计8月1日即可开门营业。不过该工作人员透露，截至记者采访的5月24日，该项目尚无客户签约。

值得注意的是，对于合生创展来说，一个商业项目推迟五六年甚至更久开业运营早已不是新鲜事了。

同样在2006年，合生创展以7.96亿元的价格，向关联企业北京华夏创业房地产开发有限公司收购了其持有的北京东方文华国际置业有限公司（以下简称“东方文华”）60.98%股权。根据公告显示，合生创展将取得写字楼大厦的全部权益及酒店部分的45%权益。该项目酒店部分进展正常，但是完全属于合生创展的写字楼部分直到2012年底才对外招租。

此外，合生世界村规划中的6万平方米商业项目目前也尚未开工。

记者通过合生创展网站及部分年报资料不完全统计，合生仅在北京的商业项目包括北京东方文华、北京德胜大厦、麒麟PLA商业旗舰广场、时代帝景商业综合体等多个项目，开发总面积达到100万平方米，但是目前开业的仅有北京东方文华及麒麟PLA商业旗舰广场。

合生创展2013年年报显示，其在全国所持土地储备已达3345万平方米，据合生创展总裁助理余洁在去年11月一次集团的公开活动中透露，其中商铺、写字楼和酒店等商业面积超过450万平方米，已建和在建项目200平方米，不足50%，开业运营的项目则更少。

入不敷出

一直以来，合生创展坚持港企的开发模式，土地储备巨大，开发周期缓慢，通过土地的高溢价获取高利润率，一位合生创展的销售人员曾经向记者透露，合生创展的一些商业项目之所以进展缓慢主要是在等项目租金价格上涨。“现在租6块，老板不想租了就不盖，等到租10块的时候，盖得快着呢。”

据了解，2006年，北京甲级写字楼的平均租金是110元/平方米/月，售价是13000元/平方米，据合生德胜大厦的一位销售人员透露，合生国际大厦的租金均价预计在348元/平方米/月。换句话说，也就是在8年的时间里，合生德胜大厦的租金价格变相涨了3倍。

与此同时，在住宅领域，“广积粮”给合生创展带来的是超高的利润率。合生创展2013年业绩报告显示，2013年合生创展的毛利率高达38.3%，远高于行业平均水平。业内人士分析，这主要得益于合生创展土地的高溢价。

根据合生创展近三年财报显示，2011年，合生创展的投资物业资产为166亿港元，2012年为165亿港元，而在2013年，投资物业资产则达到了225亿港元。

但高额的投入却没有得到足够的回报。根据合生创展2013年财报显示，截至2013年年末，租金收益仅有2.7亿港元。而在2012年，租金收入不足1.4亿港元，再往前的2011年，合生创展的全年租金收入也仅实现约1.5亿港元。

“这个收入确实不高，恐怕连资金成本都覆盖不了。”兰德咨询总裁宋延庆说，“而且这是收入，如果除掉运营等成本，亏损是肯定的。”

一位业内人士分析，合生创展虽然起步较早，投入也很大，但是一直坚持的“囤地”策略阻碍了合生创展商业地产的快速发展。

“通过‘囤地’，房地产企业可以获取土地升值收益，也可以选择在市场流动性宽松的时候开发，逃避流动性紧缩带来的危险，还可以分享中国宏观经济增长带来的增长红利。”亚太房地产研究院院长谢逸枫告诉记者。

但谢逸枫同时表示，“囤地”模式也存在着相应的风险。首先，土地长期不开发，占用大量资金，可能导致企业其他项目开发受阻；其次，长期的闲置土地面临着政府收回的压力，与此同时，项目开发周期过长，变数增多，可能出现烂尾等风险。

上述业内人士分析合生创展开发模式时表示，早期国内土地市场不是很紧张，还处于协议出让阶段，地价比较便宜，合生创展抓住市场时机，通过收购和关联交易获得了大量地块，土地成本较低。但是随着土地越来越紧张，其他企业发展也越来越快，获取土地资源的优势逐渐消失。

值得注意的是，自从2009年以来，合生创展的土地储备一直没有增加，2009年，合生创展土地储备面积从2008年的2566万平方米增加到3020万平方米。此后的多年里，合生创展的土地储备总量一直在3000万平方米左右。2013年一年，合生创展甚至仅在北京上海各拿一地，总面积62万平方米。

对此，谢逸枫分析，合生创展这种开发模式将导致合生创展的发展越来越慢。谢逸枫称，在土地成本越来越高的情况下，企业必须通过更长时间囤积土地才能获取高溢价。另外，对于合生创展这种资金实力不是很强的企业，大量的土地囤积之后开发资金难以为继，导致“囤地”越多开发越慢，最终陷入恶性循环。