房贷低迷拐点隐现 地产金融风险敞口存争议

自5月中旬央行“喊话”各家银行提高房贷发放和审批效率之后，银行房贷审批速度提高，首套房利率并未有更多优惠、且同时搭配有购买理财产品、办理信用卡等“捆绑业务”以期享受“房贷VIP通道”。

银行房贷“谨慎”与楼市低迷不无关系，然而就金融体系的相关风险敞口，目前仍存较多争论。

楼市低迷迫使银行房贷“谨慎”

上证报记者近日向部分银行人士了解发现，自5月中旬央行“喊话”各家银行提高房贷发放和审批效率之后，银行房贷审批速度提高，“一个月左右就能实现放款”，但就首套房贷利率而言，“没有太多优惠利率”、“基本还是上浮”等为主。

“基准利率上浮10%的比较多，现在这种环境，这样的利率已经不错了。”某股份行个金部一位人士说，5月下旬临近半年末时点，为了流动性等一些考核指标达标，银行往往会将贷款积压到第三季度，而央行“喊话”后，银行房贷发放速度明显推进了。

银行之所以对房贷业务“谨慎”，与房地产市场低迷不无关系。今年前4个月，住宅销售面积同比下降8.6%，销售额同比下降9.9%，新房开工同比下降24.5%。渣打、摩根大通、法国兴业银行等多家机构都提出预警，未来数月房地产市场形势或更加严峻。

某国有大行总行一位中层人士告诉记者，房地产低迷对于银行的影响，主要体现在“房地产相关的个贷、开发贷”，且“表内、表外都有”。这意味着，如果房价进一步下探，则上述贷款的违约率可能会进一步上升，而同时，以土地、房地产作抵押的贷款质量也会恶化。

“但银行从去年年底开始已经收缩房贷业务。”上述银行人士说，主要是出于三方面的考虑。首先，房贷盈利空间缩小。利率市场化、互联网金融推动银行存款成本上升，“个人房贷业务的利差被压缩到不足3%，还占用大量人力、管理成本”。

其次，在资本充足率、流动性压力下，银行更倾向从事低资本消耗的业务，偏爱以短期低成本流动性来“滚资产”的方式。因此，房贷占用资本期限长、最高达30年，盈利贡献也不如小微贷、消费贷以及同业业务。

第三，“楼市风险加大，银行也被迫要追加大量的拨备，对经营也形成影响。”上述国有大行人士说。

房地产相关金融风险存争议

目前，就有关金融体系暴露在房地产行业的敞口，存在不同观点。

摩根大通中国经济学家朱海斌认为，中国金融系统对于房地产行业的敞口并不高。原因是：房贷占银行贷款14%、且信用质量高，另外家庭部门负债较低、不到GDP25%。房地产开发贷则仅占银行贷款6.5%、占GDP的8.6%，且银行表外的债务存量远小于银行贷款。

“11万亿元的信托管理资产中，在房地产行业的投资仅为1.1万亿元。假设30%的信托资产与房地产行业相关，总额也仅为银行贷款的4.4%，相当于GDP的5.8%。这个问题的规模仍然可控。”朱海斌说。

然而，法兴银行中国经济师姚炜则持不同观点，“房地产市场对于金融体系的意义，远超出银行抵押贷款、开发商直接贷款”。

姚炜预计，开发商从表外借来的贷款可能会达到5万亿至7万亿，企业超过10万亿人民币的其他类型贷款都以房产为抵押。另外，地方政府用于基础设施投资的4万亿-6万亿人民币的贷款也是以未来出让土地使用权的收入作为抵押。

尽管存在较多争论，但市场总体仍认为，只要经济保持稳增长态势，短期内房地产、融资平台同时爆发风险属于小概率事件。交通银行金研中心认为，房价短期大面积走低可能性不大、房地产设定的抵押率相对较低，所以未来一段时间房地产贷款质量仍有一定安全边际，而经济增长突然失速的可能性也较小。

“预计行业不良贷款的惯性增长趋势在未来2、3个季度内保持不变，全年不良贷款余额增长将高于往年，不良贷款率可能小幅增长到1.1%至1.2%的水平。”交行金研中心表示。