救市效果不乐观 房价还有多大下行空间

近期，北京、上海、深圳等一线城市纷纷传出将调整普通商品住房标准。随着多数城市取消限购，假如一线城市调控松绑，房价还将跌多久？

缘何淡化限购

应看到，去年以来房地产调控思路发生重大转变，新一届政府对于房地产调控的方针正在发生方向性变化，由以调控房价为主要目标，以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段，转变成淡化房价目标，更多使用信贷、房产税等经济手段，同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”领域。

此外，房地产市场降温之后，限购基本完成历史使命。2010年4月的“国十条”中，首次提出了限购令，其后仅北京执行，当年9月29日调控升级后，更多城市加入限购阵营；2011年1月的“新国八条”后，限购城市数量进一步增多。在那个时段，我国房价涨势较猛，尤其是投资投机性需求爆发，房价狂飙。自2003年之后，在中央尝试了诸多调控手段，仍难以较好的抑制房价的前提下，不得已动用了在国际上非常罕见的限购措施。

其实，2011年下半年全国市场步入降温之时，限购差异化的退出，原本部分城市的限购政策明确截止时间是2011年底，但受制于思维惯性，致使限购令成易出难退。在新一届政府管理思路及新一轮楼市降温的双重条件下，这一惯性终于被打破。

今年前7个月，全国商品房销售面积同比下降7.6%，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降4.8%，全国70城房价指数，环比增幅5月出现下行拐点，6月环比跌幅扩大。全国一二线城市的商品住宅成交面积萎缩幅度更大，前7个月平均下跌三成左右。

这轮房地产降温的形态，相比2006年、2008年和2011年这三轮楼市降温，存在不同之处。其一，并无严厉调控政策。2013年出台的“国五条”并不严厉，且地方政府没有严格落实；其二，经济并无快速下滑。2008年在国际金融危机的冲击下，国内经济增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出现明显回落，而今年上半年GDP增幅为7.4%，虽略有下滑，但自2012年中国经济已开始低位盘整，谈不上急跌；其三，住宅库存压力持续增长。虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少，但全国600多个城市中的大部分，自2011年住宅库存就一直增长，这在之前是没出现过的。住宅供应阶段性过剩，开始成为一个整体性的问题，本轮去库存周期也将会拉得比较长。虽然这一过剩并非终极性的过剩（比如日本），但也是未来几年中国楼市必须面对的新课题、新难题。一方面是中央调控态度转变，另一方面地方楼市成交低迷，库存“压力山大”，因此只能出现一种情况——地方纷纷救市。

救市效果不乐观

当前，全国46个实行限购的城市中，30多个已公开放松或放开限购。然而，救市效果恐不容乐观。例如，济南限购取消后的一周，成交量突增，但实际上有相当部分属于之前已签合同，但囿于被限购而没有网签备案，限购放开后集中网签备案。放开限购两三周后，住宅成交量很快重回之前的低迷状态。

放开限购的效果不理想，原因有二：其一，影响住宅市场变化因素有很多，比如货币与房贷、宏观经济、购房者的心理预期等，限购只是一个并不算重要的因素，在其他主要因素没有实质性改善的情况下，不能奢望放开限购的作用；其二，限购固然有误伤少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多属投资投机性需求，这些需求喜欢“追涨”，当前全国楼市大势降温，多数城市房价仍在下跌，那些被解放了的需求，不会在这种市况下入市。

至于一线城市，暂时还不敢放开限购。究其原因，一是一线城市的房价水平仍远高于其他城市；二是虽然一线城市当前也出现了供大于求状况，但中长期来看，一线城市土地稀缺而人口快速增长，新建住宅市场总体仍呈供不应求的格局；三是今年3月出台的新型城镇化发展规划和近期户籍制度改革，都提出严控超大城市人口规模，人口超千万的四个一线城市正是严控重点，限购令在一定程度上提高了外来人口进入一线城市的门槛。因此，至少年内来看，一线城市在限购方面仍会站岗。不过，明后年这些城市应会大幅放松甚至退出限购。限购毕竟脸上贴着“逆市场化”的不良标签，而且其他城市都退出后，一线限购的必要性也就相较之下降低了，如果届时房地产税立法能够完成，则更有退出理由。不过，一线城市同样存在土地财政，执政者同样不愿看到楼市一直低迷，类似调整普通商品住房标准、进而扩大普通房的范围，使更多房源可以享受相关税收、信贷优惠，也算是间接救市，且理由正当。

展望未来6-12个月，房地产调控总体朝放松的方向发展。地方救市力度必将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。今年5月以来，央行和银监会都曾喊话要求商业银行支持首套房贷，只是商业银行仍对首套房贷兴趣不大。估计随着中央层面继续施压及定向宽松，商业银行必然越来越多的支持首套房贷，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准为主、以九折左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等，也有望略趋宽松。“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”，这将使更多的人（尤其是置换需求）有资格享受首套房贷优惠。房贷政策对住宅市场的作用，将显著大于取消限购。

在上述政策变化态势之下，笔者预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年将出现房价的底部。量在价先，成交量先企稳，价格后企稳。这轮房地产调整，仍将是短周期性质的调整，量缩明显，价跌不深。不过，有一点需要客观面对，由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此，无论开发商，还是购房者，都应理性认知。