管清友评“首套房认定松绑”：吹响定向稳增长号角

央行与银监会今日正式发布文件松绑首套房认定，央行称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

而对于在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

对此，民生证券研究院执行院长管清友做出如下分析：

①我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

②重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

③亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

④当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。

⑤中央房地产调控思路愈发明确：不能工具化（遏制投机需求），但也不能妖魔化（坚定支持合理需求），由市场决定，分类分城施策。

其他评论：

中信证券:央行救市力度史上第二房价下跌将收窄

中信证券地产组评论称，央行出台文件放开首套房认定标准，政策的力度仅次于2008年10月，将会对市场产生极为重大的影响，其程度远远超过前几个月放开限贷，历史上看此种影响也仅见于09年。

几点判断：a、一二线城市10月份销售量全面反转b、房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束c、龙头公司优势更加明显。

交通银行首席经济学家连平：不会马上改变供求关系

目前出台这个政策是切合实际的，政策朝着市场化的方向发展，更符合市场实际情况，对市场长期平稳健康运行有好处。

原来这个政策是房地产泡沫明显、市场热的时候出台的严厉措施，现在市场发生了明显变化，供求关系明显发生逆转，这种情况下，对需求严厉抑制的政策显然应该退出”。

政策做这个调整是回归到相对比较理性的市场化的调控中，同时有“惠民生、促消费”的意义。原来的政策下，有了房要改善的话，成本非常高，对改善性需求的释放不利，有很多人经济条件改善了，但是改善成本高，由此望而却步。

从促消费角度看，今年以来房地产成交量明显下降，这个政策的推出，有助于房地产消费需求得到合理释放，“今年的消费增速下降，房地产消费下降，对各方面消费有向下的拉动作用，这个时候让房地产的消费需求得到合理释放，对整个消费水平的提升、保持平稳的增长，能发挥积极作用。

但不能说政策一出台，马上就会刺激消费的大规模增长，市场还存在观望情绪，需要有一段时间的消化，所以政策出台不会马上改变供求关系。

国泰君安首席宏观分析师任泽平：救市复制08年做法

毫无疑问，这是迄今为止最具力度的救市政策，复制了2008-2009年救市的做法。对首套房，3折首付，7折利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

目前仅剩北上广深没有放开限购。北京也调整了税收优惠普宅标准，降低税收负担。

此项政策利好地产，利好经济。改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。房地产是周期之母，如果地产能否软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。

后续实施效果待观察。由于执行上具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，目前银行负债端成本仍然较高，货币政策部门和监管机构如何降低银行负债成本成为关键，资产证券化(MBS)或是出路之一，降息降准亦是选项。

如果把刚需透支以后怎么办？好吧，似乎还不应想的那么远，今朝有酒今朝醉。

任志强：应让国民分享市场红利

任志强：别吓着领导，哪来的泡泡。还有30%--60%的首付。并且没有个贷的免税。如果个贷证券化交易，连银行的流动性也缓解了。而个贷70%的利率也比国债收益率高多了。为什么不能让国民分享市场红利？难道只能让银行收利差？城镇化率还有十多年的加速发展过程。从生存到生活还需极大改善。还是给民众更多希望吧。