数据解读央行新政策：贷100万20年还清可节省近27万元

10月8日起，北京将再次上调普通住房标准，此前的上一次上调是在2011年底，当时普通住房标准的制定还是能够让大多数普通购房者享受到了契税的优惠，但随着时间推移，北京房价在2013年又经历了一轮快速上涨，三年后的今年，整体市场价格攀升至一个新的高度。

据亚豪机构统计数据显示，2011年北京商品住宅的成交均价是21662元/平方米，而2014年的前9个月，尽管成交的57079套商品住宅销量中有11%、共6294套是低价自住房，但整体成交价格依然上涨至25313元/平方米，相比2011年的价格水平，涨幅高达17%。

政策调整前

由上表可以看出，北京普通住房标准执行三年时间后，北京各环比区间的实际成交均价均已超过普通住房标准，也就是“被豪宅”，按规定需要缴纳3%的契税。

政策调整后

上表则是调整后的普通住房标准与区域实际成交价格，可以看出调整后的普通住房标准确实覆盖了当前除豪宅外的绝大多数成交房源。

与此同时，今天，央行放宽贷款资格的审核要求，由“认房又认贷”改为“认房不认贷”，同时明确首套首付三成，房贷利率7折。

亚豪机构市场总监分析，在国庆节前，从中央到地方相继颁布宽松政策，可以说是顺时应势。

从全国情况来看，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行，三亚据称也将在国庆节后放开限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖，根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环节仍在下滑。

由此表现出限购的解禁并没有有效提振市场信心。特别是一些三四线城市由于前几年大量推地，造成商品房库存严重累积，城市又缺少核心产业对外来人口的吸附能力不足，造成购房需求的萎靡观望。而此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。

房贷政策放松后，首次置业的刚需人群又可以享受到利率优惠，购房总成本有所降低。如果按贷款100万、20年还清计算，7折利率可以为购房者节省将近27万元。而对于改善型购房者来说更是重大利好，卖掉旧房再买新房依然可以享有首套购房的30%首付、7折利率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的高潮。

从北京的情况来看，虽然依然坚持严格的限购政策，但是今年以来，政府已经几次适度微调房地产调控政策，年初放宽限价令之后，下半年土地出让环节由配建自住房或保障房改为异地竞建，由此体现出政府既希望房地产市场能够适度活跃，但又担心成交量回升后房价继续快速上涨，因此宽松政策并未聚焦于交易环节，而是始终针对开发商小步稳妥地放宽。也正是因为如此，收效并不显著，北京房地产市场依然在低谷中徘徊。

扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度销量始终在3000-4000套左右。而此次放宽普通住房的认定标准，则是北京的宽松政策首次面向购房者，虽然放宽标准之后，更多的是利好已购房客群，按标准降低该类客群应缴纳的契税，但对计划购房的客群来说，也从一定程度上增强了看待后市的信心。特别是北京的普通住房标准的上调与央行放松房贷政策相叠加，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。