房地产业再融资松绑 招商地产拟发80亿元可转债

随着房地产债券融资市场的放开，房地产企业又迎来了新一轮在资本市场融资的契机。招商地产今日公告，将公开发行A股可转换公司债券，募集资金总额不超过80亿元。具体发行金额将提请股东大会授权公司董事会在上述额度范围内确定。

此次招商地产拟发行可转债的存续期限为6年，每张面值为100元，按面值发行，发行年利率不超过3%，每年付息一次。

本次募集的80亿元资金在扣除发行费用后，将全部用于深圳双玺花园一期、深圳双玺花园二期、珠海依云水岸、深圳坪山花园城二期、武汉江湾国际共计5个地产项目，以上5个项目总投资额为214.26亿元。从公告所列出的以上5个募集项目经济评价来看，5个项目的净利润总额预计可达45.61亿元。

招商地产表示，在不改变本次募投项目的前提下，公司会根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整，募集资金不足部分由公司自筹解决。

对于此次招商地产的可转债发行方案，相关分析师认为，在目前房地产再融资环境松绑的背景下，该方案可行性很高。可转债发行的最直接优势就是低成本，由于可转换债券有可以转换为股票的期权，此次每年3%的票面利率不仅低于普通企业债券的利率，也低于同期的银行贷款利率。而且由于转换期权的存在，也使得投资者愿意接受较低的债务利息，进而大大节省公司的现金流，减轻公司的财务负担。同时在操作方式上也更灵活。

招商地产表示，此次再度发布融资方案的一个直接原因就是当前恰逢房地产行业调控政策的窗口期，近期诸如分类调控、央行释放流动性、放松限购限贷等措施随之而出，公司管理层认为这是房地产行业正在“松绑”的信号。

事实上，今年以来，招商地产在资本市场也早已开始了由内而外的调整布局。5月20日，招商地产发布股权激励方案，向内部149位员工授予1633.53万股期权，将核心员工的利益与股东利益、公司利益连接在一起。

随着9月份房地产债券融资市场的放开，招商地产又于9月28日宣布拟发行累计总额不超过50亿元的中期票据，该项方案已在10月24日获公司股东大会通过。

今年9月初，监管层开始向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许上市房企在银行间市场发行中期票据。而在9月30日发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更首次提出支持房企发行债务融资工具。这意味着上市房企在银行间市场发行票据在暂停近五年后再次开闸，同时国内房地产融资也由此逐渐实现从“堵”向“疏”的转变。

市场分析人士认为，房企在资本市场进行正常融资，是正常的需要，也是一种去行政化行为，这与新一届政府对房地产市场逐步市场化和法制化的做法，如逐步取消限购、采取登记制度等一脉相承。另外，此次房地产行业再融资放开后，上市房企可通过更多的股权融资重构财务杠杆，优化负债结构，并且股权层面的融资杠杆重新释放，也将为房地产行业带来更长久的发展空间。