142家公司前三季存货增4000亿 房企咋玩的“降价跑量”？

每经记者 王杰 发自北京

即便最近1个月市场有所回暖，但房企“降价走量”的策略似乎并不奏效。据《证券日报》报道，前三季度，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期的1.9万亿元增加4000亿元，同比增幅21.05%。

从存货排行情况看，“万、保、金、招”四家老牌龙头房企仍高居前四位，存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.50亿元以及862.24亿元。

赛普咨询研究院高级咨询师李春亮在接受 《每日经济新闻》采访时表示，高库存对于行业而言是市场问题，对于企业而言却多是区域和产品结构问题，抑或是营销或价格问题。具体项目操盘中，加快去化而并非无序甩货，回归理性而不能矫枉过正。“能否在营销渠道、付款策略、产品性价比等方面建立不对称优势是去化效果的关键。”

库存高为房企共性

克而瑞数据库的统计数据显示，即使10月以来市场成交量开始转好，一些大城市的库存规模总体还是偏大。比如北京在年初新建商品住宅库存量为57625套，而到10月末则为89370套。同样的库存压力同样存在二线重点城市中。比如杭州目前市场成交量出现了上升，但观察库存走势，在年初为76584套，而在10月末则为96138套。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，虽然市场整体有所好转，但是之前的供应体量比较大，还是造成了一定的供需压力，再加上不同上市房企的产品结构有所不同，就会形成不同的存量积累。

陈晟还指出，消化库存的方式，首先要调整价格积极走量，还要顺应供应结构、产品结构的变化。推出的产品要以刚需和改善型产品为主，才能迎接去化的需求。

李春亮则表示，库存高位目前是多数房企面临的共性问题，客观来说是因为今年市场急转直下，但也不能忽略房企去化不力的原因。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从库存走势看，最糟糕的时期或已经过去，但并不意味库存压力得到最大的释放。最主要是很多房企在前三季度销售业绩不佳，所以会在第四季度积极推盘，这会使得库存去化增加了摩擦力。

库存积压加速洗牌

库存的积压，也加速了房地产行业的洗牌。

北交所的统计数据显示，上周（10月24日~10月30日），北交所企业国有产权项目成交金额3.68亿元，房地产业、化学原料和化工产品制造业、软件和信息技术服务业居成交金额前三位。

李春亮分析，对于面临高库存难题的房企而言，当务之极是要明确去库存思路，坚定不移的以去化为首要任务，尽快消解资金链危机。“以治标赢得治本的时间”。

新城控股高级副总裁欧阳捷曾告诉《每日经济新闻》记者，由于小企业没有品牌优势，降价也很难卖房子。所以，当下是小企业并购重组的最好时机，目前整体并购潮趋势明显。

严跃进表示，去库存并非“甩包袱”的含义，更重要的是获取持久流动性的手段。过去的去库存主要是尝试以价换量的策略，但这容易压缩盈利空间。积极有效的做法应该是尝试精准营销的策略。

严跃进举例称，在央行救市下，房企要抓住购房者积极入市的急迫心态，即使不降价，也可以通过提供便捷顺畅的购房通道，从而真正实现去库存的目标。