《未来观察家》第三集：地产催动的商业变革

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 《未来观察家》是一档财经人物微纪录片，专注于财经领域重大历史事件，以资深观察者为主体，叙述还原个中事实。正在推出的第一季共分为四集分别是“现代民族品牌的元年”、“市场力量的觉醒”、“地产催动的商业变革”、“互联网的沸腾年代”，以中国大陆“4个十年”的商业人物史为线索，以内地改革开放至今的经济人文趋势做维度，以各时代标志性观察者的复盘点评为第一视角，为您精华呈现峥嵘起伏的内地商业过往与命运群像。

【本集编前语】

一切故事的展开都源于98年的一纸《通知》：住房制度的市场化改革

从此，住房告别了单纯的消费属性，开始成为各路资本争相下注的投资品。在此十年，房地产作为暴利代名词，让财富排行榜中，地产商从边缘群体成了新贵。 

地产投资，成为许多商业公司获利的主要渠道，甚至成为许多非地产企业的主营方向。各地频出的“地王”，也不断将土地价格推到新的高度。

从此，依靠土地增值而衍生的巨量财富，成为各地政府的收入支撑，让各地大型基础项目的落地，有了稳定的财政保证。

从此，拥有住房数量成为衡量个人财富的标准，民间的炒房热情空前高涨，有的人利用它一夜暴富，而更多的人则日益望房兴叹。

从此，实体经济所依赖的资源，逐渐被地产领域吸收。生产资料与土地价格的飙升，压抑着制造业的存活空间，更加速着中国经济结构的变化。

这场以房为纲的资本盛宴和投资狂欢，在一个时段内导演着中国商业和财富版图的骤变，它始终警示着经济失衡中的泡沫危机，启示着中国公司规范治理的成熟之路。

【本集节目文字实录】

我是叶檀，我是独立财经评论家，我希望中国经济可以稳健的发展，少贴标签。

只看《甄嬛传》没法真正了解历史

我想真正搞清楚历史，所以我认为经济是一把最重要的钥匙，而学历史的人往往忽视了这把钥匙。我不喜欢细说后宫，我喜欢去看看当时的人到底活得怎么样，当时的经济到底怎么运作的。如果一个社会的经济不发展，我们光是看《甄嬛传》怎么样这个是没有办法真正了解历史。

我特别反对看后视镜，这是强人所难

我特别反对看后视镜，因为现在很多人说1998年的房改是不是错的？或者2003年是不是错的？你看后视镜没有意义、没有价值。就是1998年没有房地产，后来没有汽车，没有高速公路的建设，中国的经济发展不了这么快。然后一个时代有一个时代的事情，你不能强说1998年的人说2013年的房地产是怎么样的，这是强人所难。所以你必须站在当时的立场上，去同情地看历史人物。

“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”——1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

2003年并轨以后，房产价格开始飞速上涨

基本上是2000年之后，尤其是2003年并轨以后，保障房基本上给取消了，当时建设的很少。所以千军万马要进入商品房市场，而且财富效益大显现，当时的房地产价格开始飞速上涨。

举一个例子，就是炒楼花。就是我还没买房，我还没有付钱，我只是拿到开发商的楼花，付了1万块钱、2万块钱定金，这个楼花就可以在市场上炒到5、6万，炒到10几万，然后下家就把我的这个楼花炒过去了，相当于房地产市场民间做的看多期权。

上世纪90年代海南开全国炒楼之先河，此后，北京、上海、广州、深圳、温州等地均出现炒楼花现象。

在2003年之前都是比较观望的，像北京这边的价格也是几千块钱，陆家嘴这个地方，一平方米在2003年、2004年、2005年，当时还维持在一平方米一万块钱左右，比较好的公寓房，还是没人买。

政府从来没有真正找到抓手去调控房地产

政府从来没有真正抓到一个抓手去很好的调控房地产，房地产真正的调控手段只有两个，我认为。第一个是房产税，就是持有人房子征税，第二个我们的放贷力度。政府在调控的时候经常是限购，是这样的一些举措，然后行政举措，比如说开发商的房产税、土地税是不是去查一查？他经常是这么做，这个其实没有调控到重点。而且真正的到重点，他也不敢调。我记得他们在2003年、2004年要收紧放贷，因为他们觉得房地产涨得过快、泡沫过高，但是从来没有真正落到实处。

这个行业的土地价格，土地市场是地方政府所有的，它是垄断的。然后它的下游从生产、建设到出售又是放开的。所以一方面是垄断、一方面是放开，造成这个行业非常奇特的现象。像很多的房地产会找一个当地通来加入房地产公司，就是因为他能不能拿到地，以什么样的价格拿到地，跟地方政府关系太大。甚至以前我们发现地方政府在招牌挂的时候是量身定制，比如说我时间很短，时间才一两天，然后我就招拍挂放出来，我需要资金多少，什么多少，一看刚刚好是为这家公司量身订做，这种情况我们经常会看到。所以它的基础设计是非常的矛盾。

我以前一直看多房地产，现在我仍然不看空

我以前一直看多房地产，现在我仍然不看空，我仍然认为房地产在狭窄的区间内蛇形前行，波动比较大，而且未来是略有上升的过程。如果说市场这几个指标换了，我就转空了，如果指标向上行，或者直线上行，政府政策变了，大规模放货币了，我马上转成疯狂看多。

希望地产稳健发展，不要再折腾了，第未来的房产税会跟消费者一起，会成为地方税种的主要来源。所以地方的公立学校、医疗、保健会建立在房产税和消费税的基础上，会为地方继续做贡献，呵护房地产。

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