万达商业地产定价折让背后：市场并不接受万达的高定价

49.6港元，折算6.3美元，面对可能低于预想的招股价，王健林有些忧郁。

12月8日，大连万达商业地产股份有限公司正式启动路演，同时首次向投资者公开其IPO详情。当日，万达商业地产实际控制人、万达集团股份有限公司创始人王健林，率领万达商业地产董事会主席丁本锡、总裁齐界、副总裁曲德君以及非执行董事王贵亚等高管现身香港。

据观点地产新媒体现场观察，当天大概有200名左右投资者到场，活动现场气氛比较活跃。尽管访客无数，但王健林却似乎有些落寞。

根据万达商业地产给投资者的招股资料显示，该公司向全球公开发售6亿新股，其最终招股价指导区间为每股41.80至49.60港元(折算5.39至6.40美元)，集资额250.8-297.6亿港元。

粗略折算下来，万达商业地产最高筹资不超过38.3亿美元，这与此前市场预估的60亿美元相比，削减近半，更远低于早前所传100亿美元巨额募资。

显然，对于万达商业地产最终可能确定的招股价，王健林并不太满意。

对此，有港股分析师表示：“万达商业地产最终决定降低募集资金，这与资本市场目前的接受程度有关，并非万达商业地产想要多少，市场就给多少，资本市场还未准备好接受万达之前高的定价。”

万达商业地产值多少钱？

据介绍，万达商业地产将于12月8日开始其IPO路演，并将于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。而其计划将此次IPO所筹资金用于建设10个物业开发项目，包括广元万达广场及哈尔滨南万达广场等。

具体来看，其最新招股文件显示，万达商业地产本次共发行6亿新股，其中5.7亿股为国际配售，公开发售则约3000万股占5%，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元，比此前传出的60亿美元(465亿港元)缩水三分之一。

事实上，为了凸显公司的价值具吸引力，万达商业地产在启动路演前夕已将今年预测核心盈利调高了8.1%至143亿元。

但就算是降低了招股价和募资规模，仍有部分投资者认为万达商业地产估值过高。有接近这笔交易的银行人士透露，大连万达商业地产的价格区间低于此前对其可能最多募得45亿美元的预期；“现在相对之前最多60亿美元的预测有所下降，30亿到40亿美元的募资区间是最有可能的”。

有知情人士透露，王健林对这一定价并不满意，但受限于目前香港资本市场的市况以及上市渴求，还是决定降低预期发行。

“万达商业地产最终决定降低募集资金，这与资本市场目前的接受程度有关，并非万达商业地产想要多少，市场就给多少，资本市场还未准备好接受万达之前高的定价。”有资深港股分析师如此表示。

该资深港股分析师进一步指出，万达商业地产最终下调招股价和筹资金额，反映了两个问题，一是投资者对其估值增长性的看法，这样就决定其股票定价；另一个是投资者对其估值的认同程度，也就是说投资者认为其资产现在就值这么多钱。

事实上，为了完成今年冲刺香港资本市场的任务，万达商业地产除了下调募集资金预期和价格外，同时也觅来11家“大客户”为上市“保驾护航”，最新资讯显示，万达商业地产已引入11名基石投资者累计投资20亿美元(约156亿港元)，目前占整个IPO交易规模的62%。

具体，除此前已披露的科威特投资局投资3亿美元(约23.4亿港元)外，在万达商业地产路演现场消息证实，中国人寿保险股份有限公司以及香港平安资产管理公司各自买入了3亿美元；此外，对冲基金奥氏资本管理(集团)公司(Och-Ziff Capital Management)、荷兰退休基金APG则分别投资2.5亿美元及2亿美元。

目前，汇丰银行和中国国际金融有限公司是万达商业地产香港上市的保荐人，同时，美银美林、中银国际、瑞银和高盛是此次上市的账簿管理人。

商业地产未来看多还是看空？

“万达商业地产，男，15岁，金牛座，朝气蓬勃，牛气冲天。”在12月8日发布的微信公众号文章中，万达集团如是形容自己的核心业务板块——万达商业地产。

尽管万达集团自称万达商业地产正值少年时代，但并不是所有投资者都认可这一结论。有出席当天下午香港路演投资者午餐会的人士就看空商业地产未来的发展。

不过他认为：“万达商业地产定价还比较令人满意，虽然是产业未来竞争激烈，但乘着降息的东风还是可以飞起来的。”

万达商业地产的招股书显示，该公司此次纳入的资产包括长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营三大板块。而这些也是万达集团目前盈利能力、收入水平最好的三大板块。

从业绩表现来看，万达商业地产2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元。其最新数据显示，2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元；预计2014年核心净利润为132亿元，比2013年有所增长。

分析人士认为，万达头顶着中国最大、世界第二大商业地产业主及运营商，中国最大的豪华酒店业主等多个衔头，但对于关注目前市场预期的投资者来说，当前并不是万达最好的上市窗口时机。

分析人士指出，从宏观情况来看，目前内地除了一线城市以外，不少地方商业地产都有过剩的情况存在，前景并不乐观。除万达外，今年其他内地商业地产的代表企业业务表现并不上佳。

但也有港股分析师表示，目前或许是坏“窗口期”里的相对最好的上市时机；“中国股市在降息等利好信号下骤然走牛的时刻，几经曲折的万达商业地产上市已露出了曙光”。

对此，有乐观的港股分析师对观点地产新媒体表示，今年上半年，在海外上市内地房地产企业的股价整体涨幅不多，海外资本市场对内房股也比较冷淡；“但下半年以来，房企加大力度去库存，加上降息、取消限购限贷、沪港通等政策利好，内房股逐渐有起色”。

事实上，参与12月8日路演的投资者也一致认为，目前两地股市气氛均佳，万达作为内地商业地产巨头价格合理，而且基石投资者实力雄厚，因此看好该股票的前景。