文贯中：农民是有权盖小产权房

权静：我们需要改变一下讨论问题的方式，因为本来我们涉及了四个主题，每一个主题轮番发言，现在时间关系嘉宾自由讨论。第一部分是讲土地制度和城市化争论的焦点是什么？第二人的城市化如何实现？第三个问题，新常态已经明确了市场资源配置中起决定作用，土地涨价到底应该是归公还是归私？最后一个问题，应该如何处理地权改革、户籍制度和城市化的逻辑顺序。

华生：刚才张曙光老师讲的小产权房，他说的那个现象，那是大家都知道的。小产权房当然不是从天上掉下来的，它的产生有各种原因。

我们说的问题是小产权房怎么办？按照张老师的意见合法化就完了，实际上小产权房到现在为什么还没有解决？或者很难解决？不在于现有的这块，现有的再难都可以解决，核心问题是今后怎么办？张老师讲了半天没有搞清楚主要问题是什么。主要问题是，如果合法化了，明年是不是都合法，谁都可以盖，还是说之前合法化了？事后要盖的就抓起来？难是难在这儿。小产权房一开始就是不合法的，政府拦不住，现在出一个主意是很简单，合法化。那么假如说我是执行官，我问你了，今天合法化了，明天开始全国人民都盖小产权房了呢？那么明天开始盖的人你给我一个什么政策？从此以后都合法了？大家都可以盖？我回家也可以盖？还是说从以前的合法，今后一律不合法？到底是什么意思？我对小产权房提意见，是说主张小产权房合法化的人才来没有说明白。说说它下面什么意思？不是说它前面什么意思？

张曙光：因为小产权房合法化的问题，我写过文章，今天不可能去讲它，新老化段，建立规则，让新的不能再生，让老的问题去解决，新的问题生了就是大产权房。这个问题是有办法的。

华生：什么办法，一句话告诉我们？

文贯中：关于小产权房，它的本质是不准农民有权利携带自己的土地进入城市的土地市场。所以这是对所有制，特别是农民集体所有制的一种歧视。这是违反《宪法》的，因为82年《宪法》说的是，城市土地是归国家所有，郊区集体土地归农村集体所有。国家应公共利益需要可以征收农民土地，并适当的补偿。如果不是公共利益，国家或者地方政府无权征用农民的土地的。但是如果城市的边界扩大到农民的土地上了，农民是有权把自己的土地作为城市的一部分土地，然后他们可以盖很多小产权房。当然，小产权房或者城中村存在的问题，又是政府的问题。为什么？因为政府对所有所有权的土地上的城市化都应该规划和管制。但是政府又采取了一个回避的政策，说你们是违法的不太规划，不太管制。

然后几十年之后又反过来，明明他们几十年是靠着城中村把深圳这样的城市现代化的，现在政府就是来回抹平自己的责任。这是一个实质性的问题，华生教授提的很好，我们就要把最实质性的问题挑出来，其他问题不多谈。实质性的问题就是今天的城市规划，和今天的土地用途管制是中央计划经济当中盘存下来的顽固堡垒。他们甚至可以说是对历史的反动，为什么？因为他们在搞城市规划的时候，出现那么多的鬼城、空城，他们有这个信心吗？有这个本事吗？没有这个本事就不要把所有的东西，把城市的发展垄断起来。

所以严格来说这是反动的，当然他们主观愿望没有说反动，他们只能是根据自己的空想，拍拍脑子这儿应该有一个城市，那儿应该有一个新城。同时对城中村里的管制放任自流。所以今后应该八成是规划和土地用途管制建立在土地市场这个基础之上。它的规划、管制必须要有土地市场中产生出来的信息作为指导。

当然里面有一部分政府是有权来决定的，因为市场有失灵，就是公共用地那一块，土地市场是不会自发的产生的。另外还有一些土地的用途会产生副外部性。这是另外一个问题，所以不能说这是集体土地就要把它封着起来，这不是对的。

我有一篇文章说到过，城市土地管制要过滤的到底是什么？要过滤的是集体所有土地吗？还是只是说附外的东西，在中国变成就是只要不是国有土地就封锁掉？在其他国家有各种形式的所有制，从国家所有，到集体所有、到合有到私有。都要经过这个城市规划和管制，但是他们要过滤的不是说你是小产权房就把你封锁掉，他是说你这个小产权房里有什么问题。

华生：我还是没懂小产权房怎么回事。比如我是北京郊区农民，他们有9000个村庄有小产权房，你们主张我们今天或者明天干什么？

文贯中：应该先要建立土地市场，就是所有的土地都可以交易。在这种情况下，在不改变已有用途的情况下，所有土地都有已有的用途，然后里面会出现各种各样的价格差。好比说，我的土地只有1毛钱一平米，你的土地100万，这里面就有一个套利的行为了。政府为什么要封锁我的土地？只有说公共利益，我这个土地要作为绿化我才能接受。如果说没什么理由，我要把你收回来也是造豪宅但是要我来造，你不能造？那么请问这是什么道理？

所有发达国家规划都是超前的，已有边界之外的相当一段距离，里面农地都说这是规划中未来的城市用地，可以交易。那么价格就出现了，有的人可能上当了，比如说这个土地是在规划之内，但是几十年内都没有变成城市规划用地，你去买就失败了。也有人买了以后真的变城中地了，就发财了。这在台湾、韩国、日本都是这样的。是分三块，已经用的城市用地都可以记忆，有私有的，也有公有的。

城市郊区也是可以买卖的，然后是纯农地，也是可以自由买卖的。在中国没有一个地方已经实行这个制度了。所以大家说你炒什么呢？已经这样了，我说还有十万八千里呢。

华生：因为要有真正的结果就是聚焦在真正的问题上，比如小产权房，很现实的问题，北京最大的小产权房是太玉园宣布合法化，他们很简单，但是具体是说他们盖了就合法了？还是从今以后大家跟他们一样？一直不明白怎么办？

第二，如果是建立在政府征地，给他这样一小块可以这么做。但是，城市化、房地产商现在根本没有承担，第一，大公共需要的土地，第二准公共设施，比如派出所这样的机构，第三就是外来打工者，重点就是怎么解决他们的问题？他们需要大量的廉价土地，这三部分地都是廉价甚至无偿。还有一块地是拿来弥补公共建设费用的。

所以这样的情况下，完全靠开发商和原住民去谈判解决这五块地的用途，不现实。所以像印度、印尼、菲律宾完全按市场做的，一塌糊涂。如果政府起主导作用的，像日本、韩国、台湾城市化很成功。所以我们重点要研究他们。

特别赞成的是，我去政策偏差就是在这儿，所有改造都是考虑的原住民，但是所有改造首先考虑的是租户的权利，如果唐家岭十万住户有权利的话，没有政府介入，老百姓把利益分给租户不可能。所以这里面真正矛盾焦点解决的问题是在这儿。

文贯中：小产权房、城中村到底应该怎么办？这是我跟华生教授现在短兵相接了。他一再的说他听不懂，所以我较回应一下。不然我的观点就淹没掉了。

我在给陈锡文的文章中已经说了，所有概念上说，所有的土地，一个国家的土地可以分为三部分。一部分就是城市已有的土地；还有一部分是纯农民的土地；还有一部分土地是城郊土地。就是他在城市化过程中，逐渐的会化为城市用地，现在有争议的就是这一块。中国现在没有一块土地可以自由交换的，比如城市里有大量撂荒的工业用地，废在那儿。因为是国家所有，没有人操心，如果要操心的话可能变成一个贪官的目标。当然不是每块土地贪官都是在瞄准。

纯农村的土地也不能自由买卖，所以现在最关键的这一块就是所谓城郊土地，迟早要变成城市用地，应该怎么办？华生认为国家为例，涨价归公，归公部分造廉租房，解决进城的农民。为什么农民成为打土豪分土地的革命目标？凭什么？他们也有自己的土地所有权，为什么他们不能进入城市的用地市场呢？他们已经是迟早变成土地所有权的一部分了吗？这部分土地已经在城市的规划之内，而且允许以城市用地作为买卖。但是问题是，现在还是农地。所以有的人就去投机了这是市场，这里面的价值就是逐渐的增值。

从政府角度来说，这些土地，有一些土地作为公共用地，道路、基础设施和派出所，这些政府都可以做可以征用，而且可以用强力征用。但是有一个好处，所有土地都是在交易，所以是有价格的，政府用这个交易价格作为补偿。

在美国，如果定下来这个土地要作为公共用地，或者建高速公路，所有的居民都认同这些公共利益了，这几个业主就被孤立出来了。因为所有人都说这是公共利益，你还在那儿做钉子户，只有走法律途径。以后你只能所谓跟政府谈判补偿的问题。

对已经有关的小产权房怎么处理？如果已经列为土地规划里面了，这个土地规划又是以土地市场作为前提，已经成为城市用地了，它就是合法的。它里面非法的部分是握手楼，就是用城市规划管理，跟所有权的剥夺没有关系。而且源源不断的有这种类似于农民建的房子，陆续的会进入市场。所以第一，已有的小产权房合法化，里面非法的问题是建筑违规，道路违规等等。而且要在这个范围之内，滚动修正的范围之内的土地作为城市用地作为交易。会有农民源源不断的供应新的住房。