安邦中行领衔买楼 中资海外地产投资出现五大新趋势

晨哨研究员姜旻

2014年第四季度，安邦保险和中国银行两笔大单，标志着金融机构成为中资海外地产投资并购的生力军。晨哨集团发布的《2014年四季度中资海外并购报告》(简称《季报》)显示，2014年四季度共发生9宗涉及中资海外房地产并购事件(不含绿地投资)，披露金额约38.44亿美元。相比第三季度，并购数量下降55%，然而已披露金额却环比上涨113.44%。其中，安邦保险在10月份19.5亿美元大手笔收购纽约华尔道夫酒店成为四季度第一大单，金额超过四季度房地产行业海外并购流量的一半。根据晨哨集团《季报》显示，四季度房地产海外并购呈现出如下五大趋势。

第一，投资主体多元化。此前房地产海外投资并购往往以开发商和大型综合资本为主，现在安邦保险大手笔收购华尔道夫酒店，代表险资强势介入海外房地产市场，体现了投资主体开始呈现多元化的趋势。并且，险资追求长期稳定的现金流与房地产市场平稳的投资回报不谋而合。

第二，民企积极参与海外并购。《季报》显示，第四季度9宗房地产海外并购事件中，有6宗是民企作为并购方发起的。随着国企海外房地产并购活动的降温，和政府放宽“走出去”的门槛，民企势必会更加踊跃地加入到海外房地产市场的投资阵列中。

第三，并购主体和标的所在区域集中化。从并购发起方和标的所在地区来看，都呈现出相对集中的态势。9宗海外房地产并购事件中，有7个并购方来自北京、上海和香港；相对应的是，欧洲和美国主流市场继续成为中资海外地产并购的首选之地。这种相对集中的态势在未来短时间内还无法改变，由国内一线城市作为主力向欧美发达市场投资的情况还将持续。

第四，日本房地产市场投资价值上升。《报告》提出，日本很可能会成为将来一段时间内房地产投资并购的新宠。日元兑美元从2014年8月份就开始走上贬值通道，贬值幅度超过15%，加上日本国内持续通货紧缩的风险，市场普遍认为将有下一轮宽松货币政策出台。日元长期贬值的预期将开启低日元时代，同时也给中企投资日本房地产市场打开了便利之门。

第五，出现“平台型”新投资模式。与此前中资直投海外房地产市场不同的是，复星国际通过收购日本IDERA资产管理公司，并以此作为投资当地房地产的主要平台。IDERA本身对于日本当地的金融、税收和法律体系都有全面了解，借助IDERA的前期铺路，复星顺利完成日本天王洲花旗银行中心和品川公园大厦的收购事宜。这种先在当地市场收购一家经验丰富的地产投资管理公司作为跳板，降低当地市场对于中资企业并购的抵触之心，从而帮助母公司进行下一阶段的投资并购模式，值得其他中企借鉴。