房地产信托发展过快 部分机构开始收手

每经记者王杰发自北京

据《第一财经日报》报道，迄今为止，与佳兆业存在往来的金融机构至少有11家，所涉资金规模合计约140亿元，其中近半是信托融资，金额70亿元左右，涉及5家信托公司，且部分信托将在近期集中到期，而最近的一笔到期日就在本月。

在上海易居研究院研究员严跃进看来，相关事件已经对信托机构的信心造成了影响。对于2015年的房企来说，如何增强企业经营的稳健性以及创新融资模式，成为目前亟待解决的问题。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，信托业之前发展过快，目前信托公司都比较谨慎，考虑到房地产还有一定的风险一些房贷过多的信托也暂停了房地产信托，房地产信托最高峰的时刻已过去。

房地产信托规模达1.27万亿

国金证券的研报指出，信托业协会数据显示，截至2014年三季度，信托资产管理余额达12.94万亿元，其中房地产信托规模1.27万亿元，占比9.77%。得益于过去几年信托行业的高速增长，房地产信托规模从2010年一季度的2351.29亿元增至2014年三季度的12653.10亿元，增幅高达438.13%（同期信托总余额从23745.40亿元增至129483.18亿元，增长445.30%）。

对此，严跃进表示，房地产信托规模持续增加，背后反映了房企加快规模扩张、积极拓宽融资渠道的心态，如果从各类融资工具看，房地产信托的融资成本更高，但其优势在于能够引入规模较大的资金。如果房地产市场持续上行，那么“融资-投资-项目高周转运作-资金回笼”的过程是容易实现的。

但是，上述研报指出，从增速来看，房地产信托受房地产市场周期性波动影响，呈现出有别于行业整体的独立走势。过去3年房地产信托余额同比增速呈“V型”走势，2011年至2012年，随着房地产调控的深入，房地产信托余额同比增速从高点一路下滑，2012年三、四季度一度跌至负增长（-0.48%和-0.02%），此后随着楼市的复苏回暖，房地产信托余额增速恢复上行，至2014年二季度达到顶峰（55.40%）。

实际上，考察房地产信托的规模指标，也需要关注结构类指标。从占比来看，2010年至2014年三季度，房地产信托余额占信托总余额的比重介于8%到17%之间，且先升后降，2011年三季度达到峰值（16.59%），2013年二季度末占比最低（8.59%）。

多重融资工具“挤兑”信托

CRIC研究中心的研究报告认为，在融资类型上，房企的融资方式在逐渐改变。由于2014年房企增发配股及中期票据放开，原先房企较为集中的信托融资金额大幅下滑。2014年前11个月，CRIC监测的108家房企信托融资占比仅为3%，同比下滑3个百分点；相反，票据、债券类融资工具的占比2014年增长迅速，上升9个百分点至50%。

CRIC研究中心分析师沈晓玲表示，海外市场融资及中期票据的开闸对2014年前11月房企融资影响较大，加上票据类融资期限长、融资成本低的优势，房企集中通过这一模式进行贷款。银行贷款方面，2014年前11月房企的融资总额达到1847亿元，占总融资额的32%，虽然占比较2013年前11月小幅下滑，但依然是房企融资的主要方式。

引发房企融资结构变动的一个更重要因素是央行降息。在宏观经济持续疲软的情况下，央行决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

有观点指出，2015年龙头房企获得大笔融资后，资金压力获得缓解，债务分布更为均匀，企业的资金结构健康，而中小房企受制于企业规模，获得融资的难度依然较大，未来企业的发展将进一步受限。随着土地投资规模及成本不断攀升，房企分化将更严重，融资难易度也将进一步分化。

CRIC研究中心分析师陈开朝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，2014年4月A股房企再融资，9月末监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，国内融资环境大为改善，房企对信托的需求大幅下降，但中小房企估计仍然很需要。

创新融资模式改变依赖“输血”

陈开朝分析称，截至2014年三季度，房地产信托规模为1.27万亿元，在房企融资中占比不大，对行业影响不大，但对中小房企的影响会不小。尤其是集合信托，由于投资人大多是“散户”，抗风险能力差，如果有房企违约，很有可能导致机构和个人发生连锁的债务违约事件，危害甚大。

虽然房地产行业对资金的巨大需求、银行信贷限制及行业高速增长带来的高利润支撑了过去房地产信托的高收益率，但国金证券预计，中长期房地产信托收益率或将有所回落，理由包括，降息及可能的进一步货币宽松有望带动市场整体利率缓慢下行；密集救市及降息将助房地产行业筑底回暖，开发商资金链和信用状况有望出现好转，房地产信托信用风险溢价有望下行；中长期来看，随着住房供应不足局面的逆转及人口拐点的来临，房地产难以再现过去几年的爆发式增长，房企利润率水平将下行、超额收益收窄，对高融资成本的承受度也将降低。

严跃进表示，近期部分房企出现运营风波，也给房企2015年的经营带来更多启发，房企要加快创新融资模式，也要改变依赖单纯的“输血”模式。对于房企来说，要从整个楼市周期的变动中审视其经营业务，同时应该有细水长流的企业文化，即在资金盈余的时候，注重资金的投资，在市场疲软信号释放的时候，勒紧裤腰带，这样才不会在融资层面过于被动。