投资2015：住建部市场“稳”字当头

文/本刊记者张学庆

李克强总理在达沃斯论坛上表示中国房地产刚性需求是长期的。这一表态有利于后期政策的持续放松和需求的逐步复苏。

“稳”或许是今年房地产市场的政策基调。

住建部提出的2015 年发展目标是：准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性安居工程建设，今年计划新开工700 万套，基本建成480 万套。要打好独立工矿区及国有林区、垦区棚户区改造攻坚战，努力实现在2015 年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，在2017 年基本完成独立工矿区的棚户区改造任务。狠抓公租房的配套设施建设，做好公租房的分配入住，让更多的住房困难群众早日搬入新居。要创新住房保障工作方法，既要按需新建公租房，又要注意通过市场筹集房源，实现“补砖头”、“补人头”并举，提高住房保障的效率。

李克强总理在达沃斯论坛上表示，中国房地产刚性需求是长期的。这一表态有利于后期政策的持续放松和需求的逐步复苏。

可以预计，今年政策层面仍将保持宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在公积金、契税等方面微调，整体基本维持去年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策。去库存、稳成交仍然是重要目标，房地产维稳将是大趋势。

投资筑底

安信证券认为，2014 年三季度以来房地产行业政策面大幅宽松，四季度政策效果明显体现，四季度43 个主要城市住宅成交显著回升，由于受季节性因素影响，2015 年第一周成交有所回落，但此后成交逐渐企稳回升。今年行业销售复苏是大概率事件。但受全国住宅库存较高影响，房地产企业投资热情减弱，并且房地产投资滞后于销售和新开工的变动，预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程。

数据显示，2014 年全国房地产开发投资95036 亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013 年回落9.3 个百分点。2014 年国内房地产开发投资增速创出15年来的年度新低。

业绩分化

从板块来看，房地产行业短期继续受货币政策宽松和调控政策松绑的影响，投资价值显著。央行降息只是开始，未来货币政策预计将持续宽松，对利率高度敏感的地产行业将大幅受益。

另一方面，地产上市公司再融资等业务不再受国土部事前审查，大房企受益明显。统计显示，主流城市去年10月以来住宅成交有明显增长，预计未来地产成交将维持相对高位，尤其是一线城市，有望提前完成去库存调整。地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，全面看好地产股。

国泰君安认为，华发股份和泰禾集团公布再融资方案，其他房企有望跟进，资金面的改善和管理层持股的增加有利于房企业绩的爆发。目前行业估值水平依旧处于低位，近期有望迎来进一步的估值修复。

中金公司认为，历史上看，一轮完整的地产牛市包括“政策预期博弈”、“基本面验证”和“房价上涨助推估值泡沫”三个阶段。经历一个月的货币放松等待期后，去年11月降息带来的政策预期博弈行情已经告一段落，1 月之后，地产行情将进入牛市第二阶段，重回基本面主导，而公司股价以销售表现论英雄，将出现分化。

同时对比了2009 年以来两次地产行情以及1995 年以来国际可比公司估值，2倍市净率才是地产股的估值天花板，对应目前A 股股价还有超过20%的上行空间。因此，上调各地产公司目标价，建议持仓切换至估值相对便宜、一线和二线城市布局多、销售稳健增长型公司，龙头排序为万科、招商、保利，中小市值公司为中南建设、首开股份、中华企业。

4 条主线

安信证券建议地产行业寻求4 条投资主线：一是大企业集中度的提升和再融资放开，首推万科、保利、招地以及京津冀的龙头华夏幸福；二是布局一线城市高弹性的泰禾集团以及一线城市估值最低的首开股份；三是具有转型预期和动力的中小地产股，主要推荐宋都股份、冠城大通、银亿股份以及重点关注三湘股份；四是区域主题的地产投资机会，首推京津冀的华夏幸福、宝硕股份、金隅股份、首开股份，并且建议积极关注被低估的京津冀标的——中国武夷。

在看好声中，也需保持一定的谨慎。东北证券认为，从估值上看，地产股经过2014 年的大幅上涨后，龙头地产股的估值已经超过上次行业上行周期的估值水平。在短期无忧而中长期前景尚不明朗的行业大势背景下，地产股持续大幅上涨，体现出投资者对未来极为乐观的投资预期，与行业走势越来越背离。这种仅仅依靠风险偏好的提升以及估值提升的上涨，来得快去得也快。 

相关受益个股

万科A | 000002

公司规模不断创新高。2014 年公司累计实现销售面积1806.4 万平方米，销售金额2151.3 亿元，同比增长26%。在政策、降息、部分城市调整公积金政策等多项政策利好的刺激下，2015 年销售有望好转，预计回款有望达到2500 亿元。

目前公司H 股较A 股溢价5%，伴随未来深港通的逐步落地，预计A 股将受益于估值改善。

保利地产| 600048

2014 年公司签约销售1367 亿元，同比增长9%，销售均价逆市上涨近10%，市场调整中仍保持利润率稳定。预计2015 年总可售货值超2500 亿元，销售额超1640 亿元。2015 年业绩增速将重回20%以上。

无论横向还是纵向比较，公司目前估值仍然偏低。公司是上证50 唯一地产股，将受益于上证50ETF 期权配置需求的提升，及个股期权推出预期，也将受益于A 股纳入MSCI等国际指数预期。

华侨城A | 000069

公司的旅游综合业务是包括文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产等多种形式组成的有机整体，纯旅游业务收入占比约30%~40%。公司2014 年实现房地产销售额约190 亿元，同比增长15%。未来随着新项目的入市，公司销售额有望实现一定幅度增长。“旅游+地产”的商业模式使公司在行业毛利率下行的情况下始终保持在50%以上的高位，但公司依靠地产开发变现旅游资产的盈利模式，并未得到二级市场合理的估值。公司作为行业龙头在此轮地产板块行情中涨幅偏小，而在国企改革加速的预期下，公司仍具有非常好的投资价值。

华夏幸福| 600340公司顺利完成全年计划，业绩增速跑赢大市。公司凭借坚持产业新城模式和聚集环首都经济圈核心区域等优势，制订适销对路的销售策略，保持了较高的周转速度。在行业整体承受冲击的前提下，公司销售依旧保持较好增长。公司还成功布局京津冀，受益于北京第二机场建设。