商业地产投资机遇在哪

甄爱军

文前提要：商业地产投资已沉寂多年，机遇又在哪里？随着商业地产交易价格逐渐趋于理性，预计2015年的资产收益率将持稳或有小幅上升，这对追求稳定投资回报的投资者来说，是个不错的机会。

商用物业渐受关注

2015年商业地产市场开局仍旧波澜不惊，但或许这只是表象。多年的积弱不振现象，也带来了一些新的投资机会。

有迹象表明，机构投资者对沪上优质商业物业表现出了浓厚的兴趣。据了解，2014年四季度歌斐资产以31.26亿元收购融创绿城优质写字楼——新富港中心。此外，泛海控股以6.21亿美元收购和记黄埔旗下和记港陆71.36%的股权，其主要资产为位于上海市中心的港陆广场和黄浦港陆中心两幢写字楼。

回顾2014年上海投资市场，增幅明显。来自国际知名私人房地产咨询服务公司高纬环球数据表明，房地产总投资额达到82.9亿美元，较2013年上涨44.8%。其中，写字楼投资额增幅明显，是整体投资额增长的主要原因，而零售物业投资额则有所下滑。上海作为内地面向世界的门户，依旧吸引了众多海外基金、本地大型企业等投资客的关注。

政府寻找新的增长点，支撑经济发展，投资环境不会恶化。据最新数据表明，2014年中国GDP增幅为7.4%，创下24年来的新低，但在2014年第四季度，央行降低利率、不少城市的房地产限购政策放开、重点基建项目上马等措施意在支撑2015年的经济增长。

基于如此，商业地产投资热情仍然高涨。据上海统计局最新数据表明，上海2014年1至11月商业地产开发投资额同期增长12.9%。其中，办公楼开发投资额增幅最大，较上年同期上涨34.3%；商业营业用房开发投资额次之，同比增长26.4%。

对于未来商业地产投资趋势，专家认为会有明显改善。高纬环球华东区资本市场部董事苏金茂说：“2015年国内企业在上海投资市场上的表现将愈加活跃，同时中国香港、新加坡的亚洲投资客等将依旧是主要的海外投资者。越来越多寻求投资组合多元化的中国企业及高净值人士正在上海市场上寻找合适的投资对象。预计在2015年，投资者将可能不再局限于地产行业内，更多其他行业的投资者也尝试在地产市场上分一杯羹。在收益率方面，随着商业地产交易价格逐渐趋于理性，预计2015年的资产收益率将持稳或有小幅上升。”

另外，高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰评论，2014年政府放宽资产证券化业务审批手续，审批制改为备案制，将刺激商业地产资产证券化进程加速，有利于拓宽商业地产融资渠道。作为全球重要的金融中心之一，预计上海资本市场将有显著增长。综上所述，预期2015年度上海商业地产市场的投资将更活跃。

各种物业表现不同

在租金市场上，各种商用物业的表现各不相同。综合来看，高端写字楼租金出现触底反弹迹象，而购物类商用物业则受零售业业绩滑落影响，表现有些沉闷。

中心城区写字楼租金出现回暖迹象。以上海为例，受新入市的写字楼的租金均低于市场水平，以及部分租户搬迁至非核心商圈等两个主要因素影响，黄浦和静安商圈在2014年前三季度历经了连续的租金下跌。但在2014年最后一个季度，静安及黄浦，这两个浦西核心商圈出现了租金回暖现象，有效租金分别回升3.5%和2.1%。

购物中心类商用物业在2014年末的表现难以理想。高纬国际针对上海南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴等五个核心商圈跟踪监测结果显示，2014年四季度租金涨幅最大为南京西路，环比涨幅仅2.8%，而淮海中路环比下跌，跌幅2.5%。

之所以会出现这种情形，这主要跟各自的市场需求变化有关。从目前来看，上海核心区域的写字楼项目需求仍然维持旺盛态势。数据表明，上海核心商圈甲级写字楼本季度空置率仅为5.8%。不仅如此，上海核心商圈超半数的甲级写字楼都接近满租，仅有低于或等于2%的空置率。这导致需求租赁超过1000平方米的办公租户，只能从新近竣工的项目中寻找合适的办公室。但零售市场的疲软表现，拖累了零售类物业的租金表现。据上海购物中心协会统计，2014年10月中心城区购物中心营收占总营收54.8%，同比减少3.5%。

挑选“绩优股”提前布局

商用物业投资是个技术活，只有挑选到其中的“绩优股”，才能获得理想的投资回报。那么现阶段哪些物业值得关注呢？

需要注意的是，当前商用物业市场供应仍然比较充足，而与之对应的租赁需求并未出现爆发性的增长，所以选择优质物业在投资过程中显得尤为重要。首先值得关注的是潜力区域的商用物业项目，尤其是次中心板块，将获得更多的关注。上海核心区域供应已基本稳定，而次中心则随着交通等改善，面临快速发展时期。因此一些填补市场空白的项目，比如位于北上海的佳程广场，囊括办公、购物、酒店等业态，其发展颇具潜力而值得关注。

其次是体验式消费业态比重较大的商用物业项目，可以成为重点关注目标。记者了解到，电商对传统商业冲击力度越来越大，而电商无法提供的体验式消费模式，得到了市场的高度认可。正是基于这样的变化，目前大多数新建购物中心类项目，大幅增加了体验式消费业态的比例，仅餐饮业态占比就已高达三成以上，而服装零售业态的比例降至三成左右。甚至包括一些传统商业项目，也通过改造来满足体验式消费模式，如虹桥南丰城等。

对于郊区的购物中心项目，则一定要留意其投资风险。2015年上海预计有超过30家购物中心开业，多分布在上海近郊区域。高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰说：“购物中心面对新增供应的巨大压力，竞争也愈加激烈。”在他看来，未来购物中心的打造不仅要突出主题特色，增强体验购物感，还需更加精细化、智能化。

此外对于一些地处配套不是很成熟的商用物业项目，或者并不具备相应消费能力的城市的商业项目，投资者也应该警惕。本刊不动产研究中心经梳理发现，有些商业项目位于城市边缘地段，周边商业配套较少，很难聚集人气；还有是部分三四线城市建设的高端商业项目、五星酒店等设施，与当地消费能力根本不匹配。对于此类商业物业项目，最大的问题在于定位不准，导致与区域内市场需求脱节，很难展开经营，从而导致投资面临较大风险。