投资新宠：产业地产怎么玩

文前提要：2014年以来我国房地产市场进入调整期，住宅基本失去了投资价值，多数城市商业市场过剩风险不断加大，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，这是否意味着产业地产将成为下一个投资机会？

文/本刊记者甄爱军

产业地产热度渐起

产业地产，这个此前一直不怎么受人关注的领域，随着各路资本的进入，已经变得有些炙手可热起来。

国内排在头两把交椅的房企绿地、万科加快拓展产业地产，圈地寻求新的业务增长点，产业地产逐渐成为行业巨头转型抢占的“桥头堡”。

近日，一则阿里巴巴购买北京望京绿地中心项目的消息，再一次让业界对绿地的产业地产刮目相看。2014年超越万科成为国内房企“老大”的绿地，提出了2015年2800亿元的新销售目标，与其他大型房企不同，绿地过半业绩来自产业地产。其实从2011年开始，绿地就主攻产业地产，以平台建设的姿态推动其“智慧城镇”战略，现已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等地累计投建十多个大型产业新城项目，成功升级为“城市运营商”。

万科也加大了在产业地产方面的投资力度。今年1月份，万科在广州开发的产业地产项目——万科云城面世，该项目是万科进军广州产业地产的第一个项目。其实，早在一年前，万科就已经开始国内布局产业地产，2014年5月份，万科宣布了在廊坊开发物流地产。更早些时候，万科已在操作的产业地产项目包括青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体、郑州全球高新智慧产业园等。而在去年的10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，消费体验地产和产业地产以及现有的传统住宅业务，将构成下一个十年万科的业务版图。

业内人士表示，刚刚过去的一年是产业地产爆发之年，产业地产不仅获得了国内房企大鳄的关注，还得到资本的青睐与投资。中投顾问董事、研究总监郭凡礼表示，除了绿地、万科等传统房企巨头加快“跑马圈地”步伐之外，其他资本纷纷“挤进”这个行业。如基金系包括复兴、黑石、淡马锡、汉富等，同时还有阿里巴巴、京东、小米等互联网企业也开始尝试投资产业地产，而产业地产运营商如光谷联合、大连亿达、宏泰发展等获得资本市场认可，已经上市。

多重因素共同推动

产业地产现阶段受到行业巨头、各路资金的关注，是多个因素共同推动而产生的结果。

首先是我国产业升级而产生的内生需求动力。从我国产业地产的发展来看，现阶段处于工业地产向产业地产转型期，东部进行产业升级，中西部承接产业转移，从而形成产业地产发展的直接推动力。中国指数研究院有关分析人士指出，一方面，东部沿海地区开始进行新一轮产业升级，逐步发展知识密集型、技术密集型产业，建立以精密机械、精细化工、电子信息、光机电一体化等高端工业为主的工业园区，如涉及电子信息、光机电一体化的北京天竺空港经济开发区、南京白下高新技术产业园区等，涉及精密机械方面的上海嘉定工业园区等。另一方面，东部地区开始将如化工、机械、建材等劳动密集型和资本密集型传统制造业向甘肃、宁夏等西部地区转移，甘肃、宁夏等地先后建立多个以传统工业为主的工业园区。

其次是受我国产业发展政策导向影响。2015年受到国家鼓励的行业为文化传媒、生物产业、节能环保、新一代信息技术产业等，这将是2015年产业地产发展的热点，原有的物流、孵化器、影视产业等也将持续得到关注。

还有就是符合新型城镇化发展的需求。郭凡礼分析指出，我国不少地区经济面临“产业空心化，地产泡沫化”的现象，但产业地产以产业为出发点，是解决这一问题的关键，因为产业地产则是打造园区运营服务商，并整合资源，打造并完善园区产业链，依据产业链为园区提供服务，因此得到了政府的关注。

投资关注新兴产业

投资产业地产，不仅要关注行业，还要关注区位的选择。

专家分析指出，目前7大战略性新兴行业是未来重点发展对象，因此应瞄准行业发展潜力大的行业。“十二五”规划期间，确定了7项战略性新兴行业：环保、新一代信息技术产业、生物产业、高端装备制造业、新能源、新材料和新能源汽车。未来产业地产的方向及热点将围绕受国家政策支持与鼓励的行业，生物、新能源等科研投入也在加大。

此外，对于区域的选择也应该慎重。根据世界产业区域转移规律，发达国家或地区受劳动力和收入水平驱动，推向更高层级的产业，而把已有产业转移至劳动力和收入水平较低区域。由此可见，选择这些行业发展前景好的发达城市群核心和节点城市，如北京、上海、南京、无锡等。另一个可参考选址点在于本身工业基础较好、产业转移承接优势明显的地区，如一线周边县市（固安、大厂等）、中部核心城市（武汉、郑州等）。总之，建议投资城市的优先次序是：东部中心城市、东部二线城市、一线周边县市、中部核心城市、西部核心城市。

资料图片由中国指数研究院提供

对于个人投资者来说，有哪些类型的物业值得投资？专业人士建议可以从“商”、“住”两个方面来出发。“商”是指配套商业和办公设施，比如产业园区内部的配套商铺等，以及满足个人创业需要的写字楼物业等；而“住”则是指住宅，尤其是小户型物业如酒店式公寓等。此类产品在市场上已经出现，在广州的万科云城中，已经配有满足创业者的创意办公产品；住宅类产品如悦达地产在南桥新城开发的悦达南郊花都项目，主打户型为38～57平方米的小公寓，就是满足在附近园区上班的白领阶层；万科也推出了极小户型公寓，涵盖12平方米、18平方米、25平方米、35平方米的居住空间。

当然，作为一种正处于发展过程中的行业，也存在一定的投资风险，这需要投资者注意。专家介绍说，其风险主要表现在供给过剩风险、产业导向不明朗风险、地方政府政策变化风险。由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前全国园区存量很大，同质化竞争压力大，企业在选择进入城市时，还需要考虑到当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量。另外，当地政府政策的落实程度、未来产业导向的不明朗都是潜在的风险。