“中国房地产市场——软着陆与新常态”文字实录

凤凰财经讯 2015年博鳌亚洲论坛3月26日—29日在海南博鳌举行，今年年会主题为“亚洲新未来：迈向命运共同体”，凤凰财经全程直播。

以下是“中国房地产市场：软着陆与新常态”分论坛文字实录：

张力奋：大家晚上好！今天晚上我们的分论坛官方题目叫做中国房地产市场：软着陆与新常态。今天这个环节看起来人还不少，可能是大家最想谈，也最怕谈的，并且有的时候会越谈越糊涂的题目，就是中国的房地产市场，我是张力奋，英国《金融时报》的记者，今天我们有6位嘉宾，但是大家现在只看到5位，所以我想先介绍已经到的5位，再说一下为什么另外一位没到。

在我左边的是大家都非常熟悉的贾康先生，在过去十多年的时间，每年的两会，包括中国重大的财政政策，贾康先生的声音都一直非常重要。

原来他是中国财政部的财政研究所的所长，现在变成了前所长，一般变成前所长以后，讲话的资源度都会大很多，所以我希望大家能够给他提一些比较尖锐的问题。 贾先生旁边的是梁锦松先生，大家都非常熟悉他了，他以前在香港，头上就有很多顶帽子，当然最重要的是在香港近年历史上最重要的时期，他担任香港的财政司，后来他有很多各种工作，现在他的职务是香港南丰集团行政总裁。香港是一个地产的天堂，看看梁先生是否今天也能跟我们分享一下他对大陆房产的观感。

下面一位是李辙先生，李辙先生以前是名军人，今天的着装也可以看出和海军有点关系。李辙先生从1994年开始做房地产，叫山水文园。他有很多故事。我今天问他有没有被人骂过，做房地产这20年，他说他这方面的精力非常有限，所以在地产商当中也是一个被别人骂得比较少的大陆的地产商。

下一位是张燕生先生，他跟贾康先生的背景有点相似，他们对中国政府房地产的政策，对一些宏观的判断，他们是有影响力的一批官员。张燕生现在是国家发改委学术委员会的秘书长。他有一个学术的背景，我相信他讲话的自由度也应该是比较大的。

最后一位是邹益民先生，目前常驻上海，是平安不动产有限公司的董事长，他的公司主要在做办公楼，在中国房地产市场当中办公楼的地位也越来越明显。

还有一位，因为房地产的讨论每年都是任志强和老潘的脱口秀，好像有点这个味道。潘石屹先生上半场有点事，我希望他下半场能够到，作为对他的惩罚，基本上就不给他安排座位了，他到了以后，就给他安排一个站的地方。

今天我们有90分钟的时间，最后我希望能够留20分钟的时间给大家提问，希望大家能够准备最尖锐的问题，因为你们有这个机会很不容易。

首先我想说一下这个题目，就是软着陆和新常态，新常态这个词我觉得很有意思。这个词也不是中国人发明的。我记得很清楚，2009年、2010年在冬季达沃斯的时候，突然之间很多国外的财长包括经济学家用了一个词new normal，这个词基本上是说事情已经不是很正常了，但是要让自己感觉好一点，就给它冠了一个新词，其实是不正常的状况。

经济在持续下滑，经济增长的动力乏力，必须要靠大量的QE来刺激经济，失业率直线上升，对新的就业工作的刺激也乏力。但是，在过去6个月当中，这个新常态在中国的政策文件中好像变成一个相对不仅仅是中性的，甚至是一个很良性的词。这是我的解读，在中国这个情景下，这个新常态变成一个新的东西了。所以，今天我们是在这样的背景下来讨论中国的房地产市场。另外，就是软着陆了。中国房地产市场如何实现软着陆？

现在大家对房产税的问题也是很关注的，包括整个中国房地产政策的思路。我想先请在座每位嘉宾说说他们对有关中国房地产市场的现状的基本判断。

我想请问一下张燕生先生，短短十年时间里面，中国的房地产价格一下子变得那么高，以至于现在很多中国老百姓都得到伦敦去买房子，伦敦房子变得相对便宜一点了。短短十年时间，中国房地产的价格怎么每平米一下子涨了8倍、10倍，怎么过来的？

张燕生：

谢谢。刚才讲到新常态，那么旧常态是什么状态呢？我自己很清楚地记得在2000年的前后，我在苏州调研的时候，苏州的房子一平方米也就是两千，北京的房子一平米大致上就是四千，2000年以后，我们可以看到中国的房地产价格，北京现在的房子可能到了4万块，甚至更高一点。为什么这个时期会涨得这么快？

我自己个人得想法可能有三个因素导致的，第一个因素，2000年以后，中国的消费升级进入到一个新阶段，2000年之前，中国老百姓的消费集中在老百姓要吃饱暖、穿暖上。2000年老百姓的消费主要是温饱，带动的主要是轻工业和纺织工业的发展。2000年以后，老百姓的消费升级就进入到老百姓要买房，老百姓要买车，老百姓要买手机这么一个新阶段。因此我们可以看到在2000年以后，中国的重化工业，重大装备制造业和房地产进入到一个超长繁荣的时期。我想这是房价上涨的第一个因素，就是我们的消费升级由需求拉动。

第二个因素，我们前面在预备会的时候，梁锦松先生提到了一个问题，2001年12月11号，中国加入了WTO，我们知道2001年发生了什么，从全球经济来讲，我们发生了IT泡沫的破灭，那么，2001年IT泡沫破灭的影响是什么？就是全球投资。从2000年1.5万亿美元的规模下降到8千亿美元，全球投资跌掉了53%，全球投资人被吓破了胆，一直跌到2004年才触底回升，但是我们看看全球来中国投资，在全球投资人被吓破胆的2002年的时候，全球投资人看好中国的发展前景，这个全球投资进入中国，也带动了中国房地产的繁荣。

另外一个因素，我们可以看到2002年美国为了避免IT泡沫破灭对美国的冲击，它搞了一轮金融和房地产的泡沫，也就是说2002年到2008年这一段时间，我们可以看到全球的经济进入到一个非理性繁荣的时期，全球GDP被美国的泡沫活生生拉高了几个百分点，全球的油价，全球的煤价，全球的铁矿石价从2002年开始，都是一个井喷式的上升。一直到2008年雷曼兄弟破产和金融危机爆发。

因此我们说中国房价的上升由这么三个因素导致。2009年以后，我们看到当美国危机爆发以后，美国搞了一个量宽，而量宽的钱没有进入到美国，却进入到像中国这样的国家，炒中国的房子，炒中国的人民币，炒中国的各种资产，最后迫使央行不得不把商业银行的钱21.5都放到了央行，而且这种泡沫繁荣不仅仅是在中国，凡是危机打击比较轻的经济都有程度不同的房地产的泡沫。我们可以看到中国房地产的泡沫价格过高，国内外的因素都有。

张力奋：

刚才张先生提到了四点，一方面我听出来对过去十年井喷式的房价的增长好像给了一个合法性的解释，但是同时对政策有一些批评，包括您可能也会同意2009年以后中国四万亿的刺激计划，现在回头来看，其实也是对当时已经非常不稳定的中国房地产市场，我觉得让两位前政府官员PK一下应该是比较有意思的事情，请贾康先生。

贾康：

我接着谈一点自己的观察，除了燕生刚才说的角度，我想强调一下，中国在全面改革开放有了20年的铺垫以后，新年之交以后，又锁定了全面开放格局，这个时候国外的资金和相关和资金结合在一起的意向越来越在中国大陆发生作用了。而中国这时候已经有了和市场对接的所有的必备的条件。在比价关系表上这样一个新阶段的特征是从不动产，最基本资源产品，从无价变有价，从低价到高价的变化过程中加速度，这个对于2000年以后中国房地产市场和不动产市场的价格往上冲有非常重要的作用。但是这里面继承了我们应对亚洲金融危机的刺激政策的效应，又结合到四万亿，这是一个不得不采取的政策，当时在信心比黄金更重要的情况下，以四万亿为代表的一揽子的经济刺激计划在这方面的助力，虽然这里面也有一些波动，但是中国不动产市场在房产上表现出来的均价，那可能是单边市，我想谁进去以后，它的回报都非常非常令人羡慕，所以越来越多的人跟在一起，不光是本土的人，包括开放条件下外面的资金，这个角度特别值得在这个阶段上观察，以后它的变化和这个也有关。 不动产从无价到有价，从低价到高价的过程中，把原来的空档补得差不多的时候，一些泡沫的东西就开始出来了。这个炒作就一直延伸到现在的状态。

力奋先生，因为我今天晚上必须要赶今天晚上的末班飞机，所以一会儿我的位子得让给潘石屹先生，如果您还有什么挑战性的问题，我现在还可以回应。

张力奋：今天我们稍微特别一点，因为贾康先生一会儿得赶回北京，我想有没有在座的嘉宾有问题，一定有挑战性的问题，最好让他走不了。

提问：贾老师，您好，我是腾讯财经的记者，去年中央纪检部门对房地产行业进行了集中性的反腐，包括检察院和公检法这些部门，针对地产行业，有集中的反腐，很多企业陷入腐败案件中，您作为前官员，怎么看待这样一种现象？谢谢。

贾康：您说是检察院在查这方面的问题，还是检察院陷入到这里面的问题？

提问：因为对企业执法的时候一般都是检察院出面的，所以您作为一个前中央官员，对腐败集中的行业如何处理这种政商关系来谈谈您的看法？

贾康：检查院从执行公权的角度介入房地产里面的腐败案件，是这个意思吗？

问：对。

贾康：我试着做一个回应。另外我得说明一下，我其实过去就不是官员，一开始力奋先生说了这个概念，我那时候一直在财政部研究所工作，从来不把我当官员看待，你不是公务员，但是要比照公务员管我。

张力奋：贾康先生现在还是政协委员。

贾康：

跟公务员无关。那个时候我是希望尽量作为一个客观公正的学者发出自己的看法，现在更是这样的。在中国大家可以理解的环境里面，确实有变化，我脱开现在行政还要管我的所长职务以后，我可以有更大的自由度了，但是对您这个敏感问题，我琢磨一下，我只能按照自己的观察来说，我不说我们公权机构里面自身的腐败问题，它来执行公权来解决房地产业的腐败问题，您用了这个词就是腐败特别集中发生的领域，我觉得中国腐败集中发生的领域，可能不只房地产吧，但是房地产里面这个问题确实比较多。

在这里面特别容易形成官商勾结，利益输送，而且一做，规模就比较大，这两天的微信上不断地谈北京的盘古大观，它后面那一串的事情，听着有点触目惊心。在中国现在总体全面改革，全面法制化，全面从严治党这几个维度合在一起要解决的重点问题，房地产对整个经济和社会发展的支撑作用，一看就非常明白。它对于整个经济和社会生活的支撑作用称得上是支柱产业，总体来说，房地产业要想健康发展，要贯彻怎么样使我们的经济和社会生活在认识、适应和引领新常态的过程中，让它更健康起来。从这个角度来说，公检法应该发挥秉持社会公平正义的功能和作用，如果在问题到乡下介入房地产业，去治理腐败案件，我认为大家应该一起来推动它，把这个事情做好，这可能就没有什么别的还能说出疑问的地方了，这是它该做的事情。

但是，回过头来讲，我觉得很遗憾，可能在原来已经发生的不良的案件里面，很多地方的公检法自己也脱离不了干系，所以现在你要看到一个这样的调整，四中全会以后，我们的司法改革很明显地在推进，政治局审批通过的司法改革相关的文件里面明确地说到要建立巡回法庭，就是把司法管辖权开始往中央这边垂直，往上提，另外，已经开始推进了建立跨行政区划的法院、检察院的改革试点，以后在地方层面上，和不动产，和建成区开发，和类似的发展建设基础设施层面的具体案件的审理，它的司法管辖权不再交给地方了。换句话说，地方的检查院和法院在那个情况下，就和在地方层面的具体案件脱开巡回法庭和跨行政区划的法院检察院介入，这样的调整更有利于提升我们秉持社会公平正义的力量。

张力奋：

谢谢。因为贾康先生要走，我就生怕你再提一个更尖锐的问题。显然这个问题，这位记者朋友可能自己也觉得比较复杂，可能情况也的确比较复杂，刚才我听到两句话，我觉得很有意思，我们现在在座有两位是造房子的，或者是买房子的，李辙先生过去20年的时间做房子，尤其是过去的十年应该说是黄金十年，钱应该赚得不会太少。最近看起来中国房地产市场，以贾康先生来看，现在是企稳，我想听听李辙先生，你是不是觉得你最好的美好时光差不多快完了？

李辙：

本来在这儿发言的应该是任志强和潘石屹，历届都是他们的专利，任志强去联合国发言去了，昨天走的，潘石屹刚才被比尔盖茨叫走了，现在还没回来。所以说我就顶替一下。我们在座的都是媒体的和房地产的业内朋友，我来顶替肯定说得没有专家，没有任志强他们说得好，希望大家伙能够谅解。

我认为中国的房地产走到今天，有一个转折点，这个转折点就是结束我们过去无序的过山车似的一种市场。在这点上，一个是市场，一个是行业。这种市场从现在开始，应该会向着一个有序的、高速发展的、创新的常态在转变。为什么这么说？有四个理由：

第一个理由，两会期间，李克强明确地表示了中国的房地产是刚需的定义，这是一个新政府除了对市场经济的极大的推动，对房地产也有一个定义。第二，我认为中国的城镇化还有3亿人口的房屋的需求。第三，随着中国经济的发展，会造就很多的中产阶级，中产阶级这种改善性的住房，这种需求是非常之大的。最后，中国人有一个几千年以来的文化，就是有了钱以后要买房子，买地。所以说，中国未来在这个市场上，通过市场经济，应该有一个非常美好的、快速发展的春天的到来。尤其是这些大城市，像北京、上海这些大城市的房地产应该是一种稀缺产品，比如说北京，北京四环以内，在去年的时候，已经不再批新的项目了。比如东三环、农展馆，招牌挂的价格7万一平米，可能未来要卖出来的最基本的价格应该是15万。

张力奋：

我要停止李辙先生，他连东三环农展馆的广告都做了，他的意思是他的好日子还会继续，大概是这个意思。他从各种非常学术的语言，包括中产阶级，包括城镇化，我觉得你们房地产商的好日子已经够长的了。

李辙：

我认为中国房地产这种理性的、平稳的、快速的、正常的发展应该是到了一个转折点，我们过去的时候行政干预太多了，所以我给过去的房地产叫做“机会房地产”，我们未来应该叫做“专业房地产”，应该回归理性，回归市场的细分。虽然可能三四线城市在发展过程中，由于它的交通，由于它的配套设施不发达，有可能会有一些风险，但是，中国的房地产也好，世界的房地产也好，任何一个国家的房地产，都应该是一直向上的。所以说房地产某些时候的一点点的波动，不足以说明它整个的发展趋势。

张力奋：基本上起来说明了温总理的一句话，信心比黄金更重要，你想讲的基本上就是这一点。我想问问梁锦松先生，虽然您在做香港财政司的时候，您对房地产不怎么管，但是这些年来中国政府对房地产的行政干预目前来看不是很好，某种情况下是适得其反，所以大家觉得现在应该让市场本身来发挥作用，对限购的政策，在二三线城市，目前已经逐渐在取消了，一些行政色彩强烈的政策也逐渐在退出。我不知道从您的角度来看，对中国大陆过去5到10年的房地产的政策，您有一个什么样的看法？

梁锦松：

我这次来，本来是来学习的，因为我进入房地产业才一年多的时间。以前做金融的时候，也做过很多房地产的融资，在我之前服务的公司也做过房地产的投资，但是毕竟在房地产方面还是年数不够，刚才三个讲者都说了以前的情况，我就不说了。看其他的地方，包括香港的房地产，房地产的价格也是不太稳定的。我先讲讲什么叫做新常态，最后再谈谈我对中国房地产价格的看法。

刚才贾康先生用了习主席说的“四个全面”，我从这四个方面来说说以后房地产会有什么样的发展。

第一个是全面地改善民生，房地产有两个属性，一个是用来住的，一个是用来投资的，这两个不完全一样。我觉得改善民生这个提得很好，哪个政府都要照顾民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印钞票，钞票不值钱或者是钞票贬值，很容易把两个目的对立起来，但是，作为政府，一定要保证每个人都能够安居，所以今后在政府工作报告里面，克强总理也说了，就是要发展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一个小城市里面的土改政策，所以在国内发展保障房是应该的，我觉得这个提得很好。

第二个是全面地深化改革，特别是以后在中国，包括怎么样用财税手段来代替行政手段，因为财税手段比较透明，长期比较稳定，来替代一些短期的政策，包括一些限购，限贷的政策，我觉得这个方向是对的。而且在今后，我自己觉得价格可能不会像以前那样一直向上了，可能对整个房地产的结构改革很有利，也包括对地方政府财政的改革有利，不光是靠卖地，而是靠其他的举措，包括发债等等的，这个对中国整体的发展是有利的。另外，如果房地产的价格没有一直往上升，对发展新的行业也比较有利。

第三个是全面依法治国，用一些法律，包括不动产登记制度，房产税的制度来代替很多其他的行政手段，这样会有很好的发展。

刚才有人说前面从严治党，我的理解是怎么样减少腐败，我是相信市场经济的，我觉得这个是好事，因为自由市场的前提就是公平竞争的市场，有了腐败，就影响了这个市场的运作。所以我觉得以后可能会朝这个方向来发展。

对于房地产的价格，我自己是这样看的：首先，在居住供应和需求方面讲，刚才也说到，除了要发展保障房之外，如果我们看全中国的住宅数量，相对我们的人口来讲，平均每个人都有接近两套的房子，当然，这个也包括农村。另外一个是购房的主力人口，有人预计过高峰或者是顶峰是今年，以后会逐渐下降，因为毕竟人口差不多到了顶，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是从人口的增长来推刚需，用人口的增长，或者是没有增长，另外一个角度是住宅的供应，我觉得这个刚需可能是个伪命题。另外一个，从所谓投资的角度来看，刚才燕生也说到，在2000年之后，中国的经济开始，很多外资进入中国，有投资的，也有出口赚回来的，因为我们的外汇制度，导致货币供应在增加，而中国当时没有很多其他投资机会，再加上股票的波动，很多人都不相信股票，所以把很多钱投进了房地产。但是现在如果我们看投资工具多了，另外外汇管制慢慢地放松人民币国际化，所以，从某个角度讲，投资工具也比较多元化，不一定要投房地产，更重要的是投资房地产以前有一个心理预期，因为过往的十几年，买了房子肯定是会涨的。所以房地产成为一个投资工具。现在全中国70个城市里面，有69个城市的房地产价格相比去年都是下降的。从这个心理预期来看，房地产是不是一个很好的投资？我猜民众会比较清醒一点。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么刚需，也不是什么投资的角度。中国的房地产价格也明显分化，特别是上海、北京这样大型的城市，也包括深圳，可能价格还会比较稳定，也有机会往上。其他城市，特别是三四线城市，我猜短期的压力是很大的。