梁锦松：如果用人口的增长来衡量 我觉得刚需是伪命题

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在以“中国房地产市场：软着陆与新常态”为主题的分论坛上，香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松表示，如果光是从人口的增长来推刚需，用人口的增长，或者是没有增长，另外一个角度是住宅的供应，我觉得这个刚需可能是个伪命题。

以下为发言实录：

梁锦松：以前做金融的时候，也做过很多房地产的融资，在我之前服务的公司也做过房地产的投资，但是毕竟在房地产方面还是年数不够，刚才三个讲者都说了以前的情况，我就不说了。看其他的地方，包括香港的房地产，房地产的价格也是不太稳定的。我先讲讲什么叫做新常态，最后再谈谈我对中国房地产价格的看法。

刚才贾康先生用了习主席说的“四个全面”，我从这四个方面来说说以后房地产会有什么样的发展。

第一个是全面地改善民生，房地产有两个属性，一个是用来住的，一个是用来投资的，这两个不完全一样。我觉得改善民生这个提得很好，哪个政府都要照顾民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印钞票，钞票不值钱或者是钞票贬值，很容易把两个目的对立起来，但是，作为政府，一定要保证每个人都能够安居，所以今后在政府工作报告里面，克强总理也说了，就是要发展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一个小城市里面的土改政策，所以在国内发展保障房是应该的，我觉得这个提得很好。

第二个是全面地深化改革，特别是以后在中国，包括怎么样用财税手段来代替行政手段，因为财税手段比较透明，长期比较稳定，来替代一些短期的政策，包括一些限购，限贷的政策，我觉得这个方向是对的。而且在今后，我自己觉得价格可能不会像以前那样一直向上了，可能对整个房地产的结构改革很有利，也包括对地方政府财政的改革有利，不光是靠卖地，而是靠其他的举措，包括发债等等的，这个对中国整体的发展是有利的。另外，如果房地产的价格没有一直往上升，对发展新的行业也比较有利。

第三个是全面依法治国，用一些法律，包括不动产登记制度，房产税的制度来代替很多其他的行政手段，这样会有很好的发展。刚才有人说前面从严治党，我的理解是怎么样减少腐败，我是相信市场经济的，我觉得这个是好事，因为自由市场的前提就是公平竞争的市场，有了腐败，就影响了这个市场的运作。所以我觉得以后可能会朝这个方向来发展。

对于房地产的价格，我自己是这样看的：首先，在居住供应和需求方面讲，刚才也说到，除了要发展保障房之外，如果我们看全中国的住宅数量，相对我们的人口来讲，平均每个人都有接近两套的房子，当然，这个也包括农村。另外一个是购房的主力人口，有人预计过高峰或者是顶峰是今年，以后会逐渐下降，因为毕竟人口差不多到了顶，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是从人口的增长来推刚需，用人口的增长，或者是没有增长，另外一个角度是住宅的供应，我觉得这个刚需可能是个伪命题。另外一个，从所谓投资的角度来看，刚才燕生也说到，在2000年之后，中国的经济开始，很多外资进入中国，有投资的，也有出口赚回来的，因为我们的外汇制度，导致货币供应在增加，而中国当时没有很多其他投资机会，再加上股票的波动，很多人都不相信股票，所以把很多钱投进了房地产。但是现在如果我们看投资工具多了，另外外汇管制慢慢地放松人民币国际化，所以，从某个角度讲，投资工具也比较多元化，不一定要投房地产，更重要的是投资房地产以前有一个心理预期，因为过往的十几年，买了房子肯定是会涨的。所以房地产成为一个投资工具。 现在全中国70个城市里面，有69个城市的房地产价格相比去年都是下降的。从这个心理预期来看，房地产是不是一个很好的投资？我猜民众会比较清醒一点。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么刚需，也不是什么投资的角度。中国的房地产价格也明显分化，特别是上海、北京这样大型的城市，也包括深圳，可能价格还会比较稳定，也有机会往上。其他城市，特别是三四线城市，我猜短期的压力是很大的。