刘劲：房价每年涨5% 十年后市场将回归合理程度

2012年04月03日 18:00
来源：凤凰财经

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凤凰财经讯 博鳌亚洲论坛2012年年会于4月1-3日在中国海南博鳌举行，本届论坛主题是“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”，凤凰财经全程进行报道。

长江商学院副院长刘劲在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，我做了一个很简单的运算，整个房地产市场十年后回归到一个比较合理的状态，在这种状态下大概看到什么东西，房地产价格每年只是一个通胀的涨幅，比如4%、5%，租金和老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%，这样过个十年后，我们国家房地产市场各种价格比率就回到合理的程度。

主持人：刘总给我们判断一下房价走势，特别是北京房价。

刘晓光：房价走势我同意张总的观点，不同的城市确实不一样。比如有些二线城市价格比较低，不但下降不了，可能还略有上升，有些三四线城市可能也是这样。一线城市核心地段很难下降，因为基本上没有新的楼盘。核心城市的边缘是要下降的，原来我的判断是下降15%左右。三四线城市情况确实不一样，一线城市黄金的地方，特别是位置好的地方，他还是很稳定的。特大城市的情况不一样，特别是核心地段核心的资源基本上没有了。像北京三环内你见不到项目了，北京四环内也很少有项目了，这样的核心区域还是很稳定的。所以我说价格问题在中国来讲也是比较复杂，不同城市、不同情况、不同特点、不同降幅。

主持人：刘院长怎么看房价？

刘劲：短期内大家都是在猜，因为这是完全政策主导的市场，决定房价的主要是政府，政府说多少大概就是多少。短期内很难讲。但是我觉得有一个很重要的长期的看法，中国整个房市，尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了，如果现在买房的话，你拿着房子有十年时间，这个回报跟以前是远远无法相比。我做了一个很简单的运算，整个房地产市场十年后回归到一个比较合理的状态，在这种状态下大概看到什么东西，房地产价格每年只是一个通胀的涨幅，比如4%、5%，租金和老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%，这样过个十年后，我们国家房地产市场各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要问题，价格本身不可能大幅增长，如果大幅增长的话，十年后房地产市场会跟今天完全一样，这个可能性不大。

主持人：你告诉我们未来房价每年涨4%、5%，是合理的？

刘劲：对。

主持人：这是一个学术看法还是一个现实呢？

刘劲：这是一个推论，你看全球地产市场，长期下来它的回报不是非常高的。你把美国发展史拿来看，地产回报只是比通胀稍微高一点，包括买曼哈顿这个岛，长期下来100、200年的收益也是比通胀稍微高一点点。从现在来看，这里面有一个假设，如果这个市场十年后能够回归到一个比较合理的状态，我觉得有两点，一个是租金要高速增长，另外就是房价本身不能高速增长。

主持人：租金回报率要提高，但是房价投机回报率要降低。

刘劲：对。房地产定价是非常复杂的一件事情，大家不能光看房价和收入的比例，有一个很重要的原因，我们国家和其他国家不一样，我们是一个高增长的市场，在这种高增长市场里面，租金在高速增长，城市化在发展，人民收入在高速增长，在这种情况下，房价和收入比例不可能低，就像我们买两个股票，一个是高增长、一个是低增长，高增长的公司市盈率一定会高，所以你要强制压下来是非常困难的事情。