胡葆森：持续盈利稳定增长的上市房企不到十家

2012年02月06日 17:10
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯2月4日-6日，亚布力中国企业家论坛第十二届年会在黑龙江亚布力召开。本届年会的主题是“市场的力量--纪念邓小平‘南巡’二十年”。凤凰网财经作为合作媒体，全程图文直播本届论坛。

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森表示，由于地产行业由于自身行业的特征，有项目的建设周期，一般需要两三年时间，如果是一个大的建设周期，往往都超过五年，甚至更长时间。这样一来每一个企业，现在我们看从香港和中国股票市场上市的，大约二百家上市公司过去三年的财务报表来看，能够做出来持续盈利和稳定增长的企业现在还不到十家。

以下为文字实录：

各位嘉宾，各位朋友，我先纠正一下地产界的思想家只有一个，就是冯仑先生，我是地产界思想家的追随者，或者是同志。

我今天跟大家交流的题目是压低调门、放低姿态、调低预期、过好日子。大家知道无非在亚布力也好，还是在各个企业家聚会的场所也好，现在心情最不好的就是地产行业的朋友们了，中国的地产行业发展了二十年，应该说现在进入了一个非常严酷的时期。我觉得放低的原因一个是在本届政府即将完成治理任务的时候，特别希望这届政府以关注民生为主要目标的一个执政心态，特别希望在他完成这个任期的时候，民怨能够压到一个程度。而房价作为一个热点问题，大家知道如果一个行业问题长期存在，就变成了一个社会的问题，如果一个社会问题被长达十年高度关注，就变成了一个政治问题。

所以在政府高度关注，或者拿这个问题一直找不到有效解决方式的时候，一定会拿一些非市场的手段来解决这样一个我们行业内认为的纯粹市场问题，或者是经济问题。所以我们应该从这个角度来理解政府最近颁布的一系列无论是限购也好的政策的初衷。为什么压低调门、放低姿态呢，从中国房地产来看现在有5万家，有的说有8万家，甚至更多的。我们从6万家来说，实际上现在真正有项目的公司大概只有1/3，也就是有2万家地产商经常是有项目做的。有一半以上的地产商平常是没有项目做。这2万家地产商里面真正有5个以上项目开发的地产商，大概也就是10%左右，有10个以上运作的，就是同时运作10个以上的地产商，大概不超过500家。也就是6万家地产商里面，只有不到10%的企业只可以称得上是地产企业，而其他99%的这种地产商，可以称之为项目公司。

现在这500家地产商，有大约10个项目做的地产商，日子现在为什么比1994年到1998年的日子难过呢。像我们中性的公司账上有几十亿现金，因为在建规模非常大，恒达的在建规模也超过了1000万平方米。就是需要的现金，维持一个正常的规模的先进，平均都在几十亿、上百亿，在这种情况下很多东西是不可预料的，或者说是不确定的。第一，限购限贷的政策持续到什么时间我们不知道，老百姓的购房预期究竟降低到什么程度，我们不知道；房子能不能卖出去，我们不知道。在这所有的一切都不确定的情况下，所以现在账上有多少现金你心里都没数。

所以在这种情况下，作为地产商来讲确实应该压低调门、放低姿态，这不妨碍我们任志强先生继续以高调的姿态来维护我们这个行业的利益。因为大家知道老任是共产党放养在地产行业的一个对立，或者是一个监督者也好，或者一个批评者。一是来说明共产党的开明伟大，另外老任本身根红苗壮，老爹是老革命，本身又是国营企业。政府拿他也没什么招，所以不特别佩服老任，如果我选建设部长，我肯定作为老任的票库之一。有这么一个监督，一个行业的维护者就够了，所以其他的地产商压低调门、放低姿态也是唯一的选择。

调低预期，现在从我们世界的几大经济体来看，无论美国还是欧洲，还是日本，还是中国本身，至少在三到五年可以预见的周期内，我们看不到这种新的特别利好的因素出现。所以在未来的五年，乃至更长的时间，所有的地产商就是从原来习惯于高增长的心态上解脱出来，开始习惯于低速增长的中国宏观经济，以及中国低速增长的房地产行业。因为欧洲的问题，欧债的问题也好，欧洲自身的财政体系以及货币体系自身的矛盾，短期内是解决不了的，大家都看到这一点。美国不会去救他，他自身短期内又救不了自己，中国也没有力量，也不可能拿出太多的力量去救他，所以自身的这样一个问题。我今天看到一个数据，就是就业率已经下降到了8.3%，所以今天香港的股票这两天有所好转，但是没有从根本上解决美国高失业率的问题，但是中国自身的问题，积压了这么多年，短期内也不可能彻底根除。在未来一个可以预见的预期，段则三五年，长则七八年，没有太好的消息出现的时候，所以地产商从过去的高速增长的预期内把自己的心理预期调低，在这样的心态下开始自己新的计划的设定。

所以最后的过好日子，因为大家知道地产行业是最难做出来，资本市场所希望的增长指标。所有的无论香港、美国的资本市场对地产商，或者对地产企业的预期无外乎和其他企业一样的我自己总结一个字“持续盈利、稳定增长”。由于地产行业由于自身行业的特征，有项目的建设周期，一般需要两三年时间，如果是一个大的建设周期，往往都超过五年，甚至更长时间。这样一来每一个企业，现在我们看从香港和中国股票市场上市的，大约二百家上市公司过去三年的财务报表来看，能够做出来持续盈利和稳定增长的企业现在还不到十家，这就是这个行业自身的行业属性决定了作为上市的地产企业，要想做出来一个持续盈利、稳定增长的投资者所希望的指标，自身的这种功力还不够。因为我们大家知道，在牛市的时候，买垃圾股也能赚钱，就是过去的快速增长反而让这个行业产生了行业自身的极度浮躁的心态，没有人关注产品的品质，或者应该把自己的注意力真正的放到产品和服务商，所以在低速增长的预期下，我觉得地产商本身应该自觉从现在开始，把自己所有的精力都集中在自己的产品和服务商，让这个行业的真正在市场上树立起自己的威信。

所以，我最近也是讲的比较多了，反观中国过去20年的房地产企业，真正找到了以战略为导向的，有自己的井冈山，有自己绝活的企业，现在在整个中国地产行业的比例还低之又低，非常低。就是很少看到有企业在市场的产品推出来的时候，是被消费者所追捧的，这种追捧的企业每一个市场大概这种比例都在1%以下。所以我说也是时候了，地产行业应该自觉地把自己的注意力，或者是全部精力集中在自己的产品和服务上。

大家知道我们这个战略模型，是一直把自己的市场范围划在河南省的120个城市。大家知道河南省有将近1.1亿人口，有120个城市，我们围绕着这120个城市研究努力了20年时间，我们希望在未来的三年进来30个县级城市，加上已经有了18个地级城市，希望在未来的十年内，正好今年东生说92派，92派先后迎来了自己的20年。在未来的10年，我们提出了一个百城建业的梦想，就是把自己的产品逐渐从大城市做到小城市去，现在用这样一种战略模型帮助我们进入持续盈利、稳定增长的轨道，实现持续发展的目标。

最后，我想分享我此时此刻的一种心情，就是每一次来到亚布力，都感觉到特别幸福。因为不论你在行业中有什么快乐，或者有什么纠结或烦恼、困惑，我们在这儿都可以相互地倾诉。所以我特别希望在亚布力的下一个12年，也就是在12年之后，我们这些人还能够在这儿像今天这样幸福地在交流。但是我希望到那个时候能够增加一项服务，因为像老任、我们这些人大概在70岁左右了，增加一项年轻的女性的搀扶服务。

今天元宵佳节，因为各位口赏汤圆，欣赏团员。