陈天桥两会提案：房地产应改“限购”为“限售”

2011年03月08日 14:51
来源：i美股

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3月8日下午消息，全国政协委员盛大董事长兼首席执行官陈天桥今天公布了一项两会提案，他建议我国借鉴国外的成熟做法，改“限购”为“限售”，对于购买后短期内转让的，课以重税；持有时间越长的，交易环节税收可以越低。

以下为陈天桥提案主要内容：

背景：

温总理的政府工作报告高度重视房地产市场调控对于国民经济的重要意义，指出：要进一步扩大保障性住房建设规模；进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建立健全考核问责机制。

针对房地产的调控，政府针对日演愈烈的房地产泡沫采取了强力措施，比如本轮政策的调控核心是“限购”。截止2011年3月4日，全国已有31个大中城市实行了商品房“限购令”。“限购令”这样的措施，出发点是好的，但是存在短期性、临时性的特点，在调控的同时也带来了一些副作用，在社会上反映很强烈。

房地产市场是否过热，应该由市场来判断并通过市场手段和市场杠杆加以引导，而非政策直接来决定。人们买房有各种各样的原因。通过购买行为去猜测是否投机，难度很大，并且过于主观，缺乏细致的分析，也缺乏甄别的机制，更缺乏有效的管理杠杆。直接限购，也把一些真正愿意中长期投资房地产市场的资金吓跑，不利于行业的发展。直接限购，还影响了人才的合理流动，特别打击了海外人才归国效力的积极性。

具体存在的问题包括：

1、限购政策限制了居民对改善居住的刚性基本需求。城市内不同类型居民对改善居住的期望，是有很大差异性的，简单地“限购”，直接限制了居民改善居住的期望。一个家庭应该在一个城市买几套房，买多少面积的房子，是否需要提前在未来可能居住的城市购买好房产……本身是一个家庭基于家庭经济能力、家庭人员结构、家庭对居住条件的期望等充满个性化考量的结果，不必要也不应该由政府代为决策。

2、限购政策直接限制了城乡之间、大城市和中小城市之间人力资源的市场化流动配置。人力资源的跨地域自由流动，是社会发展的必要前提，也是必然趋势。人力资源的市场化流动，可以达到人力资源在全国范围内的合理优化配置，从而为社会经济文化发展提供基础的人力资源保障。按照户籍制度进行限购政策安排，不仅大大影响经济资源和人才资源按照市场经济要求的合理配置，而且具有歧视性，不合理，特别是在已经区别对待了教育、医疗等基本保障的同时，进一步加大了对非本城市户口居民的歧视。例如刚刚在北京站稳脚跟，期望置业安家的“北漂”一族，不得不把房产购置在与北京一河之隔、却又遥远的燕郊等地，以规避政策。

3、尤其不利于海外人才归国效力。一些地方政府或企业希望引进海外优秀人才落户，但是很多海外人才却苦于没有中国的户籍，也享受不到公积金等社会福利政策，同时会带来住房和子女就学等一系列问题，致使他们最终还是选择留在了原来的地方。

4、“限购令”打击了房地产行业一些中长期投资者的积极性，阻碍了房地产行业的长期、健康发展。

基于以上，我的建议如下：

1、借鉴国外的成熟做法，改“限购”为“限售”。以新加坡政府出台的调控措施为例：如果买房一年之内就卖，就要按房价的比重，交16%的税，第二年降低为14%，第三年降为12%，依次往下推。建议政府将住房在购买环节的限制，后置到销售转让环节。对于购买后短期内转让的，课以重税；持有时间越长的，交易环节税收可以越低。从而鼓励购买房产后中长期持有，抑制炒卖房产的投机行为。而对于投资客而言，短期若房价上涨快，转让有收益的，其部分收益可通过税收被政府获得，可专项用于支持廉租房的建设；政策也有利于鼓励投资客投资房产后，进入租赁市场，满足一部分流动人力资源的居住需求。

2、进一步利用好贷款等经济杠杆，充分发挥市场经济自身的调节作用。比如在房贷占总房款的比例方面，新加坡政府规定，只要还有一个贷款未还清项目的业主，在买新房时，贷款比例从70%降低至60%。这些做法也可以借鉴。

3、鼓励和扶植“微创业”，在城市大力发展办公和居住一体化的新型房产建设模式。让大量的文化原创者、草根创业者安居乐业。

4、大力提高二三线城市的教育质量和医疗水平，缓解人口大规模的流动到一线城市，实现房价的整体平稳与回落。

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