陈序：QE3和政府调控下的房价

2012年09月19日 05:59
来源：东方早报 作者：陈序

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购买不动产来对冲流动性充裕引发的通货膨胀风险是一个老办法，信众遍布全球，且通常有效。那么，这次美国人玩QE3(第三轮量化宽松)，中国房价会不会有变呢？

先看下中国香港。Fed(美国联邦储备委员会)公布了激进的资产购买计划之后，香港特区政府金融管理局第二天就推出了收紧物业按揭贷款的措施。香港金融管理局当天公布的楼市降温措施，包括将所有新按揭贷款的年限上限设定为30年，收紧第二个或以上的物业贷款，供款入息比例由此前的五成降至四成等。其实，早在过去三周，为抑制房地产市场需求，香港特区政府已经发布了一系列抑制房价上涨的举措，其中包括增加土地供应，将原计划用于政府、机构或社区的用地拨作住宅用地。特区政府还宣布了一项试点计划，预留出地皮为香港永久居民建造房屋。

有趣的是，香港当地房屋中介商表示，香港金融管理局新推出的一系列房地产市场降温措施到目前为止没有起到抑制投资者需求的作用。相反，受QE3消息推动，过去几天，香港二手房市场的成交量大幅攀升。据《华尔街日报》报道，利嘉阁地产集团的数据显示，周末期间，其追踪的香港10个主要住宅区二手房的成交量较此前一周增加了11%。另一家房屋中介中原地产数据则显示，二手房成交量较此前一周增加了3.2%。利嘉阁地产总裁廖伟强称，第三轮定量宽松政策背景下的长期低利率环境是香港楼市升温的主导因素。他预计第三季度香港房价将上涨3%-5%。

多数分析师认为，香港金融管理局新推出的楼市调控政策相对温和。里昂证券亚太区市场房地产研究部门主管Nicole Wong表示，新推出的措施仅会起到警示作用。巴克莱银行表示，新的措施可能不会令房价出现真正意义的回调。现有房主手头的资金压力不大，且缺乏除房地产外其他更好的投资渠道。澳新银行高级经济学家Raymond Yeung更预测房价可能进一步上涨，因刚性需求依然强劲。数据显示，相比2011年全年房价11%的涨幅，今年迄今香港的平均房价已上涨了13%。随着QE3来势汹汹，我看香港房价上涨压力很大。

再看中国内地。QE3还没来，中国8月份70个大中城市平均房价连续第三个月较前月上涨，显示一度低迷的地产市场有复苏迹象。8月份房价延续了6月份以来的升势，而6月之前房价连续8个月走低。根据道琼斯通讯社计算，8月份70个大中城市的平均房价较7月份小幅上涨0.05% ，7月份和6月份70个大中城市的平均房价分别环比上涨0.13%和0.02%。8月份北京、重庆和深圳等主要城市的新建住宅价格较7月份小幅上涨。另外，此前公布的数据显示中国新屋开工状况好转。

QE3会不会助长中国内地房价涨势，我以为不会。据观察，调控政策进入稳定期后，中国内地一线和二线城市房屋库存下降速度略微加快，但三四线城市房屋库存仍然很高。中国政府高级官员多次承诺继续执行房地产调控措施。今年剩余时间内，调控政策不太可能放松。

说到底，外部货币因素只是改变了房价的市场环境，却不能改变政府干预市场的能力和决心。大政府的内地和小政府的香港，最终表现出来的房价当然不会完全同步了。投资者和消费者需要因地制宜。