城镇化的金融试验

2013年04月27日 00:59
来源：经济观察报 作者：胡蓉萍

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山东寿光尚家村的张永强搬进了装饰一新、家具配套、家电齐全的楼房，他终于可以和城里人一样获得集中供水、供电、供热和垃圾处理的公共服务，同时能平等享受到的还有医疗卫生和金融服务设施等等。

张永强只是山东寿光市近几年掀起“社会主义新农村建设浪潮”中的搬进楼房的农民之一。在获得这个小产权住宅的同时，他失去的，是近乎相同面积的宅基地。而这个小产权房，和他原来的宅基地一样，依然不被金融机构认为是合格的抵押物。

向他发放贷款的农行，试图将这个贷款定义为“按揭”贷款，但事实上，它依然是一种信用贷款，而它的还款来源，或是农民外出打工赚的钱，抑或是农民土地承包经营权流转所获得的收益，一旦农民违约，根据宪法，银行依然无法取得他的住宅的产权，即使拍卖，也只能在所在村村民范围内拍卖。

不过，至今为止，尚未出现类似的案例。农行潍坊分行相关负责人对经济观察报表示：“在城镇化进程中，银行能做的，更多的是在政策和配套措施相对明确的情况下，做好金融服务，对金融服务的产品和模式实现创新。”

此“按揭”非彼“按揭”

张永强所在的尚家村共有村民900户，3000多口人，是寿光古城街道规模比较大的一个村，怡尚苑社区为尚家村“土地增减挂钩”试点项目安置区，占地200亩，规划公寓楼23栋，商业楼2排，老年公寓128套，于2009年11月开工建设，2011年6月全部建成入住，尚家村实现整体搬迁，节余复垦土地396亩。

寿光古城街道办副主任丁培亮告诉经济观察报，怡尚苑社区所在的古城街道，已经启动了类似的12个大型农村社区，建成和在建公寓楼310栋、居民9700户，预计节余复垦土地3000亩。

当地农民得到的补偿标准是把节余土地指标的奖励总额扣除村庄拆迁补偿、土地复垦等必需资金，根据余款多少对旧房拆迁制定补助标准，拿出拆迁补偿总额的15%，用于鼓励村民加快拆迁进度，凡在规定时间内每提前一天按一定比例奖励。

为助力新农村建设，农行山东省分行还推出了一个专门支持农村住房建设的产品——“新居贷”，当初设置的贷款期限为3年，额度为10万元。

农行寿光支行行长王会堂对经济观察报表示：“这个产品实质上还是一个信用贷款的产品，但是它有‘按揭’的特色，用于农民购买安置房，但这些安置房依然是集体所有制的小产权房，无法做抵押登记，所以我们以村民委员会承诺的方式来代替抵押登记。如果连最后贷款风险补偿基金也无法偿还的话，我们会在村的范围内拍卖房屋。”

和山东寿光不同，在苏州，“上楼”已经吸引不了当地的“农民”了，苏州人对城镇化的理解就是，在江苏，南京人不愿意去北京，苏州人不愿意去南京，吴江人不愿意去苏州，都愿意呆在当地，“我想这就是城镇化”。在苏州，城市和农村享受着几乎平等的公共服务、金融服务。

农行苏州分行相关负责人说，在苏州境内，目前尚未有小产权或者宅基地进行抵押的贷款发生，他表示在政策没有明确之前，银行在风控上还是颇为严格和慎重的，现在苏州农行做的农民抵押贷款都是有70年产权的安置房贷款，这些住宅的性质几乎就是商品房。

村委会风险补偿基金

为了购置新房，张永强从农行贷了10万元。他说他们全家会通过外出务工和土地承包经营权流转来偿还农行的贷款。也就是说，最近三年，张永强的收入至少达到每年4万。这对一位山东农民来说，并不是小数目。

2012年11月，农行寿光市支行对该产品进行了优化创新：首先，贷款期限由原来的3年提高到5年，其次，将贷款限额由原来的10万元提高到20万元，再者，每半年进行一次等额本息还款的方式，四是创新设立了贷款风险补偿基金，在政府部门的积极发动推动下，把村委会拉了进来，村委会不仅要组织农户报名，还要按贷款额的3%~5%比例缴纳风险补偿金，与村民签订保险。

张永强对经济观察报表示：“期限的延长有效地缓解了农户因购建住房对生产经营和生活水平造成的影响，减轻了我们的负担。”

在回答经济观察报关于农民违约风险的问题时，王会堂表示：“贷款风险补偿基金是存入专户、严格监管，增强了‘新居贷’抵御风险的能力。还有一点你要相信，农民是熟人社会，他们的信用比城市居民要好。”

至今不到半年的时间，农行寿光市支行已向16个社区的606个农户提供了购房资金支持，共投放“新居贷”7522万元。目前，又有700多个农户与农行达成8000万元的合作意向。

目前，农行潍坊分行已经与寿光市田柳镇、古城街道等46个村(社区)签订合作协议，整体准入农户新居住房贷款项目46个，累计发放农户新居住房贷款8000余万元。

在张家港，整个城市都在根据2010年《中共张家港市委、张家港市人民政府关于全面推进城乡一体化改革发展的实施意见》的要求，加速推进农村宅基地置换工作，到2012年农民集中居住度达到50%以上，初步形成一批规划层次高、建设品位高、服务功能强、配套设施齐全的新型社区。

和山东不同，有上述文件，经过宅基地置换后，农民将以安置房的价格获得拥有70年产权的商品房。到2012年末，农行江苏分行城镇化贷款达378亿元，农民住房按揭贷款为279亿元。这里的按揭则是真正意义上的按揭，事实上，它也是城镇化后的居民住房按揭贷款。

对于本报记者问及的究竟更喜欢像城里人那样拥有70年产权的住宅，还是像农民那样拥有小产权的住宅，张永强有点不置可否……

对于这个问题，江苏扬子江国际冶金工业园管理委员会副主任夏立新对经济观察报明确回答，很多苏州下面的村民都会选择前者。

夏立新对经济观察报表示：“城镇化区域差别很大，无法全国一盘棋，不用说山东和苏州，连苏州都无法一盘棋，镇与镇的规划都大相径庭，但是只要政策明确，方向明确，我们作为金融服务的接受者，希望银行提供差别化的、根据我们城镇化具体方向不同来的金融服务。”

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