房地产政策将转向住宅“去投资化”

2011年12月01日 08:45
来源：新京报 作者：冯尧

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与会嘉宾在“世界城市的资源配置和产业结构”分论坛上发言。本报记者 李强 摄

秦虹

本报讯 (记者冯尧)“未来房地产政策的走向，是坚持住宅市场的去投资化和大力建设保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本报举办的“2012世界经济展望论坛”——世界城市的资源配置和产业结构分论坛上作出如上表述。

秦虹昨日透露，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。据悉，目前住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。

未来房地产发展仍有空间

今年以来，房地产调控持续性的信号还在持续传递。从目前情况来看，限购这一措施俨然已成为房地产调控中最为有效的手段之一。秦虹表示，在这种情况下，整个行业有必要进行反思。

据统计，2010年全国房地产的销售额达到5.25万亿元，是2001年数据的10倍。

秦虹表示，高速增长主要依靠土地增值以及宽松的信贷支撑。“这种高速增长是否可以持续，这种粗放性的增长是否可以持续，目前，房地产已经失去了原有的功能，”她不无担忧地说。

虽对市场前景担忧，但秦虹同时认为，从市场层面来看，中国房地产市场仍有发展空间。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，最大的不同是美国的房地产市场交易以二手房交易为主。据她介绍，美国去年一共卖住房490万套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中国去年商品住房销售面积是9.3亿平方米，所有二手房交易面积不过2亿平方米。

两手解决保障房问题

对于保障性住房建设，秦虹透露，将会从两个方面着手。她解释称，首先是托底保障，政府对社会上“一辈子都无法通过收入解决住房问题”的困难家庭，将进行托底保障住房供应。“不但要保一时，而且要保一辈子，因为他们确实没有办法靠自身能力在市场上解决住房问题。”她表示。

“其次是过渡性保障，该政策主要针对刚开始工作的年轻人，此类人群没有支付首付的购买能力，通过公共租赁住房可以为年轻人提供过渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，这类人群有了稳定的工作，收入来源比较确定、有保障的时候，可以通过自身的努力，解决住房问题。”

不必为商业地产投资过热担忧

房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢？铜锣湾集团董事长陈智说，有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会。这种言论其实是一种误导。

陈智指出，商业地产跟住宅地产有很多不同之处，商业地产主要是为零售经营者提供用地，而国内零售业在一定时期内需求量是稳定的，与住宅市场的刚性需求完全不同。另外，还有很多人并不太了解商业地产的运作方式，商业地产在一定时期是受市场多方影响的，复杂性更大。

“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”

- 专家论道

秦虹

引导民间资本投向房地产市场前端

本报讯 (记者冯尧)住宅房地产市场“去投资话”，意味着民间资本从房地产“撤军”，这样的话，庞大的资金流该如何疏导？住建部政策研究中心主任秦虹透露，未来会将长期投资于住宅房地产末端的民间资本引导到需求前端，将炒房、囤房引至前端形成房地产供给。

秦虹表示，中国民间收入差距非常大，所以民间资本并不是平均分摊在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府将力推住宅市场“去投资化”，民间资本止步于住宅房地产市场，这就意味着此类资金必须去找新的投资渠道。她表示，民间资本长期以来在房地产末端投资，未来将着力引导部分需求到前端，即房地产供给端。“这就是将原来炒房、囤房的资金引导到房地产开发供给的前端。”

秦虹称，以鄂尔多斯为例，当地民间资本量大概为2200亿元，但鄂尔多斯人相对比较保守，普遍偏向于在当地投资房地产。据她介绍，鄂尔多斯每个家庭平均拥有四五套房。“事实上，北京一年新建商品房销售额不到2000亿，如果鄂尔多斯2000亿的民间资本全部都投向北京买房的话，将会把北京一年的商品房全部买光，而且完全不需要贷款。”

值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。据该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，民间资本规模还将继续增长。