2011年01月21日 10:03
来源：2011年中国地产领袖年会组委会 作者：任志强

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从税收比例来看，中国根本不应该使用房产税。应该降低居民的前期进入成本，让他有住房，而后再征他的税，而中国是前期征了很大的税，后期还征，这是掠夺。

任志强：在座的没人不认识我，他们说要说说“十二五”怎么着，“十二五”和你们有什么关系？最近我们出了几个报告，准备24号和25号发布。一个是关于2010年的年度报告，我们对2011年的判断，认为宏观调控政策的取向是明确的，没有什么猜疑的，一定会严厉的打压；但是，投资增幅和开工增幅会大幅度下降，总量还会有所增加，销售的总量会比今年估计得有10%以上的增长，因为去年的开工总量增加了10亿多平方米，09年在售面积是29亿，10年在售面积是39亿，有可能突破40亿，多了大家就会把开盘价降低，所以数量多了，大家选择的余地多了，因此销售总量会超过今年，今年我们估计和去年差不多，9亿4、5的样子，原来预计会下降10%，但是政府按了半天，没有按住，所以通常11月份、12月份是下降的，结果11月份比10月份还多，估计12月份跟11月份差不多，所以总量还会维持在9亿3、4，和去年持平。

价格会有波动，个别月份会出现起伏下降。一般来说，同比会大幅度下降，环比会比去年略高。去年环比5点几，月平均不到0.5；今年我们估计环比可能会超过0.5，全年环比会超过6。因为上半年估计这边的增幅会继续，而且最高月份可能会超过6。我们去年最高月份是5.1，我不知道前面是不是姚景源先生已经把2011年的经济形势做了分析了。从普遍的情况来看，大部分同行都估计上半年的通胀压力会很高，比如说粮食，最近又在上涨，因为粮食通常是按季来统计的，所以夏粮没有收下来的时候不敢确定俄罗斯等大的粮食生产国是不是能丰收，如果都大丰收了，粮食价格就下来了，所以上半年持续处于CPI较高的水平，到了下半年，估计天时地利的话，国际粮价会下降。去年粮价涨了12、13%，中国是国际粮价的一半，如果国际粮价会继续上涨的话，仍然会推高CPI。所以，在CPI高涨过程中，房价不会出现大幅度的暴跌，基本上平稳，宏观政策会导致局部地区、局部月份出现价格不动，因为供应量在全国是不平衡的。

去年的土地供应量达到了3.6万公顷，比上年增长了30%多，但大部分体现在二、三级城市；但是各个部门或者是各个城市基本上上半年没有土地，政府故意不在上半年给你土地，因此下半年把土地价格提高了，因此土地单价提高幅度很高，远远超过了房价的增长比例，今年的房子基本上是在去年高价的土地上生产的土地。2万7千多亿的土地出让，不都是开发商出的，有相当一部分的土地出让没有记在开发商的名下。我们知道CBD东扩里面有中信，中信算金融机构的那块不统计在开发商范围之内。所以，2万7千亿不像小潘说的都是开发商提供的。去年建设用地12万8千，只有3万6千多给了开发商，剩下的都给别人了。但是土地的价格增长很快，接近增长了70%，说明低价上涨幅度还是很大的。通常大部分政府为了防止今年收入过多，大部分会在10、11、12月份拍卖土地，北京市政府也这样。如果把12月份拍卖土地的价格全算进来，北京全年会超过2千万，年年如此，这是各个地方政府都采取的一种恶劣做法，所以土地的价格实际增长和当年土地实际供应量的情况是不完全对等的，它的价格增长比例要按当年供应的土地和当年的价格来看增幅还要高。

所以，今年我们觉得既不会太好，也不会太坏，不要以为今年因为有这些政策，会让今年的房地产市场出现瘫痪。为什么？因为我们的需求是巨大。按人口计算的需求空间巨大，从出生年龄看，到满23岁的年轻在2015年是最高峰，总人口增长2030年是最高峰，15亿6；我们计算满23岁人是可以具备结婚条件的，可是人们不一定23岁结婚，也可能25岁结婚，所以会延续5-10年。这是从劳动力增长的比例看，本来“十一五”期间应该是中国劳动力就业人口最高峰，从16岁到59岁；但劳动部门研究完了以后，发现劳动年龄推后，比如说上高中、上大学、上研究生、上博士生，最后推后了五年，变成“十二五”期间是我国劳动力就业的最高峰，导致我们在“十二五”期间不可能把GDP的增长比例低于7或者是8，低于这个数我们很难保证1400万的必然就业人口。

我们今年其中一个报告做的是房地产住宅市场未来发展空间。我们把美国、日本、英国、韩国等等一些国家的城市化率水平和当年他们GDP发展水平按国际元计算，购买力的水平同时并列下来，我们大概和美国差60年，和日本差40年，和韩国差30年左右，按照韩国，人均GDP从4千美元增长到万美元以上发展阶段看，我们到2030年，应该是城市化率最高峰期，此后开始出现城市化率的下降，每年至少1200-1800万人口要解决城市化的问题。所以，我们也觉得这么多年的发展过程中，如果和这些发达国家或者是我们就近的亚洲最快进入发达国家对比来看的话，我们这几年应该是最高峰，2020年应该是最高峰，然后逐步下降，但是实际上我们2020年完不成城市化率，我们要比别人拖后或者是延续多少年，因为我们前几年城市化率水平很低，只有17.9%，因此这几年要加速城市化率，“十二五”也特别提到包括了中小城镇的城市化率，“十二五”以后是非常明确的，因此，我们觉得对这个发展空间还有很长的周期。2030年计算，按当时的城市化率水平，住宅应该达到340亿平方米，如果按现在计算，把现在人口增长、城市化率增长，以及折旧、拆迁、计算利率之后，发现大概要达到4950万平方米的住宅才能满足。

国际基本上房地产业开始从高速增长变成平稳或者下降增长的一个趋势，两个条件，一个是城市化率，一个是城市户均拥有的住房率达到1：1.1，我们现在1：0.78，或者是接近1；台湾大概1980年达到1：1.1，发展过程中同时可以比出来，我们还有较长的发展空间和时间。这是我们对未来住宅发展市场的一个基本判断。所以，11年、12年不管它怎么采取调控措施都不会对房地产市场的基本增长或者是销售的基本增长发生太大的变化，没有办法扭转，供不应求的现象仍然没有办法靠行政手段扭转。

我们另外做了一个报告是关于税的。我们做了一个税的报告是今年二月份做的，完成时间是10月份完成的，我们做了一些修改，并且也是同期发布。税主要是指持有税和交易税，特别是现在的房产。北京吉林副市长明确提出，北京市暂不实行房地产税的政策。北京的《法制晚报》昨天晚上已经登了，所以根本不用考虑在北京，大概30个省市自治区里面北京可能是第29个，最多我们会比西藏提前一点，西藏我们估计是最后一个实行的。也可能试行过程中出现的问题让这个政策根本实行不下去。我们认为，应该实行房产税，实行房产税的前提是改变了我们土地供应的条件和删除前面的税。

我们大概算了一下，房地产税现在已经有了，还有土地使用税等等，我们持有环节的税在中国不是没有，只是对住宅部分免了一部分，非住宅部分一直有，占到全部或者全国财政收入的5%左右，4点几，不到5。我们生产和交易环节税占到14点几，不到15。两者加起来，房地产在交易、生产环节的税占到了我们财政总收入的接近20%，土地收益占多少？平均占到房价比重的48%，上海最高，64%，全国是42%，北京是48%，但是上海拆迁成本比较高，因为上海只有6千多平方公里，而北京是1万6千多平方公里，所以城市化水平来看，北京根本不缺地。小东京大概(11200万)人口，只有2100万平方公里的土地，土地是北京的1/8，但是人口只是我们的1/2，或者说超过1/2，占北京现有人口的60%。也就是说东京能住得下，北京一定能住得下，东京都没有那么堵，北京也用不着这么堵，只是我们的政策不够好，才导致北京认为土地不够用，房子一定要很贵。

从税收情况看，我们认为比例最高的大概是爱尔兰，房产税占到全部财政收入的50%，也就是1：1。另外两个国家，澳大利亚和另外一个我记不清了，100%。超过80%的国家，就是占财政收入80%的国家7、8个。我们得出来的结论是，房产税并不能影响房屋的价，房产税只能间接的影响房产持有的成本，同时改变人们对房产持有的消费行为，通过消费行为转换市场中的供求关系，间接影响房屋的价格。如果我们的房产税是在市场严重供不应求的情况下产生的，它对房屋价格几乎是零，或者是几乎没有任何意义。但是如果是在供求基本平衡的情况下或者是供大于求的情况下，则会对市场产生比较大的影响，因为只有成本的提升才会导致人们消费行为的改变。

在中国比较特殊，从税收比例来看，中国根本不应该使用房产税，目的是降低它的前期进入成本，让他有住房，而后面再征他的税，而中国是前期征了很大的税，后期还征，这是掠夺。

我们前面说到，政府有意制造土地的饥渴症，让土地的价格已经超出了市场的正常判断，导致我们对房价的推动。严格的说起来，土地的价格是根据土地能够产出的价值决定的。比如说这个地种的是水稻，那个地只能种玉米，种玉米的地一定比种水稻的地便宜，因为水稻的价值比玉米的价值高。但是垄断的情况下，我想这么干就这么干，所以北京市政府或者是任何一个市政府都可以说，东边做科技园区，西边做居住区，南边做文化园区，可以这么干，他用强制的公共财政干预办法达到他的目的，因此土地价格变成另外一种扭曲的价格。因此，我们算出来了，因为土地价格的上涨，而导致在2002年土地制度改变之后，土地价格增长和房屋价格增长的变动关系，我们用不同的办法计算，大概每增长100块钱的土地价格会增长83块元的房屋价格，这之间的关系是非常清楚的，因此导致土地对房屋价格的推动，我们就是想说服政府，如果你从来也不想降低地价，我们的土地部门坚持压房价、降地价，政府兜里的钱不想少，是不可能压住房价的。

08年的时候，我们曾经通过全国工商联把土地价格的构成和房屋价格的构成在全国人大上做了报告，引起了很大的争论。这次我们继续原有的报告，又采取了更多的样本，也是想通过工商联，再次提出来，让全国清楚，正是由于土地部门的上推，导致全国房价的上涨。有些人讲说，土地上推不一定导致房价会上涨，因为有流拍，但是后来所有流拍的土地以更高的价格被开发商买走了。只能说时间和政策差异导致人们的心理作用而产生的，它跟地价推动房价是没有任何关系的。

我们还出了一个报告，是要强制性推行或者是建议国家强制性推行绿色、低碳的标准。现在在开发商里面有一个误解，认为绿色就一定是低碳，错了，绿色不一定低碳。所以，要把绿色、低碳结合起来，建立一个房地产推广的标准，最后产生更多的节能和环保作用。

从设计上来说，我们目前的很多设计为了保温，为了减少能源的消耗，加大了设计的总量。结果在设计、建造过程中增加了钢材，增加了水泥，增加了建筑功能量，所消耗的碳排放远远大于后期使用过程中的碳排放，这是一个不科学的办法，就是绿色不一定是低碳，所以低碳要从设计开始，从降低它的钢材使用标准等等方面开始，这可能是一个不太关心的。我们会在形成标准之后，向国家管理部门提出，希望他们用各种优惠政策来鼓励开发商或者是购买人去使用购买低碳建筑。所以，绿色和低碳两个观念的结合会促进中国在节能问题上的发展。

这五个报告我们会在1月24号、25号约定一个时间去发布，我觉得可能很多人对报告的某一部分感兴趣，但是不会认真的阅读报告。总体来看，我们更重视的是政府会采取什么样的政策调控？从目前来看，市场经济是需要用价格来进行调节的，价格是发现和促进、调节资源配置和供求关系的重要信号。但是计划经济用的是数量学，计划经济是数量管理的办法，也就是说，一个人发26斤粮票，可以按人头算出来全国生产多少斤粮食就够了，多余的粮食可以用于出口或者是产生其他的副产品。而目前政府大部分采用计划经济的手段和数量管理的手段来进行的。比如说刚才张教授说了，我们银行不用利率，利率是一个价格的问题，而是用准备金率，准备金率是一个数量问题。比如说北京2万辆车限购、摇号，是用数量管理的办法，很多人在支持，我提一个提案说反对。两万辆车的限购侵犯了公民的消费权，必须用价格来解决。但是我一说用价格来解决，大家又觉得，你有钱可以多付钱，错了！对骑自行车和步行闯红灯的那些进行管理，这也是价格管理。国外每个红绿灯可能过了100辆车，我们可能只过了70辆。如果把这些成本都大大提高的话，也可能拥堵的问题早就解决了，而我们的限量、限号问题都造成了巨大的损害。

我只是举一个例子，包括限号，现在一个限号大概要停180万辆车，这180万辆车，加上停车场，合计起来每天要浪费5千个亿，我们大概用了100吨以上的价格换一吨的碳排放量，得不偿失。所以，一定要说清楚，用数量管理的办法是没有办法去解决市场经济的问题，一定要用价格管理的办法。

我们的政府看来还没有学会，他们只学会了计划经济的残留，而这个手段可能还要延续一段时间。这次主要是省部级领导，大概60后的只有4个人，一部分是40后，一部分是50后，我估计到70后和80后占多数的时候，这种制度就会改了，等80后占绝大部分的时候，连宪法都会改了。所以，我们会在相当时间之后，让市场走入正规。

谢谢！

（本文系华远地产董事长任志强在以“决策中国地产2011”为主题的2011年(第二届)中国地产领袖年会暨地产同行新春团拜会上的演讲稿。该年会于2011年1月16日举行。）