地产解题分论坛文字实录

2011年11月11日 23:12
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯 2011财新峰会11月11-12日在北京举行，会议主题为“寻找真实的成长”，凤凰网财经全程进行报道。以下为分论坛《地产解题》文字实录：

[21:04:43] 主持人：各位先生、各位女士，非常大家今天跟我们一起来参加解答地产难题的的环节，我们今天非常荣幸的请到了五位嘉宾一起讨论话题，我们现在有请他们到台上就坐。

我们知道地产在中国是持续很多年的一个非常热门的话题，这个可能在其他国家也很少见到大家这么关注房地产的问题，而且中国的经济这么多年来越来越紧的跟房地产放在了一起，尤其是宏观调控，一直都是跟房地产的调控伴随，这一轮的宏观调控已经看到了，房价确实往下降了，这是好几年不曾看到的一个现象，很多担心、焦虑还是没有结束，以前担心房价什么时候开始降，现在担心的是一要降多久，降到什么时候，以及现在调控的政策什么时候退出，退出了之后又会怎么样，在这些问题没有得到解答之前，大家好象头顶上有一个靴子悬在那儿，始终没有办法放下心来。今天请在场的五位嘉宾从不同的角度，他们有做研究的，有做实物的，也有长期跟进国家政策，甚至参与了中国这一轮的住房改革制定的专家们，我们今天可以跟他们一起来源讨论这些问题，我们先请他们每个人做一个单独的发言，然后有一个互动的环节，与他们一起讨论中国房地产的这个话题。

首先有请中华全国工商联合会房地产商会的会长聂梅生会长。

[21:08:17] 聂梅生：如果说到房地产调控的现状来说，我觉得不能脱离年初国家的调控政策，或者说这个令，那令的，当初出台的房产调控的目标，到11月份的结点，有四件事情已经达到了，一是把投机性购房挤出去，把一部分的明显泡沫挤出去。二是这次调控政策当中很大的一些篇幅是放到保障性住房上的，大家老是说前面房价的部分，保障性1000万开工建设，加上去年的500万套，实际上是1500万套在建，这件事情也是没有悬念的完成了。为什么这1000万套这么重要，是因为这个月刚刚国家统计局出来的房地产投资，大家可能不太注意这个事情，到了今年1-10月份，国家统计局出台的数据，房地产投资到了将近5万亿，已经超过了去年全年的投资，说房地产有什么大事，到现在已经超过了去年的总投资，但是我要说一句，这个五万亿当中有1万亿是保障放投的，国家统计局是很容易让你忽略这个的。它是放到房地产的投资，并不是商品房的投资，而其他的投资都是商品房的投资，只有投资这一项,这里含了保障房，所以保障今年起了很大的作用，也就是房地产商品房的投资在下降。三是投资，其实政府很关心投资会不会降，因为投资一降的话，上下游什么事都出来了，投资没降，还涨了，所以没有对实体经济有过大的影响。最后一个就是商品房的整个的房地产投资在逐渐的回调，回调的趋势还是比较明显的，从35%、36%，现在将近31%，到最后几个月，保障房的投资已经投完了，商品房的投资肯定会减少，所以我估计到今年年底投资增速会到30%以下，到明年上半年回到20几，把过多的上一次刺激政策发出来的十万亿的贷款，再加上地方融资平台，那肯定是15万亿以上的房地产投资挤出去。另外，年初的目标为什么说是放心的，各个地方政府都是要问责的，现在看起来已经达到了，因为这个目标增长是跟GDP挂钩的，现在涨的最多的也是在5以内，GDP低于人均可支配收入减掉CPI以后的数现在还有7.8%，房价不会涨那么多，所以我觉得从这四个方面来讲年初定的这些事，到现在应该说基本达到，但是目前这个局面是在回调的阶段。

[21:09:29] 主持人：聂会长对于现在这个形势还是比较乐观，觉得今年调控工作完成的相当不错，接下来我们讨论调控政策是否要退出，什么时候退出的问题，下面情况汪涛来发表一下看法。

[21:13:07] 汪涛：刚才聂女士说今年定的4个目标漏洞可以达到，现在让市场比较担心的是房价可以降多少，作为一个经济学家来说更关心的是房地产的施工建设会降多少，我对投资的数字不是

特别关心，这里面含有土地交易的价值在里面，如果真的是保障房建的比较多的话，而且保障房储蓄供应是非常便宜的价格供应的话，投资额增长并不快，施工或者建设的量会比较大，所以我看的是施工面积、竣工面积等。以前统计局一般都是公布商品房这一类的数据，但是今年商品房数据里面大量涵盖了保障性住房，到9月份之前新开工建设势头非常迅猛，一是包含了保障性住房，还是这个保障性住房只是挖了一个坑但是没建，昨天住建部报出来的数字有1000万套已经开工，但是有1/3只是挖坑在建，这个很符合我们之前想象的预期。为什么我们这么说呢？其实中国的房地产对经济影响最重要的倒不是房降了多少，会不会有金融危机、次贷危机，最重要的是他对上下游的连接，钢筋、水泥、化工产品、工程机械等，包括下游的家电等，这些的需求是什么样子，我们看钢筋、水泥今年的增长是个位数的，因此我们看出就判断开工建设里面有一部分是保障性住房，而其中又有很多都是虚报的，并没有真正的开工建设。下一步怎么走，我们初步的判断是这样的，在座的各位专家可能比我清楚。我们的判断在目前政府对房地产调控政策没有改变的情况下，商品房的销售可能会进一步下降，而开发商对他们来说现金流也有问题，资金信贷也不见得能拿到，预售款也在下降，因此从商品房这块来说，刚才聂女士也说到了会回落。保障性住房在建的没有完工的有1500万套，因为去年开工了500多万套，当年只建了30多万套，今年可能要完工不知道多少万套，也许2、3百万套。明年再要开工不管是800万套还是1000万套，还有很大量，这个量从开工的量说并不少，但问题是政府能否把这块做实，开工之后真的对钢筋、水泥的需求，而不是挖坑、剪彩就算开工了。这一块还需要政府怎么把资金做到位，让地方政府真正的有动力去做，最近9月份国务院会议出台了一些指导意见，其中包括财政多出一点，银行多贷一点，再鼓励企业多多投入，这些方面都谈到了，下面就要看执行。我觉得乐观一点看，因为保障性住房是头等经济社会的重大任务，所以明年政府尽力会做实，虽然商品房的新开工会面临下降，明年整个房地产建设应该不会比今年差，但是比今年的增速会下降，水平不会比今年低，但是增速会比今年低，所以对经济增长来说，这方面还是有负面的影响。

[21:13:55] 主持人：谢谢汪老师的继续的发挥。我们已经听出来把今天的讨论已经很精彩，因为大家的观点并不完全一致，这样才有聊头，下面接着请著名的独立经济学家谢国忠先生发言。

[21:32:48] 谢国忠：房子首先是一个泡沫，今天就爆了，房价要爆了下滑的通道是三年，房价爆了的话，价格下降的话，几个月或者一年就结束了，我觉得这个是从技术性上面判断的事情。从价格上说的话，必须收入、房租成正比的，如果在泡沫的时候，大家都是靠价格上升来赚钱的，如果没有泡沫的话，就要真的有回报，一般租金回报率在住宅至少是5%，可能比这个还高，像办公楼要百分之十几甚至更高才会刹住车，我们离这个距离还是很遥远的，如果下滑的话还有很长时间的。

下滑的时候会有很多人等着买房子，这些消耗完了之后的话，你又得消化，因为下面再等等的话收入更低，所以这一浪一浪的，我觉得会和美国在05、06年的情况差不多，大家很关心的事情是能不能救，很多人把房地产看作是政府让他涨就涨，政府让他跌就跌的，2008年救的时候花了那么多的钱，今天要去救的话会花更多的钱，今天的条件跟2008年不一样，贸易顺差已经变小了，如果你再扔很多钱的话，马上就会出现逆差，如果出现逆差的话，人民币如果出现贬值的压力，如果出现贬值的压力，全球就不会前进，本来想从泡沫里面打气的，但是这个泡沫是漏的，如果要去救的话，机会也是很小的。我相信政府也不会这么想，2008年救的的时候是把经济搞坏了，如果再去这么做，谁去承担责任，很多开发商还等着政府去救他，我觉得这不是一个明智的选择。我觉得很多企业都会破产， 企业重组，中国的房地产企业不能够有2万多家，中国这个国家可能有2000家都会觉得多，重组之后这个行业才能变的健康，所以不需要搞泡沫来维持盈利，是因为有了规模之后，做好了以后，做房子要跟做汽车一样，你做的好卖个好价钱，不能说是明天要涨价你今天才卖个好价钱，只有这样的模式才能够维持下去，从长远来说，泡沫倒了之后对房地产这个行业是有好处的。

对经济的影响可能会有，但是房子不是不造，只是卖房子的价格变了，如果造房子的价格不变成的话，对经济是有影响的。如果是没有销售的，说明这个市场没有意义。我觉得要有决心让价格下来，对经济的影响是有限的。

最后，对金融的影响，其实会比较严重，银监会说叫1/3的银行贷款跟房地产有关，其实很多钱倒来倒去都倒到房地产里面去，像刚才说的钢筋、水泥这些都是搞到房地产里面去了，中国的话在房地产里面的资金的规模是巨大的，而且有些地方土地的价格涨了100倍，这十年掉了90%，还涨了10倍，所以很肯定掉90%的，中国的政府负债率不是很低，坏帐的出现的话，不应该把它简单的看成像美国一样，因为中国开发地产的都是比较正规一些的，所以开发商借到钱的话，就交给政府了，所以我们对坏帐的理解是今天的坏帐是昨天政府的财政收入，这个可以理解为是假的财政收入，不是赚来的钱，是借来的钱，只不过是通过开发商的借的钱，政府还是有融资能力的，通过政府发债去注资银行，中国的金融体系要恢复的话肯定是有能力的，中国房地产的调整对国家是很有利的，对企业的发展也很有利，对经济也有利，对金融打击的话是能够承受的，总的来说是一件好事情。

[21:43:56] 主持人：谢谢谢国忠先生发言，现在有请范小冲发表一下对房地产的看法。

[21:45:44] 范小冲：我想说三点，第一天没有踏下来，现在只是一个转型，因为中国的经济靠出口、投资、泡沫、劳动力和资源的推动肯定不行，还有像房地产工资靠增值、囤地，这个路肯定也走不通，所以今天实际上是一个转型，而中国的大背景城市化需求都没有变化，大家说市场不行了，其实市场还不是很旺盛，只是政府在打压，为什么会有房票呢？而跟美国、欧洲现在没有需求的情况完全是两回事，所以今天实际上是一个转型，转型并不很可怕，如果转好了，可能预示着未来更健康更好的发展，就像十年前中国加入WTO，很多人都担心中国的汽车产业没戏了，中国经济要经过怎么怎么样一个痛苦的过程，十年过后中国的经济变成了世界的老二，如果经济转型转好了，我觉得对未来的经济和中国的房地产修改一个更好的未来，所以今天在转型调控，本来也是去杠杆化，也是个去泡沫的过程。

第二，今天这个论坛的主题非常好叫“寻找真实的成长”，像过去房地产公司也是一样，过去靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠自己辛辛苦苦造好房子创造的价值，即使过去的规模做的再大，靠这种简单的规模，简单的消耗土地，靠泡沫，这种成长是不真实的，今天这轮调控让真正的和泡沫可以看清楚，能够创造真正的实实在在的企业，我想这会有一个成长，所以今天这些企业转型也有一个方向，所以追求真实的成长，这个更加有意义。

第三，今天大家说房价暴涨，肯定对中国经济和承受问题很大，但是房价暴跌带来的问题更大，作为房地产公司，尤其是品牌公司也有一定的责任，不能今天说为了跑现金流30%、40%就跑了，他是教师，他有责任，作为房地产公司，对他的老客户也是有责任的，大家简单的这么说可以你有合约精神，你有契约精神，你当年买了，要认输，但是作为品牌开发商，这些客户也是你的客户，有责任保护他们的财产的保值和增值，现在现金流紧张，企业也遇到了非常多的困难，在这种困难下应该想更多的办法，比如说住宅做一些商业，这样可以多渠道融资，或者采取一些做加法，不一定做减法，或者在老客户中采取一定的方法，我觉得可能对降价也需要有一定的策略，也要对老客户，对真正的这些资产也要负责。谢谢。

[21:46:34] 主持人：谢谢范总，现在的形势对于开发商来讲并不是很好，因为降价已经开始了，大家都盯着说现在到底谁扛不住扛不住，但是我看范总还是很乐观的，觉得转型对地产企业还是个好事，接下来请蔡总讲讲对地产形势的看法。

[21:49:49] 蔡洪平：今年没有房地产上市，香港也是这样，内地也是这样，从资本市场对房地产资金支持的的角度来说已经断掉了，已经断了很久了，上半年我们发了一些债，不少外汇债、高息债，大概也没超过1千亿港币，量也不大，是近年来地产融资最低的。

我同意刚才大家说的，现在的现象很明显，地产确实在未来的几个月的时间内，如果政府不再有什么动作的话，还会降，还会造成很大的振荡，未来两三个月会听到有倒闭的房地产或者砸玻璃的现象。去年我买的房是2万一平方，房地产开发是一万三、一万四，我当然还给你了了，你说市场行为，汪涛：深圳判决业主是赢的，房地产是输的。告状的也有道理，说这样做是政府硬调下来了，这不是市场行为，本来市场有需求的，但是硬是不让买房子，所以房价跌了能不找你吗？我认为未来一段时间，可能会惊心动魄的呈现在我们面前，我们会看到一场非常惨烈的房地产大调整，目前来说这个趋势好像今年春节前后房地产的冬天真的到了。

我认为这个现象一部分人很痛快，终于跌了，甚至是越低越好，但是房价涨的时候还有一边投资乐的时候还没有人出声，今天中国沿海地区的中产企业85%是有房的，房价涨的时候没有人买，而且在偷着乐，如果这85%人的房价跌下去的话，这带来的动乱会更可怕，这只是刚刚开始，这会在地产问题造成阶级对立的。

我思考的问题还是刚才汪涛说的问题，就是一个活生生把地产打下去也不是难题，一个政府团结起来下决心整死一个行业不是一个难题，会很容易出现的，2007年房价还是可以的，主要的房价乱涨是2009年以后，分子高了以后，分母必定涨，这是一个必然的趋势，不是一个地产商的毛病，不要怪地产商，我知道你们最近非常辛苦。我认为现在的问题如果这样下去，未来中国经济的增长点在什么地方，所谓的三个“火车头”，一是出口，人民币在不断升值，我们知道出口的东西是有限的，这个国家根本就不存在强大的工业基础。二是投资拉动也够呛，高铁也在建设，地方融资平台也在收缩，现在至少在持续的原来投资的惯性下，投资拉动这条线在未来是不应该软的。三是内需，原来地产这个东西价格是高，但是对国民经济客观影响来说，需求是很大的，它是横跨了两个部，一个是消费，一个是投资拉动。在建四、五环的时候，我们可以地基、桥梁都建过去，如果没有这些开发过去的话，后面的建设也会下来，如果三个“火车头”都下来的话，明天是否依然会更好，这是一个很大的问题。

回到老问题，有一个伟人告诉我，一个国家也好，一个地方也好，你要改变一个结构，我至少目前没有看到中国有这样的伟人，如果我们把他之打压下去还会有其他的问题，…公务员真的要买不起房子，如果整个经济都下来之后，有钱…没钱的还是买不起房子，整个GDP的上下线要特别小心。像日本和美国一样，人们对…房地产价格产生的…整个几亿人口都认为房地产价格都是低的，我认为后果非常可怕，我们说美国人是…中国人…，为了明年十八大的选举，说现在房地产…，地方财政是这样的，很多地方是两级管理，是区里面收的钱，他只说是市财政8%，是什么解决什么问题，千万不要忘了把中国房地产泡沫破了，…，这个市场已经被糟蹋了，我就不相信还可以在上面画汪涛：汪涛：很美好的画，可能问题会更严重。

[21:58:41] 主持人：大家分别发表自己的看法，分歧很大，第二个问题，根据大家对各种形式的判断，我有一个问题，现在中国这一轮的房地产的调控，是不是应该结束了？应该怎么结束，不管你认为或者比方说我想应该继续下去，但是继续到什么时候，这一轮房地产调控政策既然是一轮调控，总有退出的时候，到底什么时候退出，以及以什么方式，调控，我我们知道这一轮，调控跟2008年非常不一样。那一次，主要以货币政策为主在做调控，控制的是一个货币的流量，这次在货币政策实行了一段时间，以后，政府迫不及待使出了行政管控的方法，各地纷纷出台限购政策，从各方面一直到现在，真正起到作用的可能限购的威力是比较大的，它真正把想买房的拍到买房群体之外了，这一轮房地产调控本来就有特殊之处，措施是依靠组合拳，所以请大家畅所欲言对是否退出发展发表看法，同时也讲一讲哪些可以退出，哪些不应该退出，或者未来应该以什么样的前提条件下才可以退出按，大家再继续发表你们的高见。

[22:00:22] 聂梅生：谢谢主持人，主持人关于调控这个事，我觉得没有必要讨论，因为你不是说了吗，我把他这段话再念一下，对于房地产一系列调整措施，绝不可能有丝毫动摇，我觉得总理已经讲了，我们怎么来讲退出呢，我觉得不存在这个前提。是不可能退出。刚刚讲完了，因为我完全拿数据说话，要有根本，不太会畅想，明年后年的事，我觉得咱们就先说到今年年底，我觉得不能退出，为什么这么说呢？不管说国家的统计局数字这么不对那么不对，还得拿这个数字来说事，我说一说目前房地产的总的情况，并不是像媒体讲的怎么样。

9月份的销售面积是一亿平方米，比去年的9月份还多，比8月份多多了，10月份也没有坏到哪去，和去年的10月少一点点，这种情况之下，我们确实出现了持续回调过程，这个从70个大中城市里可以看出，涨价的在铗潲，降价的在增加，持续在24个，这个月还没有报出来，刚刚有点儿成绩，并不稳定，两个月的数据在表现回调，没准你现在一放松，不调控了，没准就还反弹了呢。到今年年底，我认为政策不会放松，再加上总理也这么说了。再说明年，我认为明年两会之前，除非出现一些特别大的问题，比如说很多开发商之间的资金链会断裂，我认为不可能，据我了解，我下面的很大大的开发商，我没有听说哪一个会断。因为我太知道了，去年开发商已经充电还是充的比较足的，而且很多大的房地产经历了，去年大的危险，现在情况真不一样，倒是修改一些小的开发商在并购这一块非常活跃的，并不是以破产的形势出现，是以项目带企业一块卖了，资金链比较好，把项目全部接过来，像万科去年合并今年的项目就非常多，以另外一种形式出现，即便到明年的两会之前，房地产会出现特别惊天动地的事，我认为不可能。

这种情况之下，即使要放，也是和别的，单项的，比如说我现在就在呼吁，应该在现在通货膨胀这个事情稍微传口气，CPI指数低于6了，这种情况下，货币政策已经开始微调，但这个微调当中对房地产可能不体现对开发贷押的比较紧，但是我们很多做研究的人员，认为首先把个人低压贷款的第一套，这一块应该放，你不能说我第一套就没有房子，结果前一段时间银行把这一段也不给了，这绝对属于民生问题，这个应该放松。如果货币政策放松，会微调，不会一脚踩上去非得熄火不可，绝对没有必要。总理不是讲了，使房地产健康有序发展，并不是说把房地产总中国的整个格局当中出局了，我觉得好像还不是这么一个政策的刺激。我认为可能目前调控政策不会放松，而且会在相当一段时间资金链是非常紧张的，我还是同意标准普尔对中国房地产的估计，它说的比较清楚，就是资金链会在6个月到12个月期间非常紧张，我同意这个。房地产不会就市，也不会转向，我觉得中的房地产十年九控，从2003年就开始调控，而且新政年年有，年年刷新新政，所以我觉得房地产的调控明年一定会有新政，这个新政会的方向我觉得会在一些体制性文件下，比如说房产税、比如说关于土地出让制度和关于房地产的金融的这一块，实际现在已经开始比原来多多了，现在融资很多了，现在除了信托以外，各种基金已经开始起了，这一轮房价上升，我个人的汪涛：看法，我觉得实际上还是货币政策，你放了太多流动性以后，肯定流到了最快挣钱的房地产，结果房地产一打压这部分钱就跑到了高利贷，所以这个钱还在那儿，他今天不让我买房子，我去炒高利贷，就是这么一回事，所以一定要有一个金融平台的事情出现，这方面都会是明年十八大之前的体制性的改革或者新政，这也叫调控。

[22:00:51] 主持人：谢谢聂会长，讲的非常细，非常具体。

[22:02:18] 汪涛：我也同意，我觉得整个政策不会退出，毫无疑义做了差不多两年才刚开始，出了一点而成绩，如果现在推出的话，房价可能报复性的反弹，有点像2009年的时候，最主要的这次组合拳里头，有最重要的一拳是保障房，保障房现在号称是开工了1500万套，但是建成了多少大家能看到吗？看不到。如果看到了以后，可能对市场的信心，可能对买房者的信心觉得供给已经在那儿，不用恐慌性购房了，可以平易市场的情绪，现在在没有看到的情况下，如果退出可能真的会出现报复性的反弹，如果真的退出了这放了政策，政府又可以依靠土地财政了，对保障性住房又没有这个热情了，如果现在退出了，这一两年的调控就此宣告失败。所以我认为不应该退出，什么时候退出总应该有那个时候，商品房还得放松下来，具体时间就很难说了，是明年的什么时候还是后年的什么时候，就要看外围的经济情况，如果出口大幅度的下滑了，需要一个内需来支撑一下，政府也会担心，因为政府可能不是特别的关心某些房地产开发商能不能活下去，但是它特别关心整个经济、工业生产、就业等等这些东西。所以这些东西才是它最看中的目标。我还想说一下刚才谢国忠也说了泡沫的事情，我觉得中国的房地产应该由不少泡沫的成分，但是在短期内是一个可以持续的泡沫，从经济学角度，我们看购房人的收入跟收入房价比、租金收入比这些看起来都是比较疯狂的，但是为什么中国的房地产还是有这么多的需求，现在房地产的萎靡应该是政府限制下去的，而且很明显，一线城市特别不好，二弦城市稍微不好一点，三四线城市还比较好一点，这就表明是政府调控下来的，我觉得房子真实的增长，到底什么是刚需？是因为结婚生孩子是刚需，还是你有房子拿着先进买两三套是刚需。我到很多地方去考察，地方说我们这儿买房没有很多外地人，所以都是刚需。我说没有外地人就都是刚需了？本地有钱人也可以买两套三套，那都算刚需吗？其实的这些都很难说。】

我想说几点，第一，我们现在政府的调控，十年九调控，一般都是用这个、那个来调控，并没有解决一些基本面的东西，如果没有解决这些基本面的东西，我觉得迟早我们还是会出现一个泡沫，这个泡沫迟早要破灭，谢国忠是对的。我们老百姓过去三十年积累了大量的财富，现在这个财富除了房子以外，大量是以银行存款的形式存在的，银行存款现在给我们的利息非常低，实际是负利率，老百姓肯定想要一个保值增值的财产，现在唯一能给的资产就是房地产，其他的资产很动荡。

第二，没有房产税，房产税的争议很大，房产税不用高，房产税如果全面征收的话，让人感觉是一个持有成本，现在没有持有成本，大家不是很关心租金没有收益，如果有持有成本的话，就像去超市买东西需要三毛钱买一个塑料袋，大家马上很多人就自己带袋子了，不是汪涛：出不起，是你感到为什么要花这个钱呢？房产税如果退不出来的话，就更加加剧了大家囤积这个房子，我今天买了，儿子还要买，还要给孙子买上，如果全国人民都这么想，房子肯定会多，不可能所有的人都租一套，住一套，这就不是刚需，你有钱也不是刚钱，不是借钱买也不是刚需。

第三，中国政府在建设中，是垄断的土地供应者，它说给谁就给谁，凡是垄断供应者都是缩减供给推高价格，一般是一个经济的规律，我们在很多生活中，大家想一想是不是这么一个情况。最后一点，很多企业，尤其国企有很多钱，它也不分红，这么多资金都干吗了，北京二三环看一看，是私人企业有的还是国有企业有的，是它们自己出钱建的，它有这个钱，不用分红给谁，在这样一个需求下，是一个刚需还不是刚需，在国外很少有企业今天建一个企业自己用，再建一个自己用，他们一般是租房子，在华尔街也是租房子，很少说去买。这样几个因素促进了中国房地产里头肯定有泡沫的成分，只不过如果不改变我说的低利率，如果没有房产税，大量的资本不分红，留在企业中，每个企业都可以成为房地产开发商，在这样的情况下，我觉得会把中国的房地产推向一个不健康的发展，到最后老百姓还是买单，今天看十年房地产都在涨，将来跌下去，实际上把我们的财产在这个过程中转嫁过了老百姓，最后还是老百姓买单。房地产的健康发展还是要调根本，不要说今年一个新政，不断的限，不断的打压，短期内的话，保障性住房建设应该说是一个可行的方式，但问题就是说，你得把它做足了，我们光说说没看见也没有用。

[22:24:32] 主持人：已经有两票说不会退，谢国忠你怎么看？我特别想听听限购这一块。

[22:25:17] 谢国忠：我意识到很多人觉得遗憾，这场戏玩的挺好的，怎么给政府搞的，不然我们今年还是很开心的，这个论点是不是站得住脚，因为在中国搞泡沫的话，像上次股市从6000点跌到1600点，当时认为泡沫不可怕，掉到1600点没事儿，我们可以再搞一个，我们有泡沫的文化。

我们去年认为房地产会到2012年底掉的，会像一个股市一样，要涨到6000点最后去崩盘，我当时是这么考虑的，因为到了2012年底的话，不管是美国的加息还是世界经济不好，都会对这么大的泡沫不予支持的，后来今年年初我改变了看法，因为我看到中国政府有一个决心，就像股市没涨到6000点，5000点给你拦掉，所以跌的话还会早一点。但5000点掉下来还得掉一半，这件事情我觉得是一个很危险的事情，对国家来说肯定是很不利的，对个人来说也是不利的，只不过让你开心一些，以后你后悔的更多。调控这件事情，该不该有，调控背后的问题搞不成的话，是因为有通胀了，中国的通胀是一个长期的问题，因为中国的劳动力短缺、能源短缺，两个加起来是GDP一半的成本，这个使中国进入了通胀的时代，这两项每年涨10%，中国就有5%的通胀，我不知道统计局的数字怎么来的，中国的这些通胀是非常严重的，今年前三季度GDP增加18%，如果你减去经济的增长就知道通胀幅度是很高的，所以政府在限制通胀的时候，要控制通胀就得控制货币供应量，把它定在15%这样的一个水平，如果你对房地产不限购的话，房地产那边来的资金需求很大，就会把利息抬上去，把其他行业的信贷都给挤走了。从这个角度看为什么要限购，如果限购放了之后货币控制量还是控制的话，如果房地产又热起来了，利息会大幅度上升的，又有投机的欲望，价格上升的预期了，它愿意去出更高的利息借这个钱，除非政府把这个货币供应量放大，不然的话，这个是不能放弃限购的，所以限购的话，最终的放弃是泡沫。

[22:29:54] 蔡洪平：我也同意他们的观点，第一我看过了十年，中国政府做任何的措施取消都不会宣布取消的，从来不会说自己做错事情了，经常说针对性、灵活性，我放给外国人听怎么也听不懂。它用微调，这是一个信号。明年政府还得一年时间，不能让它太难看，这个是蛮糟糕的。有一个省长跟我聊天，明年地方财政收入、土出让费怎么预算怎么拍都不知道，地方财政收入没有了，目前就是说放也不放。谢国忠说的对，没人买房的时候取消了，那时候也没有意义了，我们北京买车也得限号，取消了也没有人买，取消了也没有意义了。谢先生我们两年前在这里的时候，那时候还是《财经》杂志，他就说泡沫到了，现在三年时间，你的意愿终于要实现了。

[22:30:08] 汪涛：我说泡沫来了。

[22:30:27] 蔡洪平：一般经济学家说三年时间也不容易，回头来看，我觉得真的会出现大的爆的情况政府也不会接受。我们举一个例子，假设未来的半年做一个模型，四个里面有一批地产商倒，先不说地产商的钱，因为我们银行钱是国有的，银行承受的MPO是由银行承受的，我听到的消息，让国资委来收购他们，就会出现一大批地产商被国有收购了，我们绝对不会相信国有地产商会倒。因为它后面地产商不会倒的，后面还有政府的，那个时候你还会租到好房子吗？那个时候你还会有市场吗？我相信政府不会这么傻。所以我认为现在房价目前跌是难免的，也不会让它太低的。我们记得2009年，我当时不断让银监会出政策，拼命房贷，我们更记得银监会说的话，都是要求放，那谁干的事情，那就是两年前的事情，都记忆犹新。我现在真担心什么问题？有人老是算中国每天死多少人口，多少城市化，这么说是不对的，我认为人口多不是富裕，我们当时多么贫穷，毛泽东说人多力量大，人多不是富裕的象征，我也不相信贫穷下来他们都可以买房子，问题是现在90后慢慢大学毕业了！在这种需求下，父母亲都有房子，如果大家对房价预期肯定都跌的话，我不买，比如上半年集中买的现在一定很后悔，谢国忠说的，下面还有一拨，我想这个时间银行肯定会受不了，现在最最召集的还不是老百姓，地方政府财政收入少了。因为地方这样庞大的结构上来以后，现在很难改变投资当中的结构，特别沿海地区的，他们好几套的，这不是开玩笑。我认为这种情况政府会管的，但是不会宣布取消，办法还有很多。我同意汪涛的观点，真的出问题了还会调一点，毕竟有房子的人多，这个引起重视的。

[22:30:40] 主持人：因为咱们都见证了佛山限购取消，下午就把政策收回去的很戏剧的一面，下去你去佛山一定把这个道理讲一讲，太不善于领会中央的意思了。

[22:31:00] 范小冲：现在肯定不敢放，因为现在已经骑虎难下，因为现在需求非常旺盛，所以现在玩命的按着弹簧，现在别说放，力量在蓄积，你要不断加力度，如果不加力度又爆了。所以现在处在一个正面的阶段，一防守就崩盘了。现在我们看到，已经在为未来放做准备了。至少不管一千万套什么时候完工，但是已经开始动了，而且有这个方向。过去为什么压这个商品房，政府确实这个责任，等于它的保证没有做，要让市场解决保障的体系，现在降一半保障还是保障不了，所以保障的事是政府的责任，所以现在骂名都给了市场，真正的责任是政府缺失，所以今天的保障房在大力建，是在恶补，只要醒悟到这一点，然后开始，如果保障房慢慢起来了，我觉得市场就可以放了，房价高就高吧，有人愿意吃鲍鱼，有人愿意吃鱼翅，你让他去吃吧，政府多收费，你把地价卖贵了，拿更高的税收来补贴保障房，如果大家都没有饭吃了，穷人连粥都没得喝。所以我觉得哪些人要买，就多征税，我觉得保障房真正建了之后，市场价格的高低，对维稳就没有关系了，它的爱高就高，爱低就低，完全是一个市场的行为，因为今天承担一个民生的责任，所以房价高低就那么敏感，刚才大家又说崩盘了，又说泡沫爆了，我肯定没有那么悲观，因为今天是自我疗伤，是政府在自己治疗自己的病，有时候下的药也比较狠，有的时候下的药也有点儿错，但是不会往死了治，自己掐脖子肯定不会掐死，肯定会掐的难受，或者下药难受了，绝对不会自己往死里治，因为今天政府也不想死，所以现在泡沫还没有到想死的时候，再一个蔡主席说的对，今天中国实际上还是属于年轻人的长个阶段，所以现在中国的城市化还在发展，城市化房地产肯定是主力军，20年后，城市化慢慢结束了，老龄化起来了，年轻人房子多了，因为父母留一套，丈母娘又一套，那他的房子多了，人已经不需要那么多房子的时候，那时候中国经济面临一个真正的泡沫，或者真正的挑战，那会儿我觉得才是最严峻的时候，谢谢。

[22:31:14] 主持人：今天真是受益匪浅，因为大家都讲得非常精彩。我在媒体工作，关于保障房大家刚才都提到了，我们前一阵也对保障房非常关注，我们也从侧面做了一些调查，我现在就想问大家一个问题，这一千万套保障房真的到位对于整个房地产市场是一个非常大的变化和调整，现在问题就在于一千万套里头，到底有多少是册书的，到底有多少是水分。我们前一段做棚改的调查，大量的棚户区改造都纳入保障房里头，因为棚户区改造有很大一部分是用作商品房的，但是在统计时候全部都纳入到保障房里去了，这次我们也知道下面一千万套完成的不容易，企业盖的什么样的房子都算，我们知道地方上有很多，政府购买过来，给公务员住，也有很多的国有企业有大量的工业用地，把它改成工业用地，改成职工住房，这部分房子到底应该不应该算保障房，因为往往这些有钱盖房子的职工是不缺房子的，很可能盖出来是为他们改善新的住房条件，很可能是第二轮、第三轮的分房，这种解决真的不是我们说的住不起房子的保障性住房，保障性住房是打了非常多的疑问的。它对市场的作用到底有多少，这就是一个新的问题了，下一步健康有序发展，健康能做得到吗？

[22:31:33] 汪涛：关于保障房的事我这两天正在琢磨这个事，首先保障的范围到底应该是多少，刚才好几位都讲到了，实际上是中产或者城市的户籍人口当中，有房子的人占百份之多少多少，这个事情在媒体上没少打嘴仗，比如说住建部公布的住房自有率86%，自有率不等于私有率，这个官司已经打清楚了，但是我还是有问题，城市人口当中，无房户或者需要保障的这部分，到底是几比几，没有这个数，不知道，不知道这个的话我就反证的这个事情，就是说保障房保障范围，因为整个口径按照住房自有率，保障范围到底是多少？我现在觉得从官方出来的保障范围应该保障到20%，是不是这个叔叔，换句话说，咱们都会做减法，应该用商品房减去80%，现在的保障房1000万套，任志强算的比较清楚，我也算了，因为这个很好算，你50平方米算，一年就是5亿平方米，去年才10亿多平方米，那不是半壁江山吗，怎么是20%呢？这个数是对不上的，将来要到40%，媒体也报过，到底是20%还是40%，现在有房子的人到底是80%还是多少，这个大数要弄清楚。所以才会出现你刚才说的乱象，本来就不是保障的，其实是棚户区改造，还一个就是企业的自建房，这两部分。从地方政府我也很清楚，它们是怎么想的，最好是能卖的，两限房、经适房、棚户区改造的，能卖出去的都好说。最不好说的就是公租房，廉租房也好说，而公租房应该成为主体，就这部分现在是最最墨迹(音)的，而且上市的也很好，因为没有机构，我们曾经发过公租房基金，最后就是谁来管公租房，退出机制在什么地方，没有公租房的管理机制，这里边的事还是挺多的，这件事情应该说是保障房的元年，大规模的启动总是一件好事，允许在未来的若干年之内，这些事情都搞清楚，所以我认为这3600万套就是这个数，因为明年就已经说了，本来今年一千万套，明年一千万套，结果说明年不会一千套，最多说到明年年底，不能再往后说。

[22:31:50] 蔡洪平：这个是我们不讨论的焦点，这次调控的根本问题还是调控地方利益。目前要建保障房也是抓到了根本的，但是我相信这就是痛的地方，地方政府才不愿建这个东西，实际上是利益损失，指标定了以后，北京开中央全会，哪个区都不愿意的，轮到我这个区有保障房等于是这个地方的财政损失，在这个时候，他们最不愿意做的。他们故意把数据弄的很混乱，我相信中央政府的能力绝对比不上中央政府的能力。现在我们的猫远远比地方政府的猫能力弱化的多，我相信根本的廉租房和保障房，3600万套是不可能完成的，因为这是核心利益所在，2000年来，中央和地方的矛盾是一堆基本矛盾，这里面没有，没有这种无私无畏的这么做。这是根本的问题，这个建成了，调控才能调到根本上去。这是我个人的看法。

[22:32:19] 汪涛：我理解的3200万套是这样的，将来五年包括今年，加上以前建的，到时候覆盖城市人口的20%，现在城市人口有两亿多户，20%就是六千万套，五六年后，所有都建完了，已经提供了20%的保障性住房，保障性住房到底保谁？问题确实比较大。我经常想政府是不是真的想保最低收入20%的人口，好像也不是，应该是在保最爱抱怨的人。谁最爱抱怨一般是大城市的中产阶级，包括公务员，包括刚毕业的学生，为什么刚毕业的大学生就觉得自己很贫穷，谁刚出来的时候都很贫穷，过多少年凭自己的本事就变得比较富裕了，所以是不是说20多岁的时候就要保障，这也是一个误区。但是这些人的抱怨应该说也是一个社会问题，政府也比较担心社会运用，所以才要解决，所以我想保障性住房，我自己的理解就是普通住房，也就是大家能买的起的房子，我觉得应该多建一些这样的房子，到底什么样的方式建成，可能就是八仙过海，各显神通。包括福利、单位自建房，只要建成了，只要有一部分抱怨了，任务就算完成了。

在这个过程中，会出现各种各样分配的不均，关键就是这样子的，就是政府的职能到底是什么，真的是要给低收入的贫困人口做好保障的话，那你就拿出财政的钱实打实的做，不要往去买，能买得起房子的人一般都不是穷困人，包括在美国这样富裕的国家，住房的拥有率也只有50%、60%而已，并不是所有的人都买得起房子，所以是居者有其屋，不是居者都是房产者。如果政府真的把这个想清楚了它就不会去说要建经济适用房，在北京的经济适用房要1万多块钱一平米，50平米也就得50、60万，穷人也买不起，政府还没有定位定清楚保障性住房到底是什么样的房子。别的地方也有经验，香港、新加坡都有经验，我觉得像蔡总刚才说的，这里头也有利益在里面。我认为保障性住房一千万套怎么样也得给你做成了，最后是不是保障贫困人口的住房问题，那就说不好了，所以很多现在包括鼓励9月底出台的关于保障性出台的条例，鼓励企业的积极参与，引导企业的参与有一条坚持谁投资谁拥有的原则，这个原则以前不是坚持的，现在怎么变成了谁投资谁拥有了，企业投资就是企业拥有了？这个原则已经在悄悄改了，只有改了以后企业才会去建，一千万套才会完成。

[22:32:45] 谢国忠：刚才说到一个问题，中国的地方政府是失控的，我们在围绕这个问题在谈。我觉得保障房如果真的按照一千万套的话，中国的房子可能是过剩的，没有那么多人。我觉得这个政策里面有一定的风险，因为现在中国的地方政府失控了，领导也预料你不会建那么多，下达任务的时候，就没指望你会完成，我觉得这也是一个问题。中国现在的房价僵在那边了，中国没有其他国家的阶级，中国这个国家就两个阶级，当官的和老百姓。在现代化的过程当中，这个矛盾非常突出，以后几年里面，房地产反映的核心是这个问题，现代化为什么房产不能这么下去，是因为有通胀的，如果有通胀的话，你容忍这样下去，是会搞社会革命的，所有的当官全完蛋了，当大官的人当中觉得这样不太好，我还可以多呆一会儿，所以房地产调控为什么是这么一个概念，政府想的他怎么活下去的事情，开发商为什么怪政府，如果政府倒了你更倒霉，如果老百姓跑都跑不了。19年的钱，又拿了那么多的资产，又让政府印钞票，借钱买房子，炒这个，逼着国民党印钞票，把所有老百姓的钱都弄掉了之后，有什么好处呢？到时候共产党来了什么都没了，就有几根金条的，商船的时候，就看你有多少金条，所有的金条全交出来，就让你上船去了，你这样闹下去，最后的结果也是这样。房地产的事情，大家把这个看成有什么希望，这个太晚了，中国这个矛盾很激烈的。刚刚蔡总说的地方政府的胃口大，它位子大了，位子大了之后，房地产一倒下，肚子饿，就到外面抢食的，一定会到民间去收钱的，人民和政府的冲突会越来越多。最后就会出现，中国这个国家是官管老百姓的，官把老百姓当成小孩子在玩儿，这个所谓的孔子的思想，当官的把老百姓当玩儿，现在老百姓都明白，这个问题就激烈了。最近几年，通过人民跟政府的矛盾，中国历史上一直都是政府给老百姓画圈圈，你什么能干，什么不能干，这几年里边，通过这个斗争，老百姓给政府画个圈，你什么能做，什么不能做，到了这一步，我们刚才说的这个难题还能得到解决。

[22:32:58] 主持人：我开始就想这个问题，为什么房地产对中国这么重要？你走到哪，三句话必然谈到房子，从没有见到一个国家这么关心房子的问题，所以我想什么时候中国的老百姓不把房子当个事，住房的问题不再成为一个核心矛盾的时候，也许房地产就没有调控的问题了。

[22:33:07] 蔡洪平：真的地方财政收入减少的时候，目前庞大政府的运营成本怎么维持，一定要增加税收，各种名目来扣税，这是地方行为，我们算在过去的十年里边，政府机构增加了多少的人员，增加了多少干部，这比帐没有算过。这个地方我同意谢博士的观点，所以也要想想如果土地使用权没有了以后他怎么办？那时候你买不起房子，别的税又增加了，这个更可怕，这是有可能。

[22:33:17] 主持人：有很多人等着提问。

[22:33:27] 记者：我有一个问题想请教一下汪涛女士，住建部的姜部长(音)前一段时间开了新闻发布会专门关于保障房的，他提到到在“十二五”的末期，甚至以后，对保障房的补贴要转为货币化的补贴，我想请教一下您对这个政策转变有什么看法？谢谢。

[22:33:36] 汪涛：如果这段时间是建保障房，将来肯定有一个退出机制，如果保障20%的城市人口的话，这20%中肯定有一部分要毕业。另外的人又不断的进来，怎么去解决这个问题，确实需要不断的再建更多的房子，把所有的人逐渐保障起来，而是通过货币的形式把现有的保障房流转起来，最终都是保障收入比较低的人群，应该说不失为解决这个机制的一种方式。

[22:33:45] 中国保利集团：我有个问题想问聂会长和蔡总。今天下午的时候，刘主席刚刚说过，如果银行业可以承担房价下跌40%，拨备才能达到110%，如果房价下跌到50%，拨备还能能力保持到100%，在这种情况下，是不是意味着中央政府可以承受房价的跌到五成，我们想象一下，一旦房价在未来两年跌到50%，地方政府能否承受。

[22:33:53] 我想发表一下自己的观点，我们地产调控可能从开发环节可以调控，但是从保有环节，从流通环节上都可以调控，比如说在法国租房的时候，房租每年不可以增长10%，业主不可以随便的赶走房客。我们刚性需求也好，我们住房建设也好，是不是现在的住房存量可以满足我们的民生，是否可以我们满足我们现在的城市化发展，满足乡镇，包括一些农村人口从农业转移到乡镇，转移到制造业好，是否存在这一点。这是两个问题，简单的谈一谈。

[22:34:09] 聂梅生：关于前一真，银监会主席的说法，从总量来说这个事，从银行的抗压能力，从这个角度来讲，可以更专业的这样算，如果从房地产角度来讲，我不认同这个说法，就是说房价下跌40%，银行还是能够有应对，我不这么认为。为什么呢？因为当房价下跌40%的时候，开发商就真正的没有办法把房子卖出去了，这一部分土地也好，或者土地加上建筑也好抵押给银行，银行就收回去了，这个事情不用说中国会发生什么，你看美国发生什么就好了，因为美国这一次次贷危机以后，形成了很多所谓银行房，银行把很多不方面还贷的这部分，收到银行了。我就想问一下，开发商有那么多的经验，使尽了浑身解数都卖不出去，你把房子收了，你怎么卖，你就比开发商更有本事，你能卖出去满，恰恰不能。这就是美国很多银行在这次次贷危机中倒闭，就是房子拖垮的，我就不知道这个事情怎么说，这个事情还不完全从宏观的结构性的，或者算拨备的问题，这是一个问题。不说房价却不会掉到40、50%，银行堆了这么大堆房子之后，你怎么样，你怎么出收，你只是形象的资产是有的，可能打了4折或者几折。当然它不着急，六折到了你收里怎么变现，我们也不是没有经验教训，当年海南就出现这种事情，土地窝到银行手里最后出不去，最后只能作为不良资产整理了，已经出现过这类事情，这个事情不是用数学就能算清楚的，到时候还会有很多问题，个人低压贷款这部分怎么办？会不会断供。所以我觉得刘主席从银行风险控制那个角度说的，并不见得这个事情真正摆到那儿的时候就能应对。

[22:34:18] 记者：按照最近数据的公布，确实存量房在增加，尤其北京更明显在增加，虽然没有达到2008年最高的数字，现在已经是12万套了，已经相当高了，就全国的统计数据来说，还没有出来，因为现在从销售量来讲，我刚才说了，还可以。八千万平方米，就这个月，还是可以的，看不出来存量房到全国到底是多少，我看媒体是这样讲，大概已经达到了10个月的销量，存量房达到未来10个月的销量，这个事情实际上还要看被压缩的这一部分的购买力，能压缩多久，如果它的是放在明年能够释放出来，这点儿房子根本不算事，因为开发商现在已经大幅度的降低了房地产的开工量和竣工量，它大大放慢了速度，为了维护它自己的资金链不至于断裂，第一个事情就是少买地，少买地就是少投资；第二件事情就是在建项目放缓，反正卖不出去，为什么让自己的存量增加，存量增加会不会像现在继续的增加，我觉得不会，因为开发商的供应量在减少，关键看这部分的需求明年能不能释放，我不认为永远不释放。

[22:34:28] 蔡洪平：假如一家有一套房子，或者存量够不够，房子除了自己住以外，后面是一个奢侈消费，它不像一件衣服一样可以卖好几件，我在城里有一套房，再买一套别墅，现在很多东北人在海南买别墅，是因为有季节的差异，地域的差异，我是山西人在上海买一个房，行吗？如果预期涨的话，不要一位房子没用，这个数字是一个非常传统的计划经济的概念，从消费者的房子有多少套，这个数字是非常动态的，就关键看对预期怎么看。

[22:34:44] 汪涛：关于银监会的压力测试，如果你的首付收复已经40%，所以你降了40%，房贷的人也不会断供了，应该说坏帐率并不会很高，银行汇承受的这方面。对中国银行来说，最重要的不是买房子的人会不会断供，因为买房子的人花了很多钱，不像美国，美国零首付，如果房价降5%，他就可以走掉，而中国的老百姓把家产都放进去了，所以不会走掉，所以不是这个问题，问题是什么情况下会出现房价降40%，不是说政府让你降40%，你就降40%，一定是大量的直销你卖不出去了，你才降到40%，但是如果降价40%的话，已经都卖不出去了，开发商就不会拼命建房子，所以你的整个社会的开工建设就会下来，这个时候会出现什么情况呢？钢筋、水泥的需求就会下来。这些工业企业他们都卖不出去他们的东西了，而他们是借有大量的银行贷款的，所以对中国来说，不是从居民的房贷来看对银行的压力，而是这些工业、企业的产业链能否承受起房子掉40%的量，不是掉40%的价。

在2008年三季度、四季度，中国的经济出现了猛烈的下跌，那时候房价没下多少，但是量下来了，在雷曼之前，是房地产、重工业全下来，那个时候中国的经济就接近硬着陆的倾向，所以要从这个方面看，而不是从房贷的角度看。从房子的存量来说，我们算了一下，从1995年以来，累计竣工面积已经超过了一亿套以上的房子，其中商品房大概有7千万套，还有很多是单位建的，再加上以前的，是不是还有像以前的需求了。

[22:40:40] 蔡洪平：如果看一个国民经济的时候，如果只为保全银行的健康或者不健康，而不顾国民经济的本身土壤的发展，这个银行业我认为是要打个问号的，像今年调整半天银行利润增长30%，然后把中小企业都调死，这个根本不正常，这个是扼杀中小企业生产力的，中小企业是中国经济真正的“火车头”，所以我并不认为国有银行那么高的利润是健康的，这种调控是绝对不正常的，我认为不可以这样子。

[22:40:50] 主持人：今天时间有限，我给大家最后一个提问机会。

[22:41:00] 记者：谢谢主持人。我想请问蔡总和谢先生，两位都认为房地产将来免不了一场调控，无论是绑架了中国经济也好，还是中国经济能够甩掉这个报复也好，将来中国经济是势必要寻找增加极，想请问两位，在若干年后，房价回归理性之后，中国经济产业结构应该向什么方向转变，哪一个新兴产业，能够重新担当中国经济的引擎，谢谢。

[22:41:19] 谢国忠：中国今年的人均产值是5000美金，早上我也说过，全世界都转过了，比中国若苦的人不是很多，中国吃苦在全世界算是数一数二的，五千美金不是很高的，先不具体说照什么去涨，一个人该有多少收入，是取决于他会干什么活。你把他变成房子，变成多少房子来增加收入，那是错误的，房子是非生产的资料，不会生蛋的，怎么会带来绝对的财富的，中国现在的制造业，中国的致富一定是工业，现在发达国家有4.5万美金人均产值，中国只有9/1，所以能走的空间是非常大的，比如说，中国今年出口是两万亿美金，但有多少的零配件是进口的，刚刚吴敬琏老师说了，现在最大的进口是芯片，上海搞芯片搞了十年，搞出名堂了，如果把这个事情做好了，比造房子容易多了，但是有多少人愿意干呢？房地产不是一个非生产性的，它给中国经济带来了非常大的坏事，把所有的有才的人都引上去搞投机，赚快钱的一条道路，没有人愿意好好把工业做好了，做细了，做强了，中国很多公司，我销售几百亿等之类的都是组装公司，组装的零配件都是进口的，赚钱的模式是什么，银行的钱倒过来之后，人卖给人家的时候，给人家提供金融，他的汇报是从这里面来的，之所以不愿意好好把零配件做好，房地产泡沫对房地产行业是非常有害的，中国房地产造的好的，造的坏的有什么区别。房子造的再好，你算算没有增值过，如果没有造房子，你把这块地卖了，赚钱一样多或者更多，靠的是土地增值来的，所以这对房地产也不好，没有好坏之分的。接下来，中国一定要把工业做强，从纵向和横向都要做好，不然的话我们的块头很大，是个空壳子，里面做内工业的事很多，如果做好了的话，中国就可以从五千美金涨到人均1万五千美金，这时候中国的经济就是全世界最大的，为什么我觉得房地产倒下来的话，对中国一定是件大好事，把中国的人才推向了他应该做的事。

[22:41:34] 蔡洪平：我有一半同意谢国忠的观点。我们现在讨论房地产需求拉动工业，未来来看，如果是需求下来以后，就需要回到原来公益的需求，就是生产力来推进，目前是一个全球危机，我认为一个根本的危机不是金融危机和债务危机，而是生产力问题，没有先进生产力来推动，美国的乔布斯走了，我们要寻找更多的乔布斯，在工业里面不断寻找新的产品，使人类的生产力向深度和光度进军，我们在整个的时代，由于没有生产力所以货币过剩，衍生产品操作，过分的发行货币等等，美国也是生产力危机，南欧是社会主义危机，我看了马克思的书，劳动不劳动产品还是分销，贫富差也很少，他的收入都写到宪法，这就是社会主义，这个是小康，就是这个结局。一个国家如果没有贫富差异，我之前看过，适当的贫富差异是一个国家健康发展的常态，但是要往上涨，如果生活真的差不多的话，那就没有干活了。中国我看也是有危机，我认为中国是一个方向危机，未来我们发展的方向是什么，动力是什么，两周前广交会第一次出现广交会出口产品。我们中国制造消费类产品的能力都有了，衣服、服装、鞋帽，一般消费，内容消费的还不一定行，一个国家最大工业的基础本身就是装备业的基础和生产资料的生产，今天德国人和日本人还可以生产，德国1.3亿人口，GDP刚刚超过他，在装备制造业，特别是在重化工里面远远超过我们，我们这个国家目前不具备，国企我认为是做不了这个开发的，它要开发东西不可能，都是买技术的。民企现在做的也不多，房地产还是内需，多少人的心态是再一个新的领域里边开发，新的材料、芯片，我们中国人根本做不了这一点，我们坦白的说一句心里话，25年的发展，我们取得了庞大的汽车市场，中国学到了高档汽车的生产技术吗？哪一个零部件是中国自己生产的，都没有，大部分都是进口，然后组装上市，中国满地跑的世界的车，有自己生产的吗？我们国家缺失的工艺技量，就是装备也的核心技术没有，今天我们举国搞航天也可以，如果装也业能够市场化，很难，我们最近也做了很核电设备、火力设备这些都可以做，但是往上去，爬坡再往上很困难，火车不光是跑的快就是技术的，我们也看到这个先例了，中国人超过150公里以上的车是不能乘的，因为不可靠，可能刹车有问题，可能信号有问题，老是有问题，这是一个系统工程，这是国民经济本身健康装备的东西，这20年来我们严重缺失，前面都解决经济去了，这一类东西是要花心血，可能为了年轻人，为了这个东西要补课，甚至要付出很多的代价，就目前我看不到，方向，是好是坏不去说它，到底什么是中国经济的火车头，光勤劳不够的，我天天搞到十二点钟，勤劳是没有用的，核心的地方我们生产力在什么地方，我们是制造大国，我同意谢国忠的说法可不可以静下心来，民营企业最近办个人会所，还有今天的民企全部在美国收购去了，买多大东西我不知道，但是我认为不是有钱就能买东西的，国际收购的基本管理是文明的征服，不是一个有钱就能买产品的，一个阿迪达斯很便宜的，你买了人家瞧不起，不是有钱就能买的。我们先把浮躁的心态降下来，从整个公民素质，让每一个人做实事。

[22:41:44] 主持人：非常精彩的发言，我非常高兴的看到，咱们从最初窄小的入口，房地产能够进入到对中国经济模式的反思，中国未来经济发展方向的展望上，我想这里头都寄托了我们在座各位以及今天各位嘉宾对中国经济最美好的一个愿望。再次感谢今天大家精彩的发言。

[责任编辑：lilei] 标签：中国 房子 时候 政府 

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